Права и обязанности товарищества собственников жилья

Статья 138 ЖК РФ. Обязанности товарищества собственников жилья

Новая редакция Ст. 138 ЖК РФ

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса;

10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Комментарий к Статье 138 ЖК РФ

Статья 138 Кодекса определяет круг основных обязанностей товарищества собственников жилья. Несмотря на то что перечень обязанностей товарищества сформулирован как исчерпывающий, в действительности он таковым не является. Во-первых, существуют общие для всех юридических лиц обязанности, предусмотренные федеральными законами (ГК РФ, ТК РФ, Налоговым кодексом РФ, ФЗ от 21.11.1996 N 129-ФЗ “О бухгалтерском учете” и др.), а также подзаконными нормативными правовыми актами. Во-вторых, перечень обязанностей товарищества как юридического лица дополняется в уставе товарищества обязанностями, реализация которых относится к компетенции органов товарищества.
——————————–
СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369; 1998. N 30. Ст. 3619; 2002. N 13. Ст. 1179; 2003. N 1. Ст. 2, 6; N 2. Ст. 160; N 22. Ст. 2066; N 27 (ч. I). Ст. 2700; 2006. N 6. Ст. 636; N 45. Ст. 4635; РГ. 2009. 27 ноября.

Наши коллеги правильно обращают внимание на то, что товарищество собственников жилья создается собственниками помещений и обязанности возникают у товарищества именно перед своими членами. Товарищество не вправе контролировать действия собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Попытка уравнять положение собственников помещений (не членов товарищества) с членами товарищества является ничем иным, как формой обязательного подчинения лиц, не являющихся членами товарищества, его уставу и принимаемым решениям. Это уже признавалось Конституционным Судом РФ не соответствующим ст. 30 Конституции РФ .
——————————–
См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П.

Поэтому обязанности товарищества, установленные в п. п. 5 – 8, подлежат исполнению только в отношении членов товарищества, а не всех собственников помещений в многоквартирном доме, иначе это будет навязыванием услуг и присвоением полномочий, что является нарушением гражданских прав собственников помещений. Перечисленные в п. п. 5 – 8 обязанности товарищества могут возникнуть только из договора между собственником помещения, не являющимся членом товарищества, с товариществом собственников жилья .
——————————–
См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 – 2007. С. 318.

В уставе товарищества собственников жилья указанные обязанности целесообразно определить более корректно, применительно только к членам товарищества.

Другой комментарий к Ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья с учетом целей создания товарищества собственников жилья устанавливает основные обязанности такого товарищества. Специальная правоспособность ТСЖ предполагает наличие только тех обязанностей (как и прав), которые соответствуют целям деятельности товарищества.

2. Товарищество собственников жилья, в частности, обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества дома; выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества дома в соответствии с их долями в праве общей собственности на это имущество.

Особыми являются отношения с собственниками помещений, которые не являются членами товарищества. С ними товарищество собственников жилья обязано заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме.

3. Товарищество обязано соблюдать права и законные интересы собственников помещений; представлять законные интересы собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами. Такие обязанности реализуются путем точного определения доли в праве собственности на общее имущество каждого собственника помещения; определения границ объектов общей долевой собственности и проч.

4. Что касается выполнения обязательств по договору, то таковые относятся к числу общих правил, соблюдение которых есть обязанность любого юридического лица.

Права и обязанности товарищества собственников жилья

Одной из форм управления общим имуществом МКД является создание товарищества собственников жилья. Права и обязанности ТСЖ отличаются от правомочий жилищных, жилищно-строительных кооперативов и тем более управляющих организаций. Цель ТСЖ как некоммерческого объединения – обеспечение комфортных условий проживания во вверенных ему жилых домах. Для реализации этих задач законодательство наделило органы управления ТСЖ определенными полномочиями, которые стоит рассмотреть подробнее.

Функции ТСЖ

Порядок и условия осуществления деятельности ТСЖ регулирует Жилищный кодекс РФ . В соответствии со ст. 135 ЖК, ТСЖ – это некоммерческое объединение собственников жилых помещений в многоквартирном доме или нескольких близлежащих МКД. Цель создания ТСЖ – совместное управление, содержание и увеличение объема общего имущества МКД, предоставление коммунальных услуг и иных утвержденных уставом целей.

ТСЖ – российский вариант западной формы кондоминиума.

Товарищество является юридическим лицом, потому подлежит государственной регистрации. Оно создается на неопределенный срок. В состав его членов должно входить более 50% от числа собственников жилых помещений в МКД.

Стоит упомянуть, в чем разница между ТСЖ и УК. В первом случае собственники квартир могут принимать самостоятельные решения по поводу содержания и ремонта имущества и контролировать, как расходуются средства.

Финансирование деятельности товарищества осуществляется за счет его членов, пропорционально доле в общей собственности многоэтажного дома.

Как создается товарищество

Решение о создании ТСЖ принимает общее собрание собственников квартир. Главное условие – “за” должны проголосовать граждане, совокупно владеющие более 50% общего имущества. Они подписывают протокол собрания и утверждают устав товарищества.

Для полноценного осуществления деятельности ТСЖ как юрлицо проходит государственную регистрацию, и только после этого может управлять имуществом МКД.

Собственники жилых помещений, в том числе ставшие владельцами после создания товарищества, вправе присоединиться к нему по заявлению.

По решению общего собрания членов ТСЖ можно преобразовать в жилищный или жилищно-строительный кооператив. При необходимости члены нескольких товариществ имеют право создать некоммерческое объединение, например, ассоциацию ТСЖ для консолидированной защиты общих интересов.

Полномочия товарищества и управляющего ТСЖ

Согласно ст. 144 ЖК, органами управления товарищества собственников жилья является общее собрание и правление. Их компетенции разделены законодательством. Главным считается общее собрание, тогда как правление наделено административно-распорядительными функциями.

Правление подчиняется общему собранию, но реализация полномочий товарищества осуществляется по прямому указанию первого. Например, для выполнения функций объединения правление может нанять и заключить трудовой договор с управляющим ТСЖ. Как правило, через него и реализуются основные полномочия товарищества.

В частности, управляющий имеет право:

  • заключать договоры на управление, предоставление коммунальных услуг;
  • нанимать и привлекать подрядчиков для выполнения работ;
  • составлять доходную и расходную сметы, перечислять средства исполнителям;
  • распоряжаться общим имуществом МКД, в том числе сдавать в аренду и предоставлять в пользование;
  • выявлять нарушения законодательства со стороны жильцов и собственников помещений: неузаконенные перепланировки, реконструкции;

В законе не сказано, кем утверждается должностная инструкция управляющего ТСЖ. Согласно п. 5 ст. 148 ЖК, полномочиями по найму сотрудников в товарищество наделено правление, потому именно оно будет определять объем полномочий управляющего, которые, в свою очередь, должны быть прописаны в заключенном с ним договоре.

Управляющий будет предпринимать все действия от лица товарищества на основании выданной ему доверенности. Однако при этом управляющий ТСЖ вместо председателя действовать не может.

Управляющий лишь выполняет административно-управленческие функции, но не является органом управления ТСЖ и тем более не руководит его правлением, а, наоборот, находится у него в подчинении.

По сути, управляющий является обычным наемным работником, исполняющим исключительно делегированные ему функции, отвечая только перед правлением и лишь в рамках трудового или гражданско-правового законодательства.

Обязанности ТСЖ, правления и председателя

Права и обязанности председателя ТСЖ, согласно Жилищного кодекса, следует отличать от правомочий самого товарищества. Обязанности ТСЖ, как следует из ст. 138 ЖК, состоят из:

  • управления, надлежащего санитарно-технического содержания и ремонта имущества МКД;
  • обеспечения прав жильцов МКД в том числе в отношениях с третьими лицами;
  • представления законных интересов собственников в сфере управления;
  • ведения реестра членов ТСЖ и так далее.

Должностные обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах заключаются в руководстве правлением. Он обеспечивает выполнение решений руководящего органа, дает распоряжения должностным лицам, совершает сделки, не требующие одобрения со стороны правления, и выполняет прочие функции, определенные ст. 149 ЖК.

Обязанности правления состоят в руководстве деятельностью ТСЖ и, как свидетельствует ст. 148 ЖК, включают:

  • контроль соблюдения требований устава, управления МКД;
  • контроль уплаты членских взносов;
  • составление доходных и расходных смет;
  • заключение договоров, наем сотрудников, привлечение подрядчиков;
  • проведение общего собрания.

Ответ на вопрос, кто выбирает председателя ТСЖ правление или общее собрание, содержится в п. 3 ст. 147 ЖК: этими полномочиями обладает правление, если выбор председателя, в соответствии с уставом товарищества, не передан общему собранию. Однако само правление избирается лишь на 2 года. Оно подотчетно общему собранию, потому рычаги давления на него у рядовых членов все же есть.

Ответственность ТСЖ и его председателя

Проблемы с председателем правления ТСЖ – ситуация распространенная. Они часто пользуются ограниченной ответственностью объединения, которое, согласно п. 6 ст. 135 ЖК, отвечает по обязательствам только своим имуществом. Члены ТСЖ никакой ответственности по обязательствам товарищества не несут.

И все же правление и его председатель находятся под контролем общего собрания. Согласно ст.145 ЖК, именно оно:

  • определяет размер вознаграждения указанных лиц;
  • утверждает состав правления, а иногда и председателя;
  • принимает годовой отчет об их деятельности;
  • рассматривает жалобы на правление и председателя и может досрочно прекращать их полномочия.

В целях контроля общее собрание вправе создать комиссию, в которую не могут входить члены правления. Согласно ст. 150 ЖК, ревизионная комиссия товарищества собственников жилья правомочна:

  • не реже 1 раза в год проверять финансовую отчетность ТСЖ;
  • сообщать общему собранию результаты ревизии;
  • представлять собранию заключение о доходно-расходной смете, финансовой деятельности и размерах сборов;
  • отчитываться о своей деятельности перед членами ТСЖ.

Иногда действия комиссии выявляют факт растраты денег правлением. На основании результатов ревизии может наступить уголовная ответственность председателя ТСЖ за нецелевое использование средств по ст. 160 УК .

Кроме того, в случае обнаружения нарушений правил содержания и ремонта, а также нормативов обеспечения населения коммунальными услугами председатель правления как должностное лицо может быть привлечен к административной ответственности по ст. 7.22 и 7.23 КоАП .

Деятельность правления и ТСЖ

Председатель правления товарищества собственников жилья действует от лица ТСЖ без каких-либо доверенностей. Вместе с правлением они являются исполнительным органом товарищества, потому на них возлагаются все административно-распорядительные функции.

Правление, осуществляющее руководство ТСЖ, является коллегиальным органом, потому его решения не могут приниматься единолично одним из членов, в том числе председателем. Для этого необходимо заручиться более 50% голосов.

Функции председателя ТСЖ, как и его правления, заключаются в обеспечении нормальной жизнедеятельности и успешной реализации целей и задач, для которых создавалось объединение. В рамках этих функций они:

  • созывают и проводят общие собрания;
  • взаимодействуют с подрядчиками, управляющими компаниями, обслуживающими организациями, жильцами;
  • привлекают заемные средства для реализации поставленных целей;
  • отчитываются перед собранием членов и так далее.

Одна из важнейших функций правления – работа председателя ТСЖ с управляющей компанией. Если товарищество не обладает достаточной материально-технической базой, в целях управления, содержания и обслуживания МКД оно привлекает управляющие организации и компании. Такие УК отвечают перед правлением за проделанную работу, а сам руководящий орган – перед членами ТСЖ.

Не менее важная часть работы правления – взаимодействие с жильцами обслуживаемых домов.

Выдача справок

К прямым обязанностям товарищества относится:

  • выдача справок о составе семьи;
  • предоставление заключений и технической документации на МКД;
  • оформление поквартирных выписок;
  • составление актов, например, о залитии, о техническом состоянии конструкций.

Если представители ТСЖ отказывают в оформлении документов по причине задолженности, это можно квалифицировать как прямое нарушение прав жильцов. В таких случаях рекомендуется подавать жалобы правлению или общему собранию.

Проникновение в жилые помещения

Представители ТСЖ имеют доступ лишь к местам общего пользования, в том числе к техническим помещениям в МКД. Права входить в квартиру и тем более требовать предоставления доступа от жильцов сотрудники товарищества не имеют.

Исключение – наличие решения суда о взыскании крупной задолженности и присутствие представителей ФССП, исполняющих это предписание. Любые другие основания права на допуск в квартиру не дают.

Штрафные санкции

В случае образования у жильцов задолженности по оплате коммунальных услуг ТСЖ вправе начислять пеню. Это даже не обязательно прописывать в уставе или договоре с ТСЖ.

Согласно п. 14 ст. 155 ЖК, право на начисление пени возникает уже на следующий день просрочки. Через месяц после дня, когда следовало внести платеж, сумма пени определяется за каждый просроченный день:

  • 31-90 дней – 1/300 ставки рефинансирования Центробанка;
  • более 90 дней – 1/130 ставки рефинансирования ЦБ.

Взыскание пени и задолженности осуществляется в судебном порядке.

Принятие новых членов в ТСЖ

В соответствии со ст. 143 ЖК, для принятия нового члена в товарищество достаточно его заявления на вступление в ТСЖ – отдельного договора подписывать не нужно.

Если в момент приобретения права собственности на квартиру в доме действует ТСЖ, покупатель жилья становится членом объединения только после подачи заявления. Автоматическое вступление в товарищество не предусмотрено, даже если бывшие владельцы жилья были его членами.

Для сбора информации о членах ТСЖ ведет специальный реестр.

Работа с должниками

Многие жильцы сомневаются, имеет ли право председатель ТСЖ вывешивать списки должников. Публичное порицание – весьма эффективный метод досудебной борьбы с должниками. К тому же контроль за своевременной оплатой коммунальных услуг жильцами – прямая обязанность правления товарищества (п. 2 ст. 148 ЖК). Но у вопроса законности таких действий есть две стороны:

  • если в списках указаны личные данные жильцов, например, фамилия и имя, это является нарушением положений ФЗ № 152 от 27.07.2006 «О персональных данных» ;
  • если должники в списках обезличены, например, указаны только номера квартир и суммы долга, и без дополнительных источников невозможно определить личности неплательщиков, обнародование этой информации не считается нарушением закона.

Зарплата председателя ТСЖ

В контексте недовольства работой председателя жильцов часто интересует, имеет ли право председатель ТСЖ получать зарплату в 2021 году. С правовой точки зрения, председатель не является наемным работником ТСЖ – он руководит органом управления товарищества, потому трудовой договор с ним не заключается. Следовательно, на зарплату он претендовать не может. В то же время за его работу может быть назначена некая форма финансовой компенсации, рассматриваемая с точки зрения закона как вознаграждение.

Ответ на вопрос, кто утверждает размер оплаты председателю ТСЖ, находим в пп. 1 п. 1 ст. 145 ЖК. В соответствии с этим документом, определение размера вознаграждения членам правления относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Обычно такие сведения вносятся в Устав товарищества.

На основе внесенных сведений производится расчет. Обычно сумма вознаграждения привязывается к объему выполненных работ в виде доли их стоимости.

Закон не устанавливает, как проверить законность начисления зарплаты председателю ТСЖ. Это может сделать ревизионная комиссия путем проверки финансовой отчетности товарищества и сравнения ее с реализованными на практике работами.

Заключение

ТСЖ – это форма объединения собственников жилых помещений в МКД для управления общим имуществом. ТСЖ является некоммерческой организацией, потому основная его цель состоит не в получении дохода, а в создании комфортных условий проживания в домах, находящихся под его управлением.

Закон определяет перечень прав и обязанностей товарищества, его правления и председателя. В случае превышения полномочий и растраты средств ТСЖ должностные лица привлекаются к административной и даже уголовной ответственности.

Права товарищества собственников жилья

К примеру, товарищество может осуществлять предпринимательскую деятельность для получения дохода в случае, если это идет на пользу организации.

Создание товарищества собственников жилья подразумевает, что члены организации имеют определенные права и обязанности, направленные на содержание собственности. Но какие именно права товарищества указаны в нормативных актах? И имеет ли право тсж распоряжаться имуществом собственников жилых помещений?

Правоспособность ТСЖ

Согласно Жилищному кодексу, товарищество собственников жилья является юридическим лицом, а значит, имеет специальную правоспособность. Это означает, что организация имеет только те права, которые не выходят за рамки ее компетенции. Правда, ТСЖ имеет право на осуществление некоторых видов предпринимательской деятельности.

Основные обязанности ТСЖ заключаются в некоммерческой деятельности, то есть в управлении и распоряжении собственностью.

При этом товарищество получает правоспособность с момента государственной регистрации. Все права и обязанности членов организации устанавливает ее устав. Кроме этого, правоспособность ТСЖ регулируется нормами жилищного законодательства. Если сделка, заключенная товариществом, не соответствует его правоспособности, ее могут признать недействительной в судебном порядке. Иск о недействительности договора может подать любой из членов товарищества собственников жилья.

Закрытый перечень прав товарищества

Немногие знают о том, что у ТСЖ есть право заниматься дополнительными видами хозяйственной деятельности. К примеру, товарищество может осуществлять предпринимательскую деятельность для получения дохода в случае, если это идет на пользу организации. В первую очередь, это сдача собственности в аренду, приобретение ценных бумаг и участие товарищества как вкладчика в других обществах с хозяйственной деятельностью. Это разрешено ТСЖ нормами жилищного законодательства РФ.

Доходы товарищества собственников жилья не должны распределяться между участниками. Они идут только на содержание и ремонт жилых помещений. Помимо этого, к закрытому перечню прав членов ТСЖ относится дополнительное строительство различных помещений, если это необходимо для достижения целей ТСЖ. В обязанности такой организации также входит ремонт и обслуживание недвижимой собственности, кроме осуществления ремонта тепловых сетей.

Права, направленные на решение текущих вопросов

Какие права имеет ТСЖ, исходя из норм Жилищного кодекса? Они содержаться в статье 137 этого нормативного документа. Товарищество собственников жилья имеет право:

  • Заключать различные договора для управления, ремонта или оказания коммунальных услуг.
  • Заниматься определением сметы расходов и доходов. Члены ТСЖ должны учитывать все затраты на содержание дома, а также взносы и другие доходы.
  • Предоставлять собственникам жилого здания разнообразные услуги.
  • Брать в кредитных организациях средства для содержания и ремонта многоквартирного дома.
  • Производить расчет с лицами и организациями, которые предоставляют для товарищества услуги по ремонту.
  • Пользоваться имуществом, принадлежащим организации, на правах собственника.

Свои права товарищество реализует с обязательным учетом интересов собственников жилых помещений, даже если они не являются членами организации. Поэтому, на основании согласия собственников, товарищество имеет право на:

  • передачу части собственности во временное пользование;
  • ремонт и перестройку собственности товарищества;
  • покупку или получение в аренду земельные участки для дополнительного строительства;
  • заключение ряда сделок, направленных на достижение целей товарищества.

Имеет ли право тсж распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности? Да, если на это дали согласие все собственники. При этом оно должно быть оформлено письменно. Это касается также ремонта и перестройки любой части общей собственности жильцов.

Исключительная компетенция общего собрания собственников

Необходимо знать, какие еще дополнительные права есть у товарищества собственников жилья. Собрание членов ТСЖ может решать все без исключения вопросы, которые касаются деятельности организации. Какие именно вопросы входят в компетенцию общего собрания, содержит устав организации. Но помимо этого, у общего собрания есть исключительное право вносить изменения в уставные документы организации. Эта процедура происходит на основании Жилищного кодекса, а конкретнее ст. 145.

Для внесения изменений в устав товарищества требуется решение более половины всех членов организации.

Если установленный законом порядок будет нарушен, принятые изменения в суде могут объявить недействительными. Все результаты этого собрания вносятся в протокол. Затем оформляется заявление о внесении необходимых изменений в устав ТСЖ. Новый документ обязательно следует зарегистрировать в установленном порядке. За внесение изменений в устав уплачивается госпошлина.

Бремя расходов на содержание имущества многоквартирного дома

Члены ТСЖ обязаны заботиться о собственности организации. Какие же именно обязанности есть у товарищества согласно жилищного законодательства? Собственники обязаны:

  • платить за ремонт и содержание собственности;
  • в обязательном порядке вносить членские взносы на основании устава ТСЖ.

Все расходы организации, которые являются необходимыми для ремонта или содержания собственности, должны определяться на основании нормативных актов жилищного законодательства. В эти траты обязательно входит плата за коммунальные услуги.

Что касается ремонта собственности, то размер расходов устанавливается на общем собрании членов ТСЖ.

Плата за эти услуги обязательно должна быть одинаковой для всех участников. Согласно нормам жилищного законодательства, эти расходы учитываются при составлении сметы. Если сумма, которую необходимо выплатить, не устраивает участников товарищества или собственников жилья, они могут обжаловать ее в суде.

Права и обязанности товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья обладает специальной правоспособностью, следовательно, оно вправе заниматься лишь той деятельностью, которая предусмотрена в уставе товарищества. Следовательно, ТСЖ может иметь гражданские права, соответствующие целям его деятельности, предусмотренным в законе и уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

ТСЖ может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям. Полученную от предпринимательской деятельности прибыль товарищество не вправе распределять между своими участниками.

Основные права ТСЖ закреплены в ст. 137 ЖК РФ. Для того, чтобы эти права были реализованы они должны быть закреплены в уставе товарищества. В нем также должны быть перечислены виды деятельности, вытекающие из данных прав, и установлена компетенция органов управления товариществом по перечисленным в уставе вопросам.

Товарищество собственников жилья вправе:

– заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

– определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

– устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

– выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

– пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

– передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

– продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья, вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

– обеспечивать исполнение требований ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

– заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

– выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

– обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

– обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

– обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

– принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

– представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Товарищество собственников жилья самостоятельно несет ответственность по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом, члены товарищества не отвечают по его долгам.

В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (п. 1 ст. 151 ЖК РФ).

Как правило, у товариществ собственников жилья своего имущества в виде недвижимости нет. На средства, поступаемые на банковские счета товарищества от членских взносов, доходов от хозяйственной деятельности и др. видов деятельности, в основном они приобретают движимое имущество, необходимое для эффективной эксплуатации многоквартирного дома.

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

– обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

– доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

– субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

Для покрытия непредвиденных и (или) крупных расходов ТСЖ может накапливать средства посредством создания специальных фондов: резервного фонда и фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования (п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Имуществом ТСЖ распоряжаются его органы в соответствии с их компетенцией.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

Ч. 2 ст. 152 ЖК РФ закрепляет виды хозяйственной деятельности, которые может осуществлять ТСЖ:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

В судебной практике возник вопрос о порядке начисления налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем постановлении от 5 октября 2007 г. № 57 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов» дал разъяснил, что в рамках рассматриваемых правоотношений ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ.

ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ.

В связи с этим ТСЖ не предоставляют соответствующих налоговых деклараций и не начисляют сумму НДС по операциям, связанным с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами и содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов.

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Какие права и обязанности ТСЖ существует согласно Жилищному кодексу? Что могут делать учредители и собственники?

Права и обязанности ТСЖ по Жилищному кодексу

Где же прописаны права и обязанности ТСЖ, а главное: какие они? В 1996 году был опубликован закон, который регулировал работу ТСЖ. В нем были рассмотрены многие положения, которые касались сферы управления общим имуществом.

Он действовал долгое время, до 2005 года. После того, как в 2004 году был создан Жилищный Кодекс, этот закон был отменен.

Внимание! Новый кодекс стал основой, вокруг которой стала формироваться новая отрасль. Речь идет о Жилищном праве.

В ЖК вошли почти все положения старого закона. Но нормы, которые касаются деятельности товарищества, также можно найти и в других кодексах.

Здесь ТСЖ рассматривается как юридическое лицо, некоммерческая организация.

В ЖК вопросам деятельности товарищества посвящен 6 раздел. Именно он регулирует процесс создания организации, а также ее работу. Здесь же сказано о правовом положении участников товарищества.

В документе содержатся сведения о порядке ликвидации, если в этом возникнет необходимость.

Подробно о создании товарищества можно прочитать в главе 13. Здесь описана процедура регистрации; перечислено то, какими правами обладают владельцы объектов.

Кроме того, в главе указаны обязанности, налагаемые на членов ТСЖ. Описан момент реорганизации. Перечислено то, в каких случаях может быть осуществлено объединение ТСЖ.

В главе 14 приведены данные о том, кто является членом ТСЖ. Здесь же сказано о правах лиц, которые не являются собственниками помещений.

В этой главе перечислено то, какую роль играет общее собрание; сказано о процедуре его проведения. Кроме того, здесь же можно прочитать о ревизионной комиссии, деятельности правления и других вопросах.

Виды взысканий

Ответственность ТСЖ можно поделить на материальную и субсидиарную.

Каждый из этих видов ответственности заслуживает особого детального рассмотрения.

Материальная

В соответствии с законом, под материальной ответственностью понимают правовой термин, который в своем роде, обозначает обязанность лица по возмещению ущерба, который был причинять другому лицу. Материальная ответственность – это термин, который очень часто встречается в российском законодательстве.

Материальная ответственность в Жилищном праве раскрывается в обязанности товарищества собственников жилья возместить убытки, которые были причинены либо другим собственником ТСЖ, либо третьим лицом, которое является физическими или юридическим. Возмещение происходит из средств бюджета ТСЖ.

Необходимость взыскать с ТСЖ материальный ущерб также может быть прописана на уровне устава.

Субсидиарная

Понятие субсидиарной ответственности встречается, в основном, в Гражданском законодательстве. Например, познакомиться с проявлением такого понятия можно в статье 363 Гражданского кодекса. Субсидиарная ответственность может быть рассмотрена в соответствии с разными точками зрения правоведов.

  1. В первую очередь – это взыскание долга, который не был получен с лица, который нёс обязанность по его возмещению. При этом первое лицо не может внести денежные средства.
  2. Второе описание субсидиарной ответственности сводится к термину дополнительная ответственность, которая возлагается на членов товарищества в ситуации, когда один из них не может оплатить возникшие у него долги.

Субсидиарная ответственность прописывается на уровне устава, но никак не является обязательной в соответствии с законом.

Это значит, что члены правления совместно с председателем самостоятельно решают, будет ли нести товарищество субсидиарную ответственность в отношении конкретной ситуации или же нет.

Что могут и должны делать учредители?

Учредителями товарищества называют тех членов ассоциации жильцов, которые заинтересованы в том, чтобы их дом обслуживался должным образом. Это могут быть как граждане, так и юридические лица. Определение учредитель законодательство приравнивает к членам правления, поэтому эти понятия можно назвать равносильными.

Важно! учредители не только имеют широкий круг обязанностей, но и прав.

Среди основных стоит выделить следующие:

  1. право принимать решение о том, как будут расходоваться средства, собранные на нужды дома.
  2. При содержании объекта и управлении им должны должен быть составлен договор. Учредители имеют право его заключать.
  3. Определение сметы доходов. Принятие решения о расходах. Мероприятия выбирают, исходя из состояния бюджета товарищества.
  4. Работа с банками, изучение поступающих от них кредитных предложений. Заключение договора.
  5. Передача средств работникам, которые были наняты товариществом.
  6. Получение вознаграждения, если была выполнена какая-то работа.
  7. Заключение сделки со сторонними организациями, если это требуется для того, чтобы обслуживание дома было на должном уровне.
  8. Использование собственности, относящейся к общедомовой, если этого требуется для того, чтобы было выполнено обслуживание объекта.
  9. Право видоизменить имущество, относящееся к общедомовому, если этого требует ситуация, возникшая при управлении объектом.

Чем грозит выход из ТСЖ

Никаких отрицательных последствий выхода не будет. Возможно, только испортятся отношения к некоторыми соседями, так как размер их членских взносов может быть увеличен в связи с уменьшением количества членов товарищества.

Также, среди негативных моментов нужно отметить то, что вы теряете возможность решать вопросы управления общедомовым имуществом.

Из положительного можно выделить следующее:

  • сохраняется доступ ко всей документации, в том числе финансовым отчетам (статья 143-1 ЖК РФ);
  • освобождается свободное время, которое раньше тратили на посещение собраний ТСЖ;
  • экономите деньги, так как больше платите членские взносы.

Если в товариществе собственников жилья творится произвол

Товарищество несет ответственность перед жильцами и государством.

Кроме того, существует ответственность перед муниципальным образованием, а также компаниями, которые поставляют ресурсы. Увеличивается количество исков, которые собственники жилья направляют в суды, пытаясь защитить свои права.

Если в процессе работы организации между членами товарищества и руководством организации назрел конфликт, то решить его можно следующими способами:

  1. подать заявление председателю.
  2. Подать иск в суд.
  3. Направить жалобу в прокуратуру, Госжилинспекцию, Роспотребнадзор и другие инстанции.

Пример: если жильцы доме не довольны качеством ремонта, можно написать заявление председателю, а с его ответом пойти в суд или прокуратуру. При растрате средств, превышении полномочий нужно обращаться в прокуратуру.

Конечно, это далеко не все способы оказать воздействие на работу товарищества. Организация имеет два органа, которые выполняют функцию управления. Это общее собрание, которое является высшим органом, а также правление.

Можно сказать, что юридическое лицо, им и является товарищество, имеет структуру управления из двух звеньев. Схема похожа на ту, которая существует в обществах, ведущих деятельность в хозяйственной сфере.

К сожалению, большинство ТСЖ не может нанять для защиты своих интересов профессионального юриста. Из-за плохого знания законов рядовыми членами организации возникают непредвиденные ситуации.

Важно! На общем собрании можно добиться внесения поправок в Устав. На мероприятии может быть принято решение о том, кто будет входить в правление, либо станет ревизором.

Здесь же решается вопрос реорганизации ассоциации, ее ликвидации.

Кроме того, именно на общем собрании граждане могут проголосовать по вопросу создания специальных фондов. В ведении собрания находится изучение годовых отчетов, рассмотрение жалоб, вопрос заработной платы и другие важные моменты.

Решение проблем

Для разрешения проблемных ситуаций, связанных с деятельностью ТСЖ, есть три основных пути:

  • обращение непосредственно к председателю с претензией;
  • направление жалобы в одну из надзорных инстанций (Роспотребнадзор, Жилинспекция, Прокуратура);
  • подача искового заявления в суд.

Здесь можно скачать образец жалобы на ТСЖ в Жилищную инспекцию.

Какая ответственность последует за нарушения?

Если ТСЖ не выполняет свои обязанности, то существует ответственность.

  • Гражданская. Для того, чтобы возместить убытки, либо принесенный ущерб, у виновного может быть конфисковано имущество.
  • Административная. Она возникает, если в процессе деятельности организации были зафиксированы случаи нарушения КоАП, а также норм местных законов.
  • Уголовная. Она возможна, если была выявлена растрата (ст. 160), либо зафиксировано мошенничество (ст. 159) или другие правонарушения, например, злоупотребление полномочиями (ст. 201).

За мошенничество положен штраф. Сумма внушительная, до 120 тыс. руб.; либо штраф в размере заработной платы, полученной за 1 год.

Штраф может быть заменен обязательными работами до 360 часов; либо исправительные работы до 1 года. Возможен арест до 4 месяцев, или наказанием может стать лишение свободы, срок – до 2 лет.

За растрату штраф 120 тыс. руб., либо в размере дохода за 1 год. Обязательные работы до 240 часов, или исправительные работы до 6 месяцев, лишение свободы или принудительные работы на срок до 2 лет.

Злоупотребление полномочиями наказывается штрафом до 200 тыс. рублей, либо в размере дохода за 18 месяцев.

Либо придется отработать до 480 часов на обязательных работах; либо 2 года исправительных работ; до 4 лет принудительных работ; арест до 6 месяцев; до 4 лет лишения свободы.

Важно! Если жильцы дома не выполняют свои обязательства, то они также несут ответственность перед товариществом.

Если изучить ЖК, то в нем нельзя найти положение, которое бы описывало ответственность ассоциации перед контрагентами, если будут допущены какие-то нарушения. Но товарищество относится к юридическим лицам, поэтому все нормы можно найти в КоАП, УК и ГК.

Члены правления несут ответственность. Они работают для того, чтобы организация исполняла свои обязанности перед контрагентами.

Обычно на них налагают штрафные санкции, но все зависит от ситуации. Председатель отвечает за ущерб, если он был причинен ТСЖ (ГК, ст. 53.1).

Возможна персональная ответственность должностного лица, если его работа стала причиной убытков организации. Если он скрыл информацию о деятельности ассоциации, в результате чего был причинен ущерб.

Неплательщики отвечают, если из-за накопленного долга ТСЖ не может рассчитаться за коммунальные услуги. Этот момент регулирует ГК.

Инициативная группа

Помимо указанных органов управления существует некая контролирующая сила – это инициативная группа.

Что такое и зачем нужна?

Справка! Это группа людей, которые по собственной инициативе ведут активное наблюдение за работой правления и председателя. По своим наблюдениям они могут выдвигать те или иные предложения на общем собрании собственников.

Большинство жителей имеют работу, детей и другие важные составляющие жизни. Поэтому некогда контролировать каждый шаг правления ТСЖ. Для этого и существуют инициативные группы из людей, у которых активная жизненная позиция, заинтересованность и есть достаточное количество свободного времени.

Из кого состоит?

Инициативная команда состоит из жильцов дома, которые желают этим заниматься. Можно сказать, что это такие общественники, которым не все равно. Это не значит, что каждый может гнуть свою политику. Члены группы, прежде всего, должны быть командой (если это ни один человек), которая имеет общие интересы.

Если под опекой правления находятся несколько домов, то будет правильнее иметь общую инициативную группу, в которую войдут представители каждого дома.

Требования к количеству и самим членам группы

Количество инициативных граждан не имеет границ. Таким может быть один собственник, или пара десятков. Требования к членам группы:

  • Быть собственником квартиры в этом доме (домах).
  • Не быть членом правления ТСЖ.

Пожалуй, самое главное качество участника инициативной группы – это искренне желание участвовать в работе по содержанию и обеспечению дома всем необходимым.

Как осуществляется вознаграждение?

Члены правления за свою работу могут рассчитывать на вознаграждение за проведенную работу по многоквартирному дому. Как правило, такое вознаграждение может быть исчислено в денежном эквиваленте и является процентом от суммы проведенных работ.

Как правило, сумма процента устанавливается уставом организации, что может означать, что только сами собственники принимающие устав решают вопрос о вознаграждении.

О внесении изменений в Федеральный закон о ТСЖ читайте в нашей статье.

Полномочия и обязанности ТСЖ перед жильцами, что могут делать, а на что не имеют права?

Товарищество собственников жилья – это уникальная форма управления жилым домом. Естественно, что деятельность ТСЖ регулируется на законодательном уровне различными нормативно-правовыми актами.

Основным документом, регламентирующим работу товариществ, является Жилищный Кодекс РФ. Любые действия общего собрания и правления ТСЖ не могут противоречить современному законодательству.

В статье мы подробно рассмотрим права и обязанности товариществ собственников жилья, их ответственность перед жильцами, а также полномочия членов правления ТСЖ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Права и полномочия товарищества

ТСЖ уполномочено осуществлять деятельность по управлению домом, то есть выполнять то, что ранее делала управляющая компания в лице ЖЭУ или коммерческой организации.

В соответствии со статьей 137 Жилищного Кодекса, ТСЖ вправе совершать следующие действия:

  • заключать договора с эксплуатационными и управляющими компаниями на обслуживание дома и оказание коммунальных услуг;
  • самостоятельно выполнять работы для жильцов дома (например, ТСЖ могут нанимать уборщицу подъездов или организовывать самостоятельный вывоз мусора, не прибегая к услугам управляющих компаний);
  • делать расчет расходов и доходов, определять количество средств, необходимых на текущий ремонт здания, оплату труда подрядчиков, на формирование резервного фонда, на капитальный ремонт;
  • рассчитываться по договору с физическими или юридическими лицами, оказывающим услуги ТСЖ;
  • пользоваться кредитными средствами, взятыми в банке или у частных лиц в порядке, предусмотренных законодательством;
  • продавать, сдавать в аренду, обменивать имущество, в том числе недвижимое (это право позволяет, в частности, взимать плату с предпринимателей, арендующих в доме торговые или офисные площади);
  • производить расчет квартплаты на основе сметы расходов;
  • взимать квартплату с жильцов и нанимателей жилых помещений;
  • применять позволенные законом меры к должникам по квартплате или аренде.

Полный перечень полномочий ТСЖ должен быть перечислен в Уставе организации. Например, Уставом может быть позволено производить реконструкцию и переоборудование существующих помещений, преобразование придомовой территории, оборудование парковки и т.д.

Большинство своих прав, правление ТСЖ может реализовывать самостоятельно, например, производить расчет квартплаты и распределять средства по банковским счетам – это так называемая текущая работа.

Контроль законности всех действий ТСЖ осуществляет ревизионная комиссия, состоящая из 3-4 человек, не являющихся работниками ТСЖ и членами правления.

Для проведения серьезных изменений, например, в структуре ТСЖ при изменении соотношения средств, распределяемых по различным фондам, при переоборудовании зданий, правление обязано собрать общее собрание жильцов и поставить вопрос на голосование. Только при большинстве голосов «за», товарищество получает право на осуществление заявленной деятельности.

Взаимодействие с собственниками

Зачастую, при реализации прав ТСЖ, у жильцов и членов правления возникают вопросы, касающиеся наиболее проблемных и неоднозначных тем, среди которых — взаимоотношения правления и остальных собственников.

Выдача справок

Иногда жильцы сталкиваются с тем, что правление отказывается выдавать им справки (о составе семьи или расширенную выписку из поквартирной карты) на том основании, что владельцы задолжали квартплату. Имеет ли право ТСЖ не выдавать справки если есть долг?

Это не законная практика, которая часто используется ТСЖ или УК, чтобы жильцы покрыли хотя бы часть задолженности. Выдача справок – это не право, а обязанность ТСЖ перед жильцами. Значит, выписать нужную бумагу они обязаны, даже если жилец за все время проживания ни разу не оплатил свою коммунальную задолженность.

Проникновение в квартиру

Другой проблемный вопрос – имеет ли право правление или председатель ТСЖ осматривать квартиру? В Конституции РФ закреплено право граждан на неприкосновенность жилья.

Существует только два случая, когда сотрудники ТСЖ могут проникнуть в квартиру без разрешения:

  1. Если имеется ордер.
  2. При угрозе террористического акта, наступлении природного либо техногенного катаклизма.

Таким образом, требования правления на досмотр помещения под любым предлогом – снятие показаний счетчиков, поверка счетчиков, замер давления в трубах, проверка температуры помещения и т.д. – незаконны.

Жилец может по своей воле впустить членов правления, но если он запретить входить, то ничего с ним поделать нельзя.

Начисление пени

ТСЖ имеет право начислять пени за неуплату только если это прописано в Уставе, принятом на общем собрании жильцов. Начисление пени – принудительная мера, призванная заставить должника побыстрее внести полную плату за жилье.

Порядок назначения штрафа не берется с потолка. Он должен быть прописаны в Уставе. Также существуют специальные положения НК РФ, определяющие верхние границы штрафных санкций.

Подписание договора

Иногда жильцы возмущаются, что ТСЖ заставляет их подписывать договора на обслуживание.

В соответствии со статьей 137 ЖК РФ, ТСЖ имеют право заключать договора с собственниками о коммунальном обслуживании и порядке начисления платежей.

В таком случае правление имеет возможность от имени жильцов заключать различные сделки с поставщиками коммунальных услуг и реализовывать свою обязанность по содержанию дома. Но заставлять или принуждать жильца подписать договор ТСЖ не имеет права, все должно происходить по доброй воле сторон.

Если договора ТСЖ с собственником нет, то жильцам просто придется самостоятельно идти в представительство эксплуатационной компании и заключать нужные соглашения.

Разглашение информации о должниках

Списки должников, которые правления ТСЖ иногда вывешивают на всеобщее обозрение в подъездах, часто становятся настоящим камнем преткновения между товариществом и жильцами. Возмущения зафиксированных в «позорном» листе вполне законны.

В соответствии с Законом «О защите персональных данных», разглашение таких сведений прямо запрещено. Без письменного разрешения, правление ТСЖ не имеет права публиковать никакие данные о должниках, в том числе и эти:

  • фамилию, имя и отчество жильца;
  • любые паспортные данные;
  • адрес проживания;
  • размер долга.

Составлять подобные списки для себя правление имеет право. Более того. они нужны, чтобы вычислять должников и проводить с ними беседу, а при продолжительных задержках платежей – обращаться в суд и добиваться отключения квартиры от системы коммунальных благ дома.

Такие списки должны храниться в сейфе в закрытом помещении правления и публичному разглашению не подлежат. Должники, увидевшие свою фамилию, имеют полное право обратиться в суд и получить с правления денежную компенсацию.

Максимум, что может сделать ТСЖ – опубликовать объявление примерно такого содержания: «В нашем доме проживает 5 должников. Просим их оплатить коммунальную задолженность в общей сумме в 10 000 рублей в срок до 31 января текущего года. В противном случае, будем вынуждены обратиться в суд для принудительного взыскания долга».

Обязанности

В статьях 148—149 ЖК РФ приведен перечень обязанностей правления и председателя ТСЖ. В большинстве случаев, для выполнения этих обязанностей правление товарищества и наделено своими правами.

Отдельно стоит выделить обязанности ТСЖ перед жильцами дома:

  • соблюдение законности и требований Устава;
  • контроль за исполнением жильцами своих обязанностей по содержанию объекта;
  • непосредственное управление домом или контроль за компанией, осуществляющей управление;
  • заключение договор с подрядчиками и субподрядчиками, поставляющим коммунальные услуги;
  • заключение договоров на содержание и ремонт здания;
  • ведение списка жильцов – членов товарищества;
  • ведение бухгалтерского учета, составление сметы расходов и доходов, начисление квартирной платы;
  • ведение делопроизводства, выдача справок членам ТСЖ;
  • проведение общего собрания жильцов;
  • контроль за деятельностью председателя ТСЖ.

Председатель имеет такие обязательства:

  • давать распоряжения всем должностным лицам ТСЖ, нанимать и увольнять персонал;
  • действовать от имени товарищества в рамках своих полномочий без предварительного уведомления общего собрания;
  • выносить на решение общего собрания любые разработанные им документы.

Ответственность

Ни в Жилищном, и в Гражданском кодексе не указано, какую именно ответственность несут члены товарищества за свои действия (или бездействие), также как и председатель и члены правления. Но это не означает, что деятельность ТСЖ никак не контролируется и нарушителей невозможно привлечь к ответственности.

Общегражданская ответственность наступает за такие правонарушения:

  1. Халатность – к примеру, если член правления не оповестил жильцов о готовящемся собрании как минимум за 10 дней до события.
  2. Мошенничество – например, подложные документы о числе собственников помещения или о показаниях приборов общедомового учета.
  3. Присвоение или растрата – злоумышленное неправомерное распределение средствами общего или резервного фонда
  4. Введение в заблуждение, или обман, в том числе общего собрания.
  5. Служебный подлог.
  6. Превышение полномочий (к ним относятся и вывешивание списков жильцов должников, и вход в квартиру без разрешения владельцев).

При возникновении аварийных ситуаций в квартире, в результате которой наносится материальный ущерб не только собственнику, но и соседям, ответственность жильцов и товарищества разграничивается, в зависимости от того, что стало причиной этой аварии.

К примеру, если залив квартиры произошел при прорыве трубы, относящейся к общедомовому имуществу, ответственность за убытки будет нести ТСЖ, поскольку, согласно Правил содержания общедомового имущества, вся сантехника, относящаяся к этой категории, должна систематически проверяться.

Если залив квартиры и соседей произошел из-за поломки труб, не имеющих отношения к общедомовому имуществу (к примеру, в кухне прорвало кран), никакой ответственности ТСЖ нести за залив не будет.

Кроме того, ответственность в конкретных ситуациях, связанных с правонарушениями, может быть описана в Уставе товарищества. Например, при выявлении фактов мошенничества председатель обязан будет выплатить штраф в адрес ТСЖ.

Деятельность правления

Правление ТСЖ занимается непосредственно деятельностью товарищества и его полномочия регламентированы в статье 147 Жилищного Кодекса. Что именно входит в компетенцию общего собрания, а что – в компетенцию правления (то есть то, что председатель и его заместители могут делать без предварительного оповещения жильцов) также должно быть четко прописано в Уставе.

Как правило, правление ТСЖ обладает такими полномочиями:

  • непосредственное руководство деятельностью ТСЖ, назначение конкретных исполнителей работ, формирование кадрового состава работников товарищества;
  • заключение договоров от имени жильцов (или общего собрания) на коммунальное обслуживание;
  • сбор средств на обслуживание и ремонт здания;
  • ведение делопроизводства, выдача справок и бумаг;
  • ведение бухгалтерского и банковского учета, перевод средств на оплату работы в соответствии с договорами;
  • проведение общего собрания жильцов, ведение протокола;
  • защита интересов членов ТСЖ в суде;
  • обращение в суд и прокуратуру, а также в администрацию города для разрешения ситуации с неуплатой долгов жильцами.

Если это прописано в Уставе, правление ТСЖ может быть наделено и дополнительными полномочиями:

  1. Обустройство придомовой территории.
  2. Самостоятельное обслуживание дома
  3. Взимание арендной платы с нанимателей жилья и коммерческих помещений.
  4. Распоряжение общедомовым имуществом, например, лифтом, подвалом, общими счетчиками.

Таким образом, права и обязанности ТСЖ, согласно Жилищного Кодекса, определены их функциями. Основная задача – содержать дом и принадлежащее ему имущество в полном порядке. Для ее выполнения, товарищество может собирать средства с жильцов (квартплата), заключать договора с обслуживающими организациями, нанимать сотрудников для самостоятельного содержания здания и т.д.

Полный список действий, находящихся в компетенции ТСЖ, должен быть перечислен в Уставе организации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Обязанности товарищества собственников жилья

Понятие «товарищество собственников жилья» (ТСЖ) закреплено в статье 135 Жилищного кодекса РФ. ТСЖ – объединение жителей многоквартирного дома, которое приняло решение управлять своей собственностью самостоятельно.

В товариществе есть правление, которое состоит из активных собственников, и председатель – глава ТСЖ (подробнее о задачах председателя). Правление предлагает, куда потратить средства, что починить в первую очередь, на что обращать внимание и так далее. Председатель одобряет или отклоняет их предложения, занимается организационно-правовыми и финансовыми вопросами, анализирует пожелания жильцов, вносит инициативы.

Рассмотрим обязанности товарищества собственников жилья, правления и председателя.

Обязанности товарищества собственников жилья

Обязанности ТСЖ содержатся в 138 статье и разделе VII «Управление многоквартирными домами» Жилищного кодекса. Товарищество собственников жилья должно:

Исполнять требования жилищного законодательства РФ, нормативно-правовых актов, устава ТСЖ.

Управлять многоквартирным домом и нести ответственность:

за содержание и ремонт общего имущества (своими силами или заключая договор с соответствующими организациями);

за предоставление коммунальных услуг;

за готовность и состояние инженерных систем.

на управление многоквартирным домом;

об оказании коммунальных услуг;

о содержании общего имущества ТСЖ и ее членов;

на обслуживание и содержание дома с собственниками, которые не входят в товарищество.

Исполнять обязательства по заключенным договорам самим и контролировать выполнение обязательств по договорам сторонними организациями.

Предоставлять ресурсоснабжающим организациям данные по индивидуальным и общедомовым счетчикам для начисления платы (подробнее о видах приборов учета).

Следить за качеством и непрерывностью подачи воды, газа, света и т.д.

Принимать заявки о некачественных услугах или длительных перебоях с поставкой ресурсов, взаимодействовать с ресурсоснабжающей организацией и способствовать решению проблем. При необходимости предоставлять доступ к общему имуществу для ресурсоснабжающих организаций.

Обеспечивать в соответствии с требованиями санитарное и техническое состояние дома.

Обеспечивать исполнение собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества.

Обеспечивать соблюдение прав и интересов собственников.

Представлять интересы собственников помещений по управлению общим имуществом, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Вести реестр членов товарищества. Ежегодно направлять копию реестра в органы жилищного контроля. Также информировать данные органы об изменениях в уставе ТСЖ.

Прочие права и обязанности ТСЖ регламентируются уставом организации и иными учредительными документами. Перечень требований рассматривается на общем собрании жителей в соответствии со статьями 44-48 ЖК РФ.

Обязанности правления ТСЖ

Обязанности правления ТСЖ содержатся в статье 148 Жилищного Кодекса РФ. Правление обязано:

Исполнять требования жилищного законодательства РФ, устава товарищества и прочие нормативные акты, регулирующие деятельность ТСЖ.

Контролировать внесение членами товарищества обязательных платежей.

Составлять смету доходов и расходов на текущий год. Готовить отчеты о финансовой деятельности, утверждать их на общем собрании членов товарищества.

Управлять многоквартирным домом или заключать договор на управление им.

Нанимать и увольнять рабочих для обслуживания многоквартирного дома.

Заключать договора по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества.

Вести реестр членов товарищества. Вести бухгалтерский учет и отчетность.

Устраивать общие собрания членов товарищества.

Исполнять прочие обязанности, прописанные в уставе товарищества.

Правление ТСЖ и собственники жилья несут расходы по содержанию многоквартирного дома относительно их доли в общем имуществе. Товарищество не несет ответственность по долгам своих членов и собственников помещений, а правление ТСЖ и собственники не отвечают за действия и долги ТСЖ.

Решения о благоустройстве многоквартирного дома принимаются на общем собрании членов товарищества-собственников жилья.

Ремонт и реконструкция многоквартирного дома осуществляются на основании договоров, которые ТСЖ заключают с различными компаниями. Некоторые виды работ члены товарищества могут выполнять самостоятельно.

Если правление своими действиями препятствует деятельности товарищества, оно имеет право исключить его из членов общества и привлечь к административной ответственности. Члены общества или собственники помещений дома вправе подать в суд на товарищество, если деятельность ТСЖ нарушает их права и не соответствует целям, для которых оно создано.

Обязанности председателя ТСЖ

Обязанности председателя ТСЖ содержатся в статье 149 Жилищного Кодекса РФ. Председатель должен:

Следить за выполнением принятых решений правления.

Распределять задачи должностным лицам ТСЖ.

Действовать без доверенности от лица товарищества.

Подписывать платежные документы.

Разрабатывать правила внутреннего распорядка работников ТСЖ.

Контролировать работу сотрудников, в том числе по содержанию и ремонту общего имущества.

Разработать положения об оплате труда сотрудников.

Утвердить внутренние документы товарищества.

Председатель заключает трудовой договор с ТСЖ (ст. 17 Трудового кодекса РФ), где подробно описываются закрепленные за ним обязанности. Права и обязанности председателя ТСЖ описываются в должностной инструкции и уставе ТСЖ, к примеру:

Контролировать надлежащее качество работы подрядчиков.

Следить за санитарным и техническим состоянием общедомового имущества.

Заключать договора с компаниями, обслуживающими многоквартирный дом.

Заключать договора о ремонте и содержании дома с физическими и юридическими лицами, являющимися нанимателями помещений.

Собирать арендную плату с нанимателей общедомового имущества (например, магазины на первых этажах дома).

Следить за сбором квартплаты с жителей дома.

Вести бухгалтерскую и статистическую отчетность, хозяйственную документацию.

Набирать, обучать сотрудников ТСЖ.

Реагировать на появление аварийных ситуаций.

Следить за выполнением законов (Жилищного, Гражданского кодексов, требований СанПиНа и других).

Автоматизируйте работу, связанную с обязательствами ТСЖ

ТСЖ – особая форма управления, в которой жильцы сами выполняют функцию управляющей компании. Кажется, что при таком подходе качество услуг и управления в целом будет выше, ведь жители напрямую заинтересованы в этом. И этого можно добиться, если использовать профессиональные продукты для сферы ЖКХ.

Чтобы избежать сложностей, автоматизируйте работу товарищества собственников жилья. Вы сможете:

работать с лицевыми счетами и собственниками,

взаимодействовать с поставщиками услуг ЖКХ,

хранить договоры управления домами,

хранить характеристики зданий и помещений,

вести бухгалтерский и налоговый учет;

вести подомовой учет затрат.

Поможет в работе создание сайта ТСЖ. Он поможет наладить связь со всеми жителями, завести для каждого личный кабинет, собирать показания счетчиков, принимать оплаты онлайн и многое другое (подробнее).

Чтобы и председатель, и ТСЖ как форма самоуправления оправдали возложенные надежды, стоит упростить процессы при помощи программного обеспечения. Тогда ни одна задача не будет упущена, все обязательства будут выполнены вовремя и в полной мере. А значит, жителям будет комфортно при такой форме самоуправления.

Читайте также:  Ст. 46 ч. 1 п. 4 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
Оцените статью
Добавить комментарий