Можно ли продать квартиру без согласия прописанных

Продать квартиру без согласия прописанных людей

Вопрос продажи квартиры, обремененной прописанными там людьми, встает не так у ж и редко. Обстоятельства бывают разные. Не так давно мы продавали квартиру москвички, дочь которой много лет назад уехала жить за границу и приезжать не собирается. Матери приходилось много лет платить за квартиру, в которой она не проживала, а продать её она не могла. Мы нашли покупателя на эту жилплощадь, который приобрел квартиру с прописанным человеком. Сразу оговоримся, что покупатель, осознавая риски, приобретает подобную недвижимость с обременением не по рыночной стоимости, а со значительным дисконтом.

Можно ли мне, собственнику, продать квартиру без согласия прописанных в ней людей?

Продать собственник может без согласия зарегистрированных в квартире. НО важно знать! Если указанная квартира досталась собственнику путем приватизации и зарегистрированные в данный момент граждане на момент приватизации были зарегистрированы в квартире и отказались от приватизации, за ними сохраняется право пожизненного проживания в этой квартире. Они как бы обменяли свою долю на право пожизненного проживания в данной квартире. То есть квартиру собственник может продать, но снять с регистрационного учета указанных граждан, выселить их новый собственник не сможет ни при каких обстоятельствах. Если же этого момента с отказом от приватизации не было, а граждане просто зарегистрированы в квартире – тогда новый собственник без проблем может снять этих граждан с регистрационного учета (возможно, делать это придется через суд).

Мне подарена квартира, а в ней прописан родственник, который давно там не проживает. Можно ли его выписать?

В соответствии со ст. 292 ГК РФ, право собственности переходит к другому лицу и является основанием для прекращения права пользования жилым помещением. Если вам подарили квартиру, а в ней кто-то зарегистрирован, вы можете выписать этого человека. Однако, если имущественное положение этого жильца или обстоятельства не могут позволить ему обеспечить себя другим местом для проживания, суд может оставить за ним право пользования прежним, т.е. вашим, жилым помещением.

Можно ли выписать из квартиры несовершеннолетнего ребенка без его согласия?

Если ребенок проживает с одним из родителей (например, с матерью), но прописан в другом месте (например, у отца), то, в соответствии со ст. 20 ГК РФ, «местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет … признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов» и ребенка из муниципальной квартиры можно выписать к другому родителю. Это можно сделать полюбовно или по суду. В последнем случае необходимо согласие органов опеки и попечительства, указав в исковом заявлении, что ребенок фактически проживает с другим родителем.

Если ребенок прописан в приватизированной квартире одного из родителей, то выписать его очень сложно. Сложно будет выписать ребенка из большей по метражу квартиры в меньшую – это могут признать нарушением прав ребенка.

Продать квартиру без согласия супруга

Также часто вопросы о продаже квартиры без согласия прописанных в ней жильцов касаются отношений между супругами. Вот лишь некоторые из часто задаваемых вопросов.

Мой бывший муж зарегистрирован в моей квартире. Могу ли я его выписать?

Да, Вы можете выписать из своей квартиры бывшего супруга, если жилье было приобретено до брака. Из ст. 31 ЖК РФ следует, что право пользования жильем у бывшего супруга (супруги) прекращается сразу после расторжения брака с собственником жилья. Поэтому выписать из квартиры без согласия можно, обратившись с иском о выселении в суд в соответствии с ч.4 ст.31 ЖК РФ. Если во время брака прописали в своей квартире еще каких-то родственников супруга (брата-сестру, племянника), то они также теряют право пользования квартирой, т.к. родственниками собственника жилья (т.е. Вашими родстве более не являются.

Бывший муж находится в местах лишения свободы. Можно ли выписать его из квартиры без его согласия?

Снять с регистрации осужденного можно на основании вступившего в силу приговора («Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве»). Можете обратиться о снятии с регистрации осужденного жильца в регистрирующие органы или в суд. Предъявите в регистрирующие органы или в суд копию вступившего в силу приговора. Однако после возвращения из мест лишения свободы, выписанный жилец может потребовать восстановления регистрации. Если квартира, из которой был предварительно выписан приговоренный к лишению свободы жилец, продана, то он может оспорить сделку в судебном порядке. Этот момент подтверждает, как важно провести полную проверку юридической чистоты квартиры до её покупки, а то вернется её бывший хозяин из тюрьмы и придется предоставлять ему место для проживания

Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных

При покупке квартиры покупатель хочет получить жильё без обременений. Одним из таких являются прописанные в ней жильцы. Следовательно, и продавец страдает от наличия прописанных, несогласных на продажу данной недвижимости. Это отпугивает покупателей и снижает цену квартиры. Как выйти из такой ситуации – поговорим об этом в данной статье.

Основные моменты

Несмотря на теоретическую возможность продать квартиру с прописанным человеком, на практике это весьма проблематично. Чтобы понять сложности стоит обратиться к определению самого понятия прописки.

Определения

Прописка – документальное доказательство проживания и регистрации человека по определённому адресу.

Собственник – обладатель всех прав на данную жилплощадь. Права должны быть подтверждены соответствующими документами.

Кто может быть зарегистрирован по адресу?

В квартире могут быть зарегистрированы родственники собственника, а также посторонние лица, которые он прописал на временной основе.

Если они согласны выписывать добровольно, то проблем при продаже жилья не возникнет. Но часто бывает, что они выписываться отказываются.

В такой ситуации выкупить проблемную квартиру могут предложить агентства недвижимости. Но сделают они это по заниженной стоимости, да и сами сделки такого плана часто сопряжены с рисками.

Правовые аспекты

Проблема кроется ещё и в том, что законодательство РФ не определяет однозначно можно ли продавать квартиру с прописанными жильцами. Закон требует от каждого гражданина иметь регистрацию. В случае временной регистрации, при продаже квартиры, такие лица должны быть выписаны.

А вот обладатели постоянной регистрации могут создать проблемы.

Их выписка должна соответствовать определённым правилам. Эти правила определяет Жилищный кодекс РФ. Если прописанные отказываются выписываться добровольно, собственник имеет право подать иск в суд о принудительной выписке.

Как правило, суды принимают решения по таким делам в пользу собственника недвижимости.

Как продать квартиру с прописанным человеком

При продаже такой квартиры нужно внимательно изучить все нюансы сложившейся ситуации.

Принудительная выписка

Как уже отмечено выше, возможна выписка жильцов по решению суда. При заключении договора купли-продажи владелец квартиры не должен указывать всех прописанных в ней. Но это не означает, что их там нет или что они добровольно выпишутся.

При добровольной выписке, сами прописанные обращаются в миграционную службу с заявлением. В течение трёх дней оно будет рассмотрено, и их снимут с регистрационного учёта.

Если же они отказываются, то владельцу нужно незамедлительно обращаться в суд. На основании решения суда с регистрационного учёта таких прописанных граждан выпишут принудительно.

Но для того, чтобы суд принял такое решение, необходимо доказать, что:

  • Прописанный проживает по другому адресу.
  • У него есть другая жилплощадь.
  • Он не участвует в оплате коммунальных услуг за данную квартиру.
  • Или переехал на работу в другой город на длительный срок.

То есть важно показать отсутствие связей человека с данной квартирой. Если же это для него единственное жильё, суд вряд ли примет решение о принудительной выписке.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Порядок снятия с регистрации

Выписка через суд имеет недостаток, связанный с возможностью обжалования решения. Это приводит к оттягиванию продажи квартиры и дополнительным тратам времени на судебные заседания.

Поэтому нужно стараться добиться добровольной выписки жильца. В некоторых случаях, он может попросить за это компенсацию. Обычно на такие условия стоит согласиться, так как разовая выплата является меньшей потерей в сравнении с судебными затратами.

Кто не подлежит выписке?

После покупки квартиры новый собственник имеет право потребовать всех жильцов выписаться из неё. Но есть исключения:

  • Те, кто прописался в квартире в процессе её приватизации. Поскольку до приватизации они имели равные права с собственником квартиры, то и после приватизации их выписать нельзя.
  • Если квартира перешла по завещанию и в нём указано право пожизненного проживания в ней конкретного человека.
  • Иждивенец, получающий содержание пожизненно на основании сделки. У него останется право проживать в квартире до конца жизни.
  • Если прописанный пропал без вести. В этом случае нужно разрешение суда на его выписку.
  • Бывший супруг. Если у него (неё) нет другого жилья и денег на переезд, то суд может дать годовую отсрочку. По истечении этого времени супруга выпишут.
  • Граждане, которые вносили платежи за кооперативную квартиру. Даже если они не являются официальными владельцами, наличие документов, доказывающих платежи, даёт им право пожизненного проживания в данной квартире.
  • Несовершеннолетние. Выписать их можно только в случае предоставления взамен соответствующей по параметрам жилплощади. При этом нужно получить согласие органов опеки и попечительства.

Собираясь купить квартиру, нужно внимательно изучить состав прописанных лиц, чтобы убедиться в отсутствии среди них данных категорий населения.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

Сделка происходит на основании договора. Он должен быть заверен у нотариуса. Также к договору прилагается передаточный акт. Перед составлением договора купли-продажи продавец должен выписать всех жильцов.

В самом договоре важно указать:

  • Данные сторон сделки.
  • Подробные характеристики квартиры.
  • Данные прописанных и даты снятия их с учёта.
  • Стоимость жилья и способ передачи денег.
  • Договорённость о разделе оплаты регистрационных услуг.

Завершить договор нужно датой и подписями всех участников сделки.

Риски продажи квартиры с обременением

Главный риск касается сложностей с выпиской этих лиц новым владельцем и возможностью оспорить решение суда с их стороны. Но самый главный риск в том, что среди этих лиц могут оказаться люди, которых по закону выписать невозможно. В этом случае покупатель получит квартиру с обременением на долгие годы.

Можно ли продать квартиру без согласия прописанных

К сожалению, в жизни и юридической практике довольно часто возникают ситуации когда собственник квартиры решает ее продать, а зарегистрированные в ней жильцы с этим не соглашаются. Если придти к консенсусу не удается, возникает закономерный вопрос – а можно ли продать квартиру без согласия прописанных?

Однозначного ответа на этот вопрос не может дать ни один юрист. Законодательство России в этом случае имеет правовую коллизию. С одной стороны, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, например в соответствии со статьей 304 ГК РФ, собственник жилья имеет полное право распорядится им по своему усмотрению и для этого ему не требуется ничье согласие. С другой стороны, в том же Гражданском кодексе РФ, а так же Жилищном кодексе РФ и, даже, в Конституции Российской Федерации определено право любого гражданина на пользование жилым помещением. Что означает однозначно, что у любого человека должно быть жилье и регистрация, в соответствии с законодательством РФ. Вот и получается, что продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов можно, а вот выписать из нее этих жильцов уже гораздо труднее. Ведь в соответствии с частью 2 статьи 292 ГК РФ, переход права собственности на квартиру к другому собственнику не служит веским основанием для прекращения права пользования квартирой зарегистрированными там членами семьи бывшего собственника, например его бывшим супругом или супругой и детьми.

Читайте также:  Основные признаки несостоятельности юридического лица

Как можно продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов и как потом их выписать?

Закон не ограничивает собственника в праве распорядиться принадлежащим ему объектом недвижимости по своему усмотрению. Он может продавать, дарить или иным способом отчуждать квартиру, которая находится в его владении, при этом согласие зарегистрированных в ней жильцов для этого не требуется. Но новый собственник получив такое жилье, может получить вместе с ним неразрешимую проблему. Ведь если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то выселить их без согласия органов опеки попросту невозможно. А получить согласие этих органов можно только с предоставлением ребенку другого жилого помещения, имеющего аналогичные или лучшие условия для проживания. Поэтому покупать квартиру с зарегистрированными и живущими там детьми, автоматически означает невозможность их выселения до достижения совершеннолетия.

Еще одной серьезной проблемой для покупателя квартиры с зарегистрированными в ней жильцами, может стать жилец, в свое время отказавшийся от участия в приватизации этой квартиры. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, после такого отказа он получает пожизненное право на использование этой квартиры. Отменить регистрацию такого жильца можно только в добровольном порядке. Ведь суд, рассматривая запрос на его выселение, в первую очередь будет учитывать его право на проживание, а только потом все остальные обстоятельства. Конечно, выписать такого жильца из квартиры все же можно, если доказать, что он использует место проживание не по назначению и нарушает общественный порядок и права других жильцов. Но и только. Даже факт наличия у такого человека другого помещения для проживания может не сыграть никакой роли в суде.

Следующая категория лиц, с которой может столкнуться покупатель такой квартиры – это граждане, которым право на пользование помещением предоставлено по завещанию или по договору ренты. И в том, и в другом случае такое право является приоритетным в глазах закона. Поэтому, покупая квартиру с такими жильцами нужно быть сразу готовым к тому, что придется жить с ними вместе. И так же затруднительно будет отменить регистрацию и выселить тех жильцов, которые являются недееспособными в силу физических или психических причин. Закон охраняет таких лиц и предоставляет им социальные гарантии. В связи с этим новому собственнику жилья придется иметь дело в суде не только с самими жильцами, но и с их законными представителями, в роли которых зачастую выступают социальные государственные службы.

Итак, подводя итог, можно выделить таких граждан, при наличии регистрации которых в квартире, ее точно не стоит покупать:
– Несовершеннолетние дети;
– Лица, отказавшиеся от приватизации этой квартиры;
– Лица, имеющие право на пожизненное пользование жильем по условиям завещания или договора ренты;
– Недееспособные лица.

Остальные категории жильцов, прописанных в квартире, выставленной на продажу, можно попытаться выселить в судебном порядке. Закон предоставляет для этого немало возможностей. В частности можно доказать в суде, что у человека есть другое жилье, что он не принимает участия в содержании и обслуживании квартиры ( попросту не платит за коммунальные услуги) или что его совместное проживание создает угрозу детям, проживающим в квартире и другим жильцам. Однако для доказывания всех этих обстоятельств может понадобится много времени и сил.

Исходя из всего вышесказанного, отвечая на вопрос – можно ли продать квартиру без согласия прописанных? Можно смело ответить – можно, но не нужно! Гораздо более рациональным подходом будет самостоятельно решить проблемы связанные с другими жильцами квартиры, путем переговоров или обращения в суд. Ведь для первоначального владельца процедура выселения может оказаться гораздо более простой и менее затратной, чем для потенциального покупателя. К тому же, отсутствие на квартире обременения в виде жильцов положительно скажется на ее цене.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Распоряжение личным имуществом – неотъемлемое право человека, даже если речь идет о недвижимости и праве пользования сразу нескольких людей. В большинстве случаев трудности вызывает прописка граждан, не имеющих конкретное жилье в собственности. Отсюда у владельцев недвижимости возникает вопрос, а можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами? Такая процедура возможна, законом не запрещается, но предполагает множество нюансов.

Как продать квартиру с зарегистрированными лицами

Продажа квартиры с прописанными лицами законом не запрещена

Запрета на реализацию квартиры, в которой прописан кто-то помимо собственника, нет. Законодатель защищает частные права, в том числе, когда речь идет об имуществе. Однако также обеспечиваются и интересы проживающих в квартире людей, что и создает проблемы в случае необходимости проведения сделки с недвижимостью.

Обратите внимание! Продажа квартиры с прописанным в ней человеком – не собственником – возможна. То есть для совершения сделки снятие лица с учета не обязательно.

Несмотря на наличие такого правила, следует учесть, что не каждый покупатель будет готов принять недвижимость с таким «грузом». Для решения этой проблемы можно указать сроки снятия лица с учета, договориться непосредственно с этим человеком о дате выписки и так далее. Если возникают трудности, то вопрос доходит до разрешения в суде.

Таким образом, владельцы квартир не ограничены в возможности продажи недвижимости. Однако, прежде чем прописывать кого-либо, что сделать без собственника нельзя, нужно оценить риски на будущее или заключить соглашение с тем, кому предлагается право пользования жильем.

Правовой статус прописанных лиц

Наличие прописки не делает человека собственником квартиры

Не следует думать, что, если человек только прописан в квартире, не имея при этом права распоряжения, он ограничен в своих возможностях и его интересы никак не обеспечиваются. Лицо, зарегистрированное по конкретному адресу, наделяется отдельными видами прав, а именно:

  • оформление документов, где требуется адрес прописки, например ИНН и СНИЛС;
  • открытие ИП;
  • беспрепятственное проживание на территории региона, где оформлена регистрация;
  • пользование имуществом квартиры, где имеет прописка;
  • получение места в школе, детском саду, институте для ребенка;
  • устройство на работу;
  • предоставление согласия на регистрацию других лиц в квартире.

Несмотря на широкий спектр возможностей, правом распоряжения лицо не наделяется. Стать полноценным собственником жилья можно только при регистрации прав, чего прописка не дает.

Кого можно выписать из квартиры

Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.

Согласно положениям ст. 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, можно выделить несколько существенных причин для принудительной выписки людей из собственной квартиры:

  • уклонение от уплаты коммунальных платежей;
  • запрет на проживание с детьми у родителей, которые были лишены своих прав;
  • использование жилья не по назначению;
  • существенное ухудшение квартиры, причинение ущерба имуществу.

Указанные основания требуют доказательств, поскольку обычно используются в суде. Однако лучшим вариантом будет избежать разбирательств и договориться с жильцами.

Принудительная выписка из квартиры возможна только через суд

То есть можно сделать вывод, что безосновательно лишить человека прописки нельзя. Подобная ситуация демонстрирует столкновение двух интересов: собственника, желающего распорядиться имуществом, и лица, получившего законную возможность на проживание в квартире. При этом практика конкретных разъяснений на этот счет не представляет.

Кого нельзя выписать из квартиры

Определяется несколько ситуаций, когда собственник продает свою квартиру, в которой прописан человек, и это признается незаконным действием. Относят сюда следующее:

  1. Наличие среди прописанных лиц, не достигших возраста восемнадцати лет. В том числе несовершеннолетние не смогут лишиться прописки, даже если находятся в детском доме или ином учреждении, а также при лишении их родителей прав.
  2. Отказ от приватизации кого-то из членов семьи. Данное правило затрагивает родителей и супругов. После подобных действий выписать человека из квартиры невозможно.
  3. Наличие завещания. Смысл в том, что собственник может указать не нового владельца квартира, а человека, который сможет в дальнейшем проживать в ней без ограничений. Выписать его нельзя.
  4. Проживание в ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Условие для прописанных не собственников – осуществлять выплату части пая за квартиру.
  5. Наличие подписанного брачного договора. Супруги могут обозначить, что при разводе прописанное лицо может и дальше проживать в квартире, независимо от ее собственника.
  6. Заключение договора ренты. Если человек передал по данному соглашению квартиру и получает за нее ренту, он также может продолжать проживание в квартире, где прописан.
  7. Содержание иждивенца. Выписать недееспособных и инвалидов нельзя

Также к указанному списку можно отнести лиц, которые получили право пожизненного пользования квартирой, наняв служебное помещение. Однако быть зарегистрированными они должны до 2005 года, а также подтвердить нуждаемость в улучшении жизненных условий.

Нужно учитывать, что в некоторых определенных законом случаях выписать человека нельзя

Купля-продажа квартиры с прописанными лицами

Процедура отчуждения жилья по договору купли-продажи при наличии прописанных в нем лиц не имеет принципиальных отличий от стандартного процесса заключения такого соглашения. Сторонам сделки следует пройти несколько последовательных шагов, а также привлечь зарегистрированных лиц. Таким образом, процесс оформления договора купли-продажи предполагает следующее:

  1. Переговоры с зарегистрированными лицами. Если привлечь прописанных людей возможности нет, то следует предупредить покупателей о них. Особенно важен этот момент, когда принудительная выписка не допускается по закону.
  2. Составление договора. Здесь нет отличительных особенностей. В самом соглашении факт наличия прописанных лиц может не указываться.
  3. Удостоверение договора у нотариуса. Соглашение подлежит заверению ввиду повышенных рисков.
  4. Регистрация договора. Это также может сделать нотариус.
  5. Переоформление права собственности. Оно осуществляется после регистрации договора и подачи заявления в Росреестр. После внесения сведений в реестр собственник официально меняется.
  6. Расчет и подписание акта приема-передачи.

Только после прохождения указанных этапов можно приступать к выписке граждан. При этом следует изучить основания для этого и представить суду соответствующие доказательства.

Обратите внимание! Стоимость жилья с обременением в виде прописанных лиц обычно предполагает скидку.

Купля-продажа квартиры с прописанными лицами несет риски прежде всего для покупателя недвижимости

Также на практике нередко возникает вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным в ней собственником? Ответ – нет. Не нужно путать зарегистрированное лицо и полноправного владельца. Его доля в квартире продаже подлежать не будет. Такой вариант называется долевой собственностью. Для продажи всей квартиры потребуется согласие второго собственника либо его непосредственное участие в сделке. Манипуляции с недвижимостью могут осуществляться только в пределах определенной законом или договором доли.

Сроки и затраты

Говоря о том, как продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, следует учесть, что этот процесс потребует времени. Теоретически сделку можно закрыть за два-три дня, однако, практически это занимает около двух месяцев. Сложность может возникнуть только при условии несогласия зарегистрированных лиц освободить жилье.

Затраты также варьируют. Продавец может потратиться только на пошлину, при обращении в Росреестр – 350 рублей, а также заплатить 13% налога от стоимости квартиры, если владеет ею меньше пяти лет. У покупателя больше расходов, к которым относят следующее:

  • обращение к нотариусу – до пяти тысяч рублей;
  • услуги агентства недвижимости – около 5% стоимости жилья;
  • госпошлина за регистрацию права – 2 тысячи рублей;
  • услуги оценщика до 1 тысячи рублей;
  • государственная пошлина при обращении в суд с иском о выписке лиц из квартиры.
Читайте также:  Получение компенсации по договору ОСАГО

Расходы будут отличаться с учетом особенностей проведения процедуры. При этом есть возможность получить имущественный вычет, вернув 13% стоимости жилья.

Необходимые документы

Чтобы понять, можно ли продать квартиру, если в ней прописан человек, нужно изучить весь процесс совершения сделки. Одним из его этапов является сбор необходимых документов. Этим вопросам также может заняться юрист.

К документам, необходимым при совершении рассматриваемой сделки, относят следующее:

  • выписка из реестра недвижимости на квартиру;
  • документы, устанавливающие личность сторон сделки (покупателя и продавца);
  • договор получения жилья продавцом (купли-продажа, приватизация, дарения и так далее);
  • выписка из домой книги с информацией о прописанных людях;
  • технический паспорт жилья;
  • справка об отсутствии (наличии) долгов по коммунальным платежам;
  • договор купли-продажи.

Перечень может дополняться в отдельных ситуациях. Например, при наличии совладельца его согласием на продажу. Контролер за сделкой лучше полностью доверить нотариусу.

Образец договора купли-продажи

Составление соглашения с покупателем также имеет значение при решении вопроса, а можно ли продать жилье с прописанным в нем человеком. Данный документ закрепляет сделку и выступает ее основой, поэтому к оформлению соглашения следует подойти ответственно.

Обратите внимание! В тексте договора не нужно указывать о наличии прописанных в продаваемом жилье граждан. Достаточно представить выписку из домой книги для отражения этой информации.

Обязательно в договор купли-продажи должны войти такие пункты, как предмет соглашения (тип жилья, его площадь и адрес нахождения), а также стоимость квартиры. Эти условия считаются существенными. В случае их отсутствия сделка признается недействительной. Для правильного составления документа достаточно ознакомиться с его актуальным образцом, который также можно найти в правовой системе Консультант Плюс.

Таким образом, продажа жилья, в котором прописаны иные лица помимо собственника, возможна и не предполагает специфических действий. Переоформление квартиры осуществляется по общим правилам. Снять зарегистрированных лиц с учета можно по договоренности или через суд. Однако следует помнить о перечне граждан, которых нельзя выписать даже в принудительном порядке, после их право пользование квартирой защищается законом ввиду их особого социального статуса.

Продажа квартиры собственником без согласия прописанных

В соответствии с последними принятыми законодательными изменениями, собственника приватизированной квартиры может полностью самостоятельно принимать решения относительно заключения сделок со своим имуществом. Это значит, что продажа недвижимости требует согласия только её законных совладельцев, если таковые имеются. Когда же прописанные в помещении жильцы совладельцами не являются, они не имеют права голоса и их согласия собственник спрашивать, получать не должен.

Чтобы быстрее найти покупателя и продать объект юридически чистой сделкой, на момент подписания договора из квартиры должны быть выписаны все жильцы. Оформлением снятия с регистрации может заниматься владелец или прописанные граждане самостоятельно. В последнем случае присутствие собственника квартиры в миграционной службе не понадобиться.

Выписка без согласия

При возникновении конфликтных ситуаций, когда прописанные граждане пытаются всячески препятствовать продаже жилья и отказываются добровольно выписываться из него, зачастую приходится обращаться в суд. Подать исковое заявление можно в территориальный орган по месту расположения недвижимости.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Основания для положительного решения суда:

  • Получение владельцем квартиры прав собственности на неё до официальной даты вступления в брак. Такое имущество не считается совместно нажитым и разделу не подлежит, поэтому владелец квартиры имеет полное право на выселение бывшего супруга и его родственников;
  • Подтверждение факта нарушения и ущемления прав граждан, которые живут по соседству;
  • Нецелевая эксплуатация муниципальной собственности;
  • Длительная неуплата прописанным человеком счетов по коммунальным услугам, а также длительное его отсутствие;
  • Факт лишения родительского права, при условии, что несовершеннолетний зарегистрирован в этом же помещении;
  • Прописка на жилплощади после оформления приватизации;
  • Приобретение прав собственности на квартиру посредством получения её по договору дарения или завещанию.

Существуют некоторые нюансы, касающиеся снятия с регистрации граждан, если квартира находится на этапе оформления приватизации и полностью не перешла из муниципальной в личную собственность.

Особенности продажи

Задаваясь вопросом о существующих нюансах относительно того, можно ли продать имеющуюся во владении собственника квартиру, не оглядываясь на зарегистрированных в ней жильцов, необходимо отметить следующее:

  • Продать квартиру вероятнее всего окажется практически невозможно, поскольку прописанные на жилплощади лица являются ничем иным, как обременением. Потенциальные покупатели попросту будут избегать подобных сделок, прекрасно осознавая свой риск. Кроме того, стоимость такой квартиры собственник вынужден будет значительно снизить.
  • Если недвижимость была получена в личное распоряжение посредством приватизации, зарегистрированные в ней лица имеют право проживать в квартире пожизненно. При этом такого права они не будут лишены даже тогда, когда от участия в приватизации официально отказались. Таким образом, государство компенсирует утраченную ими долю. Это значит, что продать квартиру можно только вместе с прописанными в ней гражданами, выселить которых невозможно, если только они не согласятся сняться с регистрации добровольно.
  • Какая бы ни возникла ситуация с выпиской жильцов, собственник по закону не обязан согласовывать своё решение с ними и может продать квартиру единолично.

Регистрация несовершеннолетних

Самой сложной ситуацией, с которой собственник может столкнуться, решив продать собственную квартиру, это прописанный в ней несовершеннолетний гражданин. Потенциальные покупатели, осведомлённые в нюансах такой сделки, даже не станут обсуждать с владельцем никакие условия. В большинстве случаев они попросту уйдут искать более безопасные варианты. Особые трудности возникают тогда, когда этот же несовершеннолетний имеет не только регистрацию, но и долю в данной недвижимости.

Какие действия нужно будет предпринять, полностью зависит от того, какие особенности сопровождают данную ситуацию. Так, например, если малолетний гражданин в квартиру собственника не прописан, но там зарегистрирован и проживает кто-либо из его родителей или опекунов, то снимать с регистрации необходимо именно его.

Когда несовершеннолетний зарегистрирован в квартире собственника, которая была получена им в результате приватизации, но доли в данном имуществе у ребенка нет, то это наиболее желательный вариант из всех, которые можно перечислить. В такой ситуации не нужно получать согласие и разрешение попечительского совета на заключение сделки, то есть продать жильё собственник может практически беспрепятственно. При этом ребенок с регистрации снят не будет и новый владелец жилья не имеет права выписывать его самостоятельно. Поэтому данным вопросом должен заняться продавец до заключения сделки. Сразу же после снятия с регистрации ребенка необходимо прописать его по новому месту жительства, как только туда будет прописан хотя бы один из его родителей или опекунов.

Нельзя выписать

В продолжение нюансов с прописанными детьми, важно отметить и то, что разрешение органов опеки потребуется не только для того, чтобы законно продать квартиру, но и для того, чтобы её обменять на другое жильё. Попечительский совет лично проверяет условия проживания, метраж на человека и сравнивает предыдущее жильё с предполагаемым новым.

Несмотря на то, что собственник не обязан согласовывать своё решение о заключении сделок и может продать квартиру единолично, ему следует знать, какие именно категории прописанных граждан по закону не могут быть выселены и сняты с регистрации ни при каких обстоятельствах. К ним отнесены физические лица:

  • Оформившие пожизненный наём жилья при отказе от участия в приватизации квартиры в пользу иного гражданина;
  • Которые получили часть недвижимости по праву наследования. Право на проживание не теряется даже при многократной продаже жилья;
  • Участники жилищного кооператива, в том числе и бывшие, а также их ближайшие родственники, но только в том случае, если они частично оплачивали данный объект недвижимости;
  • Являющиеся супругами, даже без права на долю имущества, если такие условия были прописаны в брачном договоре;
  • Малолетние дети, проживающие в социальном учреждении, но имеющие какую-либо долю данной квартиры.

Снять с регистрации указанных граждан можно только с их согласия. Все не решаемые самостоятельно вопросы необходимо рассматривать исключительно в судебном порядке.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Приватизация квартиры без согласия участника

Прописка ребенка без согласия собственника

Продажа квартиры с прописанными в ней людьми

Выписка человека из квартиры без его согласия

Права прописанного в квартире не собственника

Можно ли и как продать квартиру с прописанным человеком?

Продажа квартиры с зарегистрированными лицами по закону возможна: регистрация никак не связана с правом собственности. Если покупатель согласится на сделку, в договоре можно указать сроки снятия с регистрационного учета, либо обозначить право проживания родственника продавца. Все зависит от договоренностей, но иногда аннулировать регистрацию нельзя даже через суд. Рассмотрим особенности продажи квартиры с обременением в виде прописки, каковы преимущества и недостатки такой сделки, и как все оформить правильно.

Особенности сделки по продаже квартиры с прописанным человеком

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику недвижимости принадлежит право владения, распоряжения и пользования имуществом. Он в любой момент без согласования с зарегистрированными членами семьи может продать, подарить или обменять недвижимость, если у них нет долей в праве собственности.

Обратите внимание! Наличие зарегистрированных лиц удешевляет стоимость жилплощади на 10-20% и несет определенные риски для покупателя. Такое жилье продать сложнее. Скрывать прописанных родственников смысла нет: покупатель затребует выписку из домовой книги, по которой сразу все станет понятно.

Чаще всего продажа квартиры с прописанным собственником или его родственником происходит по одной из нескольких причин:

  1. У владельца плохие отношения с зарегистрированными родственниками, и ему проще продать жилье, приобретя взамен другое.
  2. Зарегистрированный человек давно не живет в квартире, информации о его местонахождении нет. В таком случае его нужно признавать пропавшим без вести через суд, на что у собственника может не быть времени.
  3. Если нужно сохранить прописку на определенное время. Например, когда собственник продает квартиру, а взамен покупает другую. Регистрация необходима для того, чтобы в промежутке между сделками люди имели право жить на старой жилплощади.

Совет юриста: покупателю перед заключением договора купли-продажи недвижимости с прописанным человеком лучше сначала уточнить у собственника, по каким причинам нельзя аннулировать регистрацию.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Когда возможна продажа квартиры собственником без согласия прописанных?

Продать дом или квартиру без согласия прописанных можно в любом случае, если:

  1. Оформлена временная регистрация. Новый собственник после сделки вправе обратиться в паспортный стол или МФЦ, чтобы ее аннулировать.
  2. Оформлена постоянная регистрация без права пожизненного проживания. Аннулировать прописку можно с согласия зарегистрированного человека или через суд.

Обратите внимание! Иногда снятие с регистрационного учета без согласия прописанного гражданина невозможно даже через суд.

Кого выписать не получится?

Отменить регистрацию не удастся и через суд в нескольких случаях:

  1. Если покупатель приобретает долю в праве собственности, и другие владельцы тоже зарегистрированы в квартире.
  2. Если родственники продавца были зарегистрированы во время приватизации недвижимости, но подписали отказы от участия в ней.
  3. Если в договоре мены, дарения, ренты, купли-продажи указано, что недвижимость отчуждается с правом пожизненного проживания конкретного лица в ней.
  4. Если зарегистрированный перечислял паевой взнос в кооператив.
  5. Если прописанные не достигли 18 лет или инвалиды.
Читайте также:  Для междугородних перевозок ИП достаточно одного патента

Совет юриста: чтобы не нарваться на покупку квартиры с зарегистрированными людьми, перед сделкой рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в паспортном столе за несколько минут.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Плюсы и минусы продажи квартиры с прописанными жильцами

Рассмотрим основные преимущества и недостатки купли-продажи с прописанными людьми для обеих сторон сделки:

Обратите внимание! Проще всего выписать человека с временной регистрацией. Если его местонахождение неизвестно, достаточно дождаться окончания сроки прописки, она отменится автоматически.

Как продать квартиру с прописанными людьми?

Для продажи квартиры с временно или постоянно зарегистрированными лицами нужно попытаться договориться с ними о выписке. Если они согласны, делать скидку покупателю не придется. Если же они не согласны на выписку или отменить ее не получается, о продаже жилья по рыночной стоимости нужно забыть.

Пошагово сделка состоит из нескольких этапов:

  1. Поиск покупателя и обсуждение условий сделки.
  2. Составление предварительного договора купли-продажи, если родственники согласны выписаться, но на это нужно время. В преддоговоре указываются точные сроки заключения основного ДКП.
  3. Заключение основного ДКП минимум в трех экземплярах. Каждый должны подписать все участники сделки, либо представитель отсутствующего, представив нотариальную доверенность.
  4. Подача документов на регистрацию перехода права собственности. Можно обратиться напрямую в Росреестр или отправить их через МФЦ.
  5. Получение готового пакета документов после регистрации.

Примечание: перед подачей документов стоит предварительно записаться на прием. Это избавит от длительного ожидания своей очереди.

Содержание и образец договора

Договор купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами заключается по общим правилам с указанием полной информации о сделке:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации продавца и покупателя.
  2. Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат.
  3. Информация о зарегистрированных гражданах и сроке снятия с регистрационного учета. Указывается конкретная дата или количество календарных дней с момента заключения ДКП.
  4. Ответственность за несоблюдение условий ДКП.
  5. Права и обязательства сторон.
  6. Порядок изменения и расторжения ДКП.
  7. Подписи участников сделки.

Документы

Чтобы продать квартиру с прописанным родственником, продавец должен представить:

  • паспорт;
  • расширенную выписку из ЕГРН;
  • выписку из домовой книги;
  • техпаспорт;
  • документ, на основании которого зарегистрировано право собственности;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • нотариальное согласие супруга, если недвижимость куплена в браке;
  • разрешение органа опеки, если продается имущество ребенка.

Покупателю достаточно только паспорта. Если он состоит в браке, понадобится согласие супруга на покупку недвижимости за общие деньги, либо брачный договор.

Расходы и сроки регистрации

Регистрация сделки при обращении в Росреестр займет 9 рабочих дней, в МФЦ – 7 рабочих дней. Если стороны оформляли нотариальный ДКП, все зарегистрируют за 3 рабочих дня.

Размер госпошлины для физлиц равен 2 000 руб., для юрлиц – 22 000 руб.

Важно! Если продается доля в праве собственности или недвижимость ребенка, ДКП обязательно удостоверяется нотариусом. Размер пошлины составит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Как выписать человека из квартиры?

После покупки квартиры с временно зарегистрированными лицами можно просто дождаться окончания срока регистрации, или выписать их по договоренности. Если же они не согласны на это, придется обращаться в суд.

Рассмотрим, что делать новому собственнику недвижимости в разных ситуациях.

Если он согласен

Если человек согласен выписаться, ему нужно самостоятельно обратиться с заявлением в УВМ МВД по месту регистрации. В его паспорте проставят соответствующую отметку.

Альтернативный вариант – регистрация по другому адресу. В таком случае предыдущая прописка аннулируется автоматически. Если же человек по каким-либо причинам не может лично явиться в УВМ МВД, собственник вправе подать исковое заявление в суд, а зарегистрированный (ответчик) – поддержать исковые требования.

Без согласия

Чаще всего люди не соглашаются выписываться, и здесь у собственника только один вариант – обратиться в суд, приведя любую из причин в качестве основания:

  1. Квартира куплена до брака. В браке один супруг зарегистрировал другого, после развода тот отказывается съезжать и выписываться.
  2. Мать или отец лишены родительских прав. По решению суда они не могут общаться с ребенком, который проживает в квартире, и обязаны съехать.
  3. Человек купил квартиру, но не знал о наличии зарегистрированных граждан в ней.
  4. Прописанный гражданин длительное время отсутствует в квартире, не оплачивает коммунальные услуги.

В исковом заявлении нужно подробно описать обстоятельства, чтобы дело было рассмотрено в пользу истца.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Далеко не всегда продавец имеет возможность или желание выписать всех лиц, которые прописаны в его квартире. Большинство покупателей, после того как узнают о такой проблеме, отказываются приобретать подобное жилье. На самом же деле, во многих ситуациях покупать квартиру с прописанным человеком все же можно, его не сложно потом будет выписать.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Продать жилье можно, вне зависимости от того, кто там прописан. Другое дело, что этот момент имеет огромное значение для покупателя. Мало кто соглашается на то, что в купленной им квартире будет жить какой-то посторонний человек. Таким образом, важен не только тот факт, что человек прописан квартире, а еще и тот, на каком основании он прописан.

Исходя из норм ст.292 ГК РФ, во многих случаях право проживание в квартире исчезает одновременно со сменой собственника. Все что останется сделать новому владельцу – подать заявление в паспортный стол с требованием выписать посторонних лиц. Если там откажут – можно смело подавать заявление в суд. Однако далеко не все лица могут быть выписаны таким образом.

Кого можно выписать из квартиры?

Если человек имеет временную регистрацию в проданной квартире, не составит никакой проблемы его выписать. Или просто подождать, пока регистрация такого плана утратит свою силу. Чаще всего регистрируются на несколько месяцев или, максимум, один год. Обычно проще дождаться окончания срока действия такой временной прописки, чем пытаться насильно выселить человека (при условии, что он лишь прописан, но в квартире не проживает).

С постоянной регистрацией все несколько сложнее и нередко паспортный стол, чтобы не брать на себя лишние обязательства и возможные проблемы с ними связанные, отказывается снимать людей с регистрации только по заявлению нового владельца. Приходится обращаться в суд. На практике, почти все решения принимаются в пользу собственника.

Если с прописанным лицом не удается связаться и, несмотря на прописку, человек не проживает в квартире, можно собрать доказательства того, что он действительно тут не живет и выписать человека в судебном порядке.

Когда выписать из квартиры невозможно?

Чтобы лучше понимать суть проблемы, стоит разобраться не в том, кого можно выписать, а в том, кого выписать просто так однозначно не получится. Таких категорий лиц значительно меньше и, как следствие, если прописанный человек не относится к одной из них, то выписать его можно.

Есть право собственности

Если продавец продал не всю квартиру, а только некую ее часть, то выписать совладельцев не получится. Невозможно лишить человека, который имеет полное право проживать в квартире его прописки при всем желании. Но можно попробовать выкупить его долю, если на то будет получено его согласие.

Квартира получена по завещанию

Некоторые типы завещаний включают в себя обязательный пункт, исходя из которого некое лицо получает право пожизненного проживания в указанной квартире, вне зависимости от того, кто является ее собственником. Выписать такого человека невозможно. Продавец должен заранее предоставлять такую информацию. Если нет – ее нужно запрашивать отдельно.

Квартира получена в рамках приватизации

Все лица, которые проживали в квартире до приватизации, но отказались в ней участвовать, получают право пожизненного проживания в этой недвижимости. Тот факт, что владелец может смениться в данном случае никакой роли не играет.

Жилищные кооперативы

Любой, даже незначительный паевой взнос в кооператив автоматическим дает право на проживание в квартире тем лицам, которые этот взнос внесли. Вне зависимости от того, кто является собственником.

Брачный контракт

Если квартира принадлежит супругам, проверять нужно еще и брачный контракт. Нередко в нем фигурирует пункт, исходя из которого один из членов семьи получает право пожизненного проживания в квартире. Тут тоже не важно, что собственник может смениться.

Договор ренты

По договору ренты предполагается, что собственник будет присматривать за неким лицом, которое фактически передает взамен на это права на свою недвижимость. Продать такую квартиру возможно, а вот выписать это третье лицо – невозможно.

Несовершеннолетние лица

Для того, чтобы продать квартиру с несовершеннолетними лицами необходимо сначала получить разрешение от органов опеки. Если этого не сделать, сделка будет считаться недействительной. В том случае, если человек все же получил право собственности на жилье, в котором прописаны несовершеннолетние, чтобы их выписать владелец обязан предоставить им другое, эквивалентное жилье.

Процедура купли-продажи квартиры с прописанными лицами

Сама процедура практически идентична обычной купле-продаже, но только до момента, когда придет пора выселять прописанных лиц.

Порядок действий

  1. Обсудить с прописанными лицами необходимость выписаться из квартиры. Если это по какой-то причине невозможно, следует предоставить покупателю всю подробную информацию о них (особенно если эти лица относятся к категориям, которых невозможно выселить).
  2. Составить договор купли-продажи. Зачастую он ничем не отличается от стандартного. Факт наличия прописанных лиц в нем может даже не уточняться.
  3. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательно, но учитывая что такая сделка относится к очень рискованным, рекомендуется все же это сделать, что минимизировать потенциальные проблемы.
  4. Зарегистрировать договор.
  5. Переоформить право собственности.
  6. Подписать акт приема-передачи и произвести окончательный расчет.
  7. Выписать прописанных в квартире лиц тем или иным образом, если это возможно.

Документы

Для оформления сделки понадобится примерно такой перечень документов:

  • Выписка из ЕГРН на жилье.
  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договор, на основании которого продавец получил жилье.
  • Выписка из домовой книги относительно прописанных в квартире лиц.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Договор купли-продажи (см.ниже).
  • Справка из управляющей компании относительно отсутствия или наличия задолженности по коммунальным платежам.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что данную процедуру нельзя считать стандартной, срок всего оформления может несколько растягиваться. Несмотря на то, что формально можно закрыть сделку буквально за несколько дней, чаще всего на это уходит около 1-2 месяцев или даже больше.

В процессе оформления сделки купли-продажи жилья продавец практически не несет никаких затрат. Максимум – закажет более свежую выписку из ЕГРН за 350 рублей. После продажи, если он владел квартирой менее 3-5 лет, придется еще заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Покупатель же обычно оплачивает (помимо цены квартиры):

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Услуги агентства недвижимости (если использовались): около 5% от стоимости квартиры.
  • Услуги оценочной компании: от 1 тысячи рублей.
  • Госпошлину за регистрацию права собственности: 2 тысячи рублей на каждого владельца.
  • Пошлину при подаче заявления в суд о принудительной выписке: индивидуально.

Договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
Оцените статью
Добавить комментарий