Начисление и уплата налога с продажи нежилого помещения

Уплата налога с продажи нежилого помещения физическим лицом

Если решили продать недвижимость, не забудьте о налоге со сделки. Часто людям непросто разобраться во всех моментах и сложностях постоянно меняющегося законодательства. Да и тем, кто уже оплачивал налог с продажи нежилого помещения, не помешает освежить собственные знания. Ведь за последние 3 года в силу вступило немало важных изменений.

Разберемся с терминами

Для начала стоит понять, что относится к нежилому фонду. Существует 2 критерия отнесения объекта к этой категории:

  • помещение не соответствует понятию жилого. То есть оно не пригодно для людей, не отвечает законодательным, техническим, санитарным и иным нормам;
  • помещение имеет административное, производственное либо торговое назначение.

Примерами нежилых объектов служат всевозможные коммерческие здания вроде торговых центров, складов, офисов и прочего. Здесь есть исключение – апартаменты – подходят под критерии жилого помещения, но относятся к нежилому фонду. А значит, и закон к ним нужно применять как к нежилым.

Одним из факторов, которые указывают на то, что объект относится к категории нежилого и используется в коммерческой деятельности, является наличие у продавца статуса индивидуального предпринимателя.

Кто должен платить

Начнем с хороших новостей: если продавец владел недвижимостью дольше определенного законом срока, он освобождается от уплаты налога. Этот срок будет зависеть от того, когда произошло вступление в собственность на указанный объект:

  • если это случилось до 01.01.2016 года, то уже после 3 лет владения недвижимостью платить налог с продажи не придется;
  • если же собственность была оформлена начиная с 1 января 2016 – срок владения без уплаты налога увеличивается – теперь это 5 лет .

Еще одно важное изменение, появившееся в последние годы – физическое лицо может начать процедуру банкротства. В данном случае у него пропадает необходимость уплачивать налог с реализации недвижимости.

Действие старых норм

Часто у продавцов возникает вопрос: с какой даты нужно начинать исчислять эти 3 года? В общем порядке, необходимо ориентироваться на дату, указанную в свидетельстве о праве собственности.

Но здесь есть исключение – недвижимость получена в наследство. В этой ситуации, отчет 3 лет пойдет не с момента вступления в наследство, а со дня смерти предыдущего правообладателя.

Действие новых норм

Как уже было сказано выше, с 2016 года продавец избавляется от уплаты налога только если он владел этим объектом не менее 5 лет. Для физических лиц, получивших помещение в наследство или дар, ничего не изменилось – срок владения все так же 3 года. Кроме того, если имущество было получено в процессе приватизации или по договору пожизненного содержания, к нему тоже применяется срок 3 года.

Налог от кадастровой стоимости

По общему правилу, база налогообложения – цена, прописанная в договоре купли-продажи. Но в некоторых случаях за основу берут кадастровую стоимость недвижимости. Это актуально лишь тем продавцам, кто собирается реализовать объекты, купленные с 2016 года.

Существуют такие правила:

  • если цена недвижимости ниже его кадастровой оценки умноженной на 0.7 (коэффициент, установленный законодательством), базой налогообложения будет последняя;
  • в случае, когда стоимость реализации все же выше кадастровой цены умноженной на 0.7, облагаться налогом будет сумма сделки.

В случае, если кадастровая стоимость не определена, то в качестве налоговой базы используется цена недвижимости.

Сколько придется заплатить

Продажа нежилого помещения влечет за собой получение прибыли, а в России ставка налога с дохода едина для резидентов – 13% (для нерезидентов – 30%).

База налогообложения в данном случае – цена помещения, прописанная в договоре купли-продажи. Продавец решил реализовать гараж и установил на него цену в 800 000 рублей. Расчет:

800 000 × 13% = 104 000 рублей

Как снизить налог

При высокой стоимости объекта и сумма налога получается ощутимой. К счастью, есть 2 способа его уменьшить.

  1. Воспользоваться налоговым вычетом. Только учтите, что составляет он максимум 250 000 рублей в год. Механизм довольно прост: из общей суммы сделки необходимо вычесть сумму вычета и уже от полученной цифры исчислять налог.

Продавец решил избавиться от гаража и установил на него цену в 800 000 рублей. В общем порядке, к оплате будет 104 000 рублей. Но если воспользуется вычетом, сумма снизится:

(800 000 – 250 000) × 13% = 71 500 рублей

Соответственно, если продать тот же гараж за 250 000 рублей и подать на вычет, платить налог и вовсе не придется.

У продавца при оформлении вычета есть 2 варианта:

  • уменьшить размер налога, подлежащего уплате, на сумму вычета;
  • запросить его возврат на расчетный счет.
  1. Подтвердить понесенные на покупку недвижимого имущества расходы – это сумма, которую продавец оплатил при покупке указанного объекта, зафиксированная в договоре купли-продажи. Когда сумма таких расходов оказывается больше полученной прибыли, налог не уплачивается.

Продавец купил гараж в 2014 году за 800 000 рублей. Через 2 года (в 2016 г.) он решает его продать за 1 миллион рублей. Если продавец имеет подтверждение понесенных на данную покупку расходов (договор купли-продажи), он может уменьшить налогооблагаемую базу с 1 млн рублей до 200 000 рублей (1 000 000 – 800 000). В такой ситуации он будет должен казне не 130 000 рублей, а 26 000 рублей.

К одной сделке может быть применена только одна льгота. То есть, и снизить базу на сумму понесенных при покупке расходов, и оформить имущественный вычет одновременно не получится.

Мало того, законом предусмотрено использование каждой льготы единожды в течение финансового года. Поэтому даже если продавец реализует пять помещений, уменьшить налог он сможет только по двум из них.

На практике очень часто владельцы зданий и помещений ищут варианты ухода от уплаты налога. Для этого в ход идет умышленное уменьшение стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. Да, это позволит существенно сэкономить, а то и вовсе исключить оплату налогов. Но установление такой фиктивной цены может быть расценено как мошенничество. Да и покупатель в дальнейшем подставляет себя под увеличенную сумму налога при продаже.

Сдаем отчетность

После того, как была зарегистрирована сделка по продаже объекта нежилого фонда, нужно озаботиться сдачей декларации по форме 3-НДФЛ. Сроки едины для всех (кроме юридических лиц) – не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Таким образом, если продажа недвижимости произошла в 2019 году, отчетность по ней нужно подать до 30 апреля 2020 года.

Декларацию можно сдавать как в бумажном, так и в электронном виде. Содержание ее простое:

  • данные о продавце и налоговом органе, в который подается отчет;
  • сумма дохода, полученного при реализации;
  • сумма налога, подлежащая уплате.

Если будет применяться вычет, добавится еще и информация о нем. Мало того, в конкретном случае к декларации необходимо будет приложить бумаги, подтверждающие право на налоговый вычет. Если возникают вопросы, стоит обратиться за консультацией в налоговую инспекцию.

После сдачи отчетности необходимо не забыть уплатить сам налог. Для этого установлен срок – 15 июля после подачи декларации.

Знайте свои права

Иногда негативную реакцию работников ИФНС вызывает избавление от помещения сразу после того, как было закрыто ИП. Это связано с тем, что юридическое и физическое лицо облагаются налогами по разным правилам. Некоторые предприниматели, понимая выгоду, специально прекращают деятельность, чтобы сэкономить на налогах.

Да, возможно, это вызовет вопросы у налоговой, но законом это не запрещено – сделка абсолютно прозрачна. Запретить продавать нежилое имущество сразу после закрытия ИП не может ни один орган. Если продавец знает свои права, никаких проблем у него возникнуть не должно.

Заключение

Данная статья описывает все нюансы налога с продажи нежилого помещения и дает советы по его оптимизации. Какой бы вариант снижения суммы сбора вы не выбрали, действуйте только в рамках закона. И тогда у налоговой инспекции не будет никаких претензий.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Какой платится налог с продажи нежилого помещения физическим лицом?

Доходы с продаж недвижимости по законодательству РФ облагаются налогом. Каким он может быть в случае, если продается нежилое помещение?

Какие помещения признаются нежилыми?

Нежилым признается помещение, которое не соответствует критериям жилого — как объекта недвижимости, пригодного для проживания людей и отвечающего закрепленным законодательно санитарным, техническим и иным нормам. Другой критерий отнесения помещения к нежилым объектам недвижимости — его использование как торгового, производственного, административного объекта.

Отнесение помещения к жилым или нежилым предопределяет специфику исчисления налога при продаже объекта недвижимости (данную особенность мы рассмотрим далее в статье). Пока что определим то, в каких случаях, в принципе, может возникнуть необходимость в уплате соответствующего налога.

В каких случаях платится налог с продажи нежилой недвижимости?

Налогообложению подлежит доход с продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им в течение периода, менее длительного чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты налога с соответствующей продажи. При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае.

Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены. Однако, вероятность того, что ФНС признает таким нежилое помещение выше, чем в случае с жилым (особенно, если тип помещения — склад, ангар, торговый зал, то есть, объект, предназначенный в общем случае как раз таки для коммерческого использования). Фактором признания продаваемого нежилого помещения объектом, используемым в коммерческой деятельности, также может быть регистрация продавца в качестве ИП, ведущего бизнес с активными оборотами.

В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.

Соответствующий период:

  • Составляет 3 года для:
    • объекта недвижимости, который перешел в собственность налогоплательщика в порядке наследования или же по договору дарения, заключенному с близким родственником;
    • помещение перешло в собственность налогоплательщика в рамках механизма приватизации;
    • помещение перешло в собственность гражданина в рамках правоотношений, связанных с пожизненным содержанием и иждивением.
  • Составляет 3 года для всех объектов недвижимости, приобретенных налогоплательщиком до 01.01.2016 года.
  • Составляет 5 лет для любых других типов объектов недвижимости (не указанных в пунктах 1 и 2).

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанные периоды владения объектами недвижимости могут быть уменьшены вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или же для отдельных категорий граждан). Таким образом, при заключении сделок купли-продажи нежилых помещений следует заблаговременно интересоваться актуальными нормами регионального законодательства, регулирующими порядок налогообложения доходов при соответствующих сделках.

Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.

Налог на продажу нежилой недвижимости: особенности исчисления

Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.

Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):

  1. Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.

Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.

Индивидуальный предприниматель Степанов В.А. в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей. В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).

Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).

  1. Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.

В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).

Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.

Иванов А.С. в 2016 году продал автомобильный ангар за 2 000 000 рублей. Куплен он была в 2015-м, поэтому, Иванов должен заплатить с доходов от продажи налог в сумме 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

В 2015 году Иванов покупал данный ангар у Петрова В.С. за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся у Иванова копией договора купли-продажи объекта недвижимости и иными документами, использовавшимися при сделке.

Иванов уменьшает налогооблагаемую базу до 100 000 рублей (2 000 000 — 1 900 000), вследствие чего остается должным государству НДФЛ в сумме 13 000 рублей.

Налогооблагаемая база и кадастровая цена

В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.

Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.

Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.

Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.

Уменьшить налог на вычет: нюансы

Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов – например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.

Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.

Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).

Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.

Все о налоге на доходы физических и юридических лиц при продаже нежилого помещения. Как заполнить декларацию НДФЛ?

Налогообложение доходов, полученных от продажи нежилых помещений, несколько отличается от налогообложения доходов от реализации, например, квартир. Поэтому собственникам нежилой недвижимости, решившим продать своё имущество, следует знать порядок расчёта налога и сдачи отчётности. При этом правила существенно отличаются в зависимости от того, какой статус имеет лицо (физическое, ИП, предприятие), и какой налоговый режим применяет.

Читайте также:  Что такое брак — виды и формы брака

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Нужно ли и в каком размере платить, если продает физлицо?

Основным налогом, плательщиками по которому признаются физические лица, является налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Согласно статье 209 Налогового кодекса РФ объект налогообложения по данному платежу представляет собой доход, полученный как на территории России, так и за её пределами.

Соответственно, раз при продаже нежилого помещения продавец получает доход в виде стоимости этой недвижимости, то продавец становится плательщиком НДФЛ и обязан уплатить налог по ставке 13%. Однако налоговая ставка в размере 13% применяется по отношению к резидентам России. Нерезиденты рассчитывают НДФЛ, исходя из ставки на уровне 30%.

Таким образом, резидентом может стать иностранный подданный, и наоборот, гражданин РФ при длительном отъезде может потерять статус резидента. Тем не менее существует ряд случаев, когда НДФЛ не нужно платить.

  1. Налог не уплачивается, если нежилое помещение принадлежало продавцу не менее 3 лет. Такая льгота предоставляется только в случае, если имущество было получено в наследство, по договору дарения, в результате приватизации, а также если было приобретено продавцом до 2016 года.
  2. Налог также не подлежит уплате, если продаваемое недвижимое имущество находилось в собственности продавца минимум в течение 5 лет для случаев, не подпадающих под вышеуказанные обстоятельства.
  3. Остальным налогоплательщикам предоставляется льгота в виде имущественного вычета. Вычет уменьшает налогооблагаемый доход на сумму продажи. Наибольший возможный размер вычета равен 250 тыс. руб. Следовательно, если сумма продажи нежилого помещения меньше или равна 250 тыс. руб., то налоговая база обнуляется. Однако хотя НДФЛ перечислять и не нужно, но предоставлять в налоговую инспекцию декларацию всё равно необходимо.

Отдельно стоить рассказать о налогообложении доходов от реализации нежилых помещений у физических лиц, занимающихся индивидуальной предпринимательской деятельностью (ИП). Налоговый кодекс РФ предполагает несколько налоговых систем, которыми могут пользоваться ИП:

  • единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
  • упрощённая (УСН);
  • единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
  • патентная.

Пункт 2 статьи 346.26 и пункт 2 статьи 346.43 НК РФ говорят о том, что ЕНВД и патентная системы могут применяться исключительно в отношении конкретного списка видов деятельности. Доходы от других источников должны облагается по общей системе налогообложения. Надо сказать, что реализация недвижимости не входит в перечень таковых видов деятельности, следовательно, ИП должны платить НДФЛ с доходов от продажи нежилых помещений на общих основаниях.

А вот те ИП, которые используют «упрощёнку», с таких экономических выгод обязаны платить следующие размеры платежей (пункты 1 и 2 статьи 346.20 НК РФ):

  • 6% от всей суммы доходов;
  • или 15% от суммы прибыли (доходы за минусом расходов).

ЕСХН может применяться только сельскохозяйственными товаропроизводителями. На основании пункта 1 статьи 346.8 налогообложение происходит по ставке 6% от разности между доходами и расходами.

Статья 346.8 НК РФ. Налоговая ставка

  1. Налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов.
  2. Законами Республики Крым и города федерального значения Севастополя налоговая ставка в отношении налоговой базы, определяемой по деятельности на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, может быть уменьшена для всех или отдельных категорий налогоплательщиков:
    • в отношении периодов 2015 — 2016 годов — до 0 процентов;
    • в отношении периодов 2017 — 2021 годов — до 4 процентов.

Налоговые ставки, установленные в соответствии с настоящим пунктом законами Республики Крым и города федерального значения Севастополя, не могут быть повышены в течение периодов, указанных в настоящем пункте, начиная с налогового периода, с которого применяется пониженная налоговая ставка.

Налогообложение предприятий и организаций

Доходы хозяйствующих субъектов участвуют в расчёте налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организаций. В статье 274 указано, что базой для расчёта налога признаётся денежное выражение прибыль, рассчитанной как разность между доходами и расходами юридического лица.

Так, доходы от реализации нежилого помещения включаются в общий доход, полученный организацией за отчётный период. Полученная прибыль подлежит налогообложению по ставке 20%.

Юридические лица, также как и индивидуальные предприниматели, могут применять помимо общей системы налогообложения, следующие системы:

  • единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
  • упрощённая (УСН);
  • единый налог на вменённый доход (ЕНВД).

«Вменёнка» может быть использована при выполнении разного рода услуг (бытовых, ветеринарных, ремонтных, перевозок), розничной торговли и общественного питания. Однако доходы от реализации нежилых помещений должны облагаться в соответствии с общими правилами: налогом на прибыль организаций.

Переход на УСН и ЕСХН предполагает отмену уплаты налога прибыль, в том числе и по доходам от реализации недвижимости. Уплата платежей по данным режимам одинакова как для предприятий, так и для ИП:

  • 6% с доходов или 15% с прибыли для УСН;
  • 6% с прибыли сельскохозяйственников для ЕСХН.

При продаже недвижимости из состава нежилого фонда также начисляется НДС по ставке 18%. Плательщиками НДС являются организации и индивидуальные предприниматели (кроме использующих ЕСХН и УСН).

Как продать без пошлин?

Продать нежилое помещение без налога имеют возможность только физические лица – плательщики НДФЛ. Это связано с тем, что законодательством в области налогообложения установлен ряд преференций, которыми граждане могут воспользоваться.

Если имущество в собственности более 3 лет

Пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ закреплено, что доходы от продажи имущества не облагаются НДФЛ, если продаваемый объект имущества находился во владении физического лица больше минимально установленного срока. В свою очередь, пункт 3 статьи 217.1 НК РФ конкретизирует данную норму и устанавливает 3-летний срок для использования указанной льготы.

Такую преференцию возможно применить при следующих обстоятельствах:

  • если недвижимость была приобретена продавцом до 1 января 2016 года;
  • если имущество получено продавцом в наследство;
  • если помещение было подарено;
  • если помещение было приватизировано;
  • если нежилое помещение передано по договору пожизненного содержания.

Лица, которые реализуют имущество, полученное по этим основаниям, не только не платят НДФЛ, но и не подают налоговую декларацию.

Недвижимость, приобретённая позднее 1 января 2016 года

При продаже такого имущества также может применяться льгота в виде освобождения от налогообложения. Но на основании пункта 4 статьи 217.1 срок владения увеличивается с 3 до 5 лет. Это значит, что воспользоваться льготой можно будет, начиная с 2021 года.

Банкротство

Если физическое лицо признано арбитражным судом банкротом, и имущество, принадлежащее ему, распродают с целью погашения долгов перед кредиторами, то доходы от продажи такого имущества не подлежат налогообложению. Это установлено пунктом 63 статьи 217 НК РФ.

Однако в этом случае отсутствие обязанности платить НДФЛ никак не повлияет на благосостояние физического лица, поскольку доходы от реализации нежилого помещения не поступят в его пользу.

Когда заполняется 3-НДФЛ?

Продав объект недвижимости из состава нежилого фонда, физическое лицо должно платить налог не сразу, а после окончания налогового периода (года), то есть в следующем году. Оплате платёжки предшествует подача в налоговую инспекцию декларации по форме 3-НДФЛ. Налоговая декларация сдаётся гражданами до 30 апреля, а непосредственная уплата платежа происходит до 15 июля.

В форме 3-НДФЛ следует указать следующую информацию:

  • ФИО;
  • дата и место рождения;
  • данные паспорта;
  • адрес;
  • сумма налога, которую нужно заплатить;
  • расчёт налога.

Для того чтобы рассчитать НДФЛ, необходимо заполнить раздел 2 декларации, в соответствии со следующими шагами:

  1. в строках 010 и 030 указать сумму продажи;
  2. в строке 040 – сумму налогового вычета;
  3. в строке 060 – разницу между строками 030 и 050;
  4. в строках 070, 121, 130 – размер налога (сумма из строки 060, умноженная на 13%).
  • Скачать бланк 3-НДФЛ
  • Скачать образец 3-НДФЛ при продаже нежилого помещения

Оплатить налог удобно с помощью сервиса «Уплата налогов, страховых взносов физических лиц», размещённом на официальном сайте Федеральной налоговой службы. Кроме того, сделать это можно в банке в кассе обслуживания физических лиц, посредством платёжного терминала или интернет-банка.

Когда заполняется декларация за отчуждение недвижимости юридическим лицом?

Налог на прибыль организаций Декларация по данному налогу сдаётся предприятиями по итогам:

  • квартала;
  • полугодия;
  • 9 месяцев;
  • года.

Квартал, полугодие и 9 месяцев называются отчётными периодами. Налоговый период равен календарному году. При этом для предприятий, осуществляющих авансовые платежи, отчётными периодами признаются 1 месяц, 2 месяца и т.д. Соответственно, отчётность сдаётся в те же сроки.

Срок предоставления отчётности – в течение 28 дней после окончания отчётного периода. Отчётность за год сдаётся до 28 марта следующего года.

Декларация заполняется не только по реализованному недвижимому имуществу, а по всей прибыли, полученной организацией за отчётный период. Форма и порядок её заполнения регламентированы Приказом ФНС от 19 октября 2016 года № ММВ-7-3/572@. Формирование отчётности происходит на основании данных первичных документов и сведений налогового учёта. Подача декларации происходит в электронном виде.

Оплата налога по итогам налогового периода осуществляется до 28 марта следующего года. Кроме того, предприятия перечисляют ежемесячные и ежеквартальные авансовые платежи не позднее 28 числа следующего месяца.

УСН — упрощенная система налогообложения. Налоговая декларация по итогам года предприятиями, использующими «упрощёнку», сдаётся до 31 марта следующего года. Форма налоговой декларации установлена Приказом ФНС России от 26 февраля 2016 года № ММВ-7-3/99@.Уплата налога по итогам года производится в те же сроки. Авансовые платежи перечисляются ежеквартально до 25 числа месяца, следующего за кварталом.

Заплатить обязательный платёж можно одним из следующих способов:

  • через банк-клиент;
  • с помощью платёжного поручения;
  • посредством получения квитанции для оплата по безналу.

Налоговый вычет

Право на имущественный налоговый вычет при расчёте НДФЛ принадлежит физическим лицам, которые одновременно отвечают следующим условиям:

  • продают нежилое помещение, которым владели менее минимального срока (3 или 5 лет);
  • признаются налоговыми резидентами РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 220 НК РФ налоговый вычет принимается к расчёту в размере суммы полученных доходов за продажу нежилого помещения, но не более 250 тыс. руб.

Возможен альтернативный вариант. Физическое лицо имеет право снизить свои налогооблагаемые доходы на сумму приобретения данной нежилой недвижимости. В этом случае ограничение по объёму вычета не предусмотрено. Однако нужно иметь документы, подтверждающие фактические расходы налогоплательщика на приобретение реализуемого помещения.

Пример 1: Сидоров В.Н. продаёт гараж за 200 тыс. руб. Он имеет право воспользоваться вычетом в размере суммы продажи. Поскольку 200 тыс. руб. меньше, чем максимально возможный предел (250 тыс.), то вычет будет равен 200 тыс. руб. Налогооблагаемая база рассчитывается, как разность между доходом и вычетом (200 тыс. – 200 тыс. = 0). Следовательно, НДФЛ не уплачивается.

Пример 2: Антонов Ю.М. реализует складское помещение за 900 тыс. руб. Максимальный размер вычета равен 250 тыс. руб. Если гражданин использует право на вычет, то сумма налога составит (900 тыс. – 250 тыс.) * 13% = 84,5 тыс. руб.

Антонову выгоднее применить другую льготу в виде уменьшения доходов на расходы. Исходя из того, что Ю.М. приобрёл данный склад за 850 тыс. руб., сумма НДФЛ будет равна (900 тыс. – 850 тыс.) * 1% = 6,5 тыс. руб.

Чтобы получить вычет, физическому лицу необходимо указать его сумму при расчёте НДФЛ в налоговой декларации, которая подаётся до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.

Возможные проблемы

При расчёте налога, подлежащего уплате, лицо может допустить ошибку и некорректно составить налоговую отчётность. Налоговый инспектор может сразу заметить недочёты и попросить исправить. Тогда большой проблемы не будет.

Однако если указать в декларации недостоверные данные, которые приведут к занижению налогооблагаемой базы и суммы налога, то налоговая имеет право применить по отношению к физическому лицу и юридическому лицу меры ответственности в виде штрафа.

Другой проблемой может стать несогласие работника налоговой инспекции с уровнем налогового вычета. Свои права можно отстаивать как на уровне инспекции, обратившись на имя руководителя, так и в судебном порядке.

Следует отметить, что в целях правильного исчисления налоговых платежей субъекты могут воспользоваться не только нормами Налогового кодекса РФ, но также и опубликованными письмами Минфина и ФНС. Более того при возникновении спорных ситуаций налогоплательщики вправе обратиться в адрес указанных органов за получением официального разъяснения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Налог при продаже нежилого помещения физическим лицом

Надежда Тихонова Последние изменения: январь, 2021 13,773

Продажа нежилого помещения приравнивается к получению физическим лицом дополнительного вида дохода. Это приводит к необходимости подачи в налоговую службу декларации 3-НДФЛ и уплаты налога на доходы, ставка которого равняется 13%. Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным. В чем заключаются тонкости его начисления, особенности применения и выплаты, предлагаем рассмотреть подробней.

    • Какие помещения относятся к категории нежилых
    • Когда возникает необходимость уплаты налога с продажи нежилого помещения
    • Как начисляется налог при продаже нежилого помещения физическим лицом
    • Кадастровая стоимость в роли налогооблагаемой базы
    • Сдача отчетности в налоговую после продажи нежилого помещения
    • Возможные проблемы с налогом на продажу нежилого помещения

    Какие помещения относятся к категории нежилых

    Целью его использования может стать складирование товаров, оборудование магазинов, торговых центров, гаражей, офисов. В некоторых ситуациях помещение выводится из жилого фонда, приобретая статус нежилого. Прежде всего это необходимо для оформления документов на ведение частной деятельности, а также получения разрешения на использование объекта в торговых или производственных целях.
    Если говорить конкретно о физических лицах, которые не были зарегистрированы в роли индивидуальных предпринимателей, нежилое помещение может быть использовано в личных целях или для последующей сдачи в аренду и уплаты с нее взносов в казну. Подобные действия в ряде случаев не требуют проведения государственной регистрации, при этом дают возможность гражданину получить дополнительный заработок.
    К нежилым помещениям, находящимися в собственности физических лиц относят:

    1. гаражи;
    2. ангары;
    3. дачные домики;
    4. апартаменты.

    Нежилое помещение может находится в жилом многоэтажном доме. Оно должно иметь отдельный вход, соответствовать пожарной безопасности.

    Как правило, налоговую службу не волнует какую задачу ставит перед собой собственник нежилого помещения. Сотрудники ФНС руководствуются нормами действующего Налогового кодекса, реализуя обязанность гражданина уплатить налог на полученную прибыль.

    Когда возникает необходимость уплаты налога с продажи нежилого помещения

    При продаже нежилой недвижимости от лица юридического лица налог с дохода подлежит уплате в любом случае. Что касается физических лиц, в учет берется срок использования недвижимости в целом. Если он составляет меньше трех лет, гражданину придется уплатить налог. Действующим законодательством определено, что любые сделки с недвижимостью, совершенные в обозначенный период, говорят о получении дохода.

    Таким образом, физическое лицо может столкнуться с необходимостью выплаты налога на доходы в случае:

    • Использования помещения в предпринимательской деятельности (сдача в аренду).
    • Перепродажи помещения в течении трех лет после его приобретения.

    Отказаться от выплаты налога на законных основаниях нельзя. Если сделка купли-продажи подходит под перечисленные выше критерии, полученные средства будут признаны доходом.

    Как начисляется налог при продаже нежилого помещения физическим лицом

    Ставка налога на доходы физических лиц едина для всех разновидностей прибыли, она составляет 13%. Базой налогообложения при продаже нежилого помещения является его стоимость, указанная в договоре купли-продажи. Именно на ее основании будет осуществляться расчет суммы налога. В исключительных случаях, за базу налогообложения может браться кадастровая стоимость, умноженная на региональный коэффициент. Об этом речь пойдет в следующем разделе статьи.
    Владелец недвижимости может попытаться уменьшить фактическую сумму налога за счет использования права на налоговый вычет, при условии что оно не было применено ранее. Для нежилой недвижимости максимальная сумма составляет 250 тыс. рублей. Как оформить документы можно узнать у сотрудников налоговой службы.

    Оформить налоговый вычет можно один раз в жизни. Воспользоваться данным правом гражданин может с целью уменьшения суммы уплаты налога или возврата причитающихся средств на расчетный счет в банке. Данные вопросы рекомендовано заблаговременно уточнить в отделении налогового органа, в которое планируется дальнейшая подача декларации.
    При расчете налога на доходы в учет берется первоначальная стоимость нежилого помещения. Если она была больше цены продажи, физическое лицо не облагается налогом. Это связано с тем, что оно получило не прибыль, а убытки.

    Стоит сказать, что на практике довольно часто владельцы недвижимости стараются фиктивно уменьшить сумму продажи за счет ее занижения в договоре. Это позволяет снизить расходы на уплату налогов или полностью исключить их оплату. Однако, простановка фиктивной цены может быть признана мошенническими действиями со стороны продавца, также она ведет к созданию рисков обмана владельца.

    Кадастровая стоимость в роли налогооблагаемой базы

    Налогооблагаемая база дохода от продажи нежилого помещения может быть скорректирована относительно ее кадастровой стоимости. Данное право применяется для объектов, приобретенных до наступления 2016 года. В процессе корректировки будут учтены следующие нюансы:

    • если стоимость продажи помещения ниже кадастровой цены, умноженной на коэффициент 0,7 (установлен на законодательном уровне), за базу налогообложения берется последняя с учетом корректировки;
    • если цена реализации помещения превышает кадастровую стоимость, то именно она становится базой налогообложения.

    Повторимся, что данная методика актуальна только для недвижимости, право собственности на которую было оформлено до наступления 1 января 2016 года.

    Использование кадастровой стоимости исключено, если она не была отмечена в Росреестре. Значение указанного выше коэффициента может меняться в меньшую сторону и приравниваться к нулю. Все зависит исключительно от региона проживания. В связи с этим, гражданину стоит обратится в ближайшее отделение налоговой службы для личного выяснения расчета суммы налога и используемой базы налогообложения, исходя из индивидуальных обстоятельств.

    Сдача отчетности в налоговую после продажи нежилого помещения

    Получение дохода с продажи нежилого помещения требует заполнения декларации 3-НДФЛ. Физическое лицо обязано сдать ее в налоговую службу не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. То есть, если имущество было продано в 2018 году, сдать декларацию и оплатить налог необходимо в 2019 году.
    Форма 3-НДФЛ может быть сдана в бумажном или электронном виде. В ней происходит указание:

    1. данных налогового органа и физического лица;
    2. суммы полученного дохода;
    3. суммы налога, подлежащего уплате.

    В том случае, если владелец недвижимости пожелает воспользоваться правом на налоговый вычет, ему следует сдать всю необходимую документацию совместно с декларацией.
    Заполнить 3-НДФЛ можно самостоятельно, воспользовавшись примерами бланков, размещенных в интернете или на официальном сайте налоговой, либо при помощи услуг стороннего бухгалтера или юриста. В любом случае, документ должен быть заполнен грамотно и без сокрытия размера полученной прибыли.

    Возможные проблемы с налогом на продажу нежилого помещения

    Оплатить налог на доходы после продажи нежилого помещения, которое находилось в использовании менее трех лет, является непреклонной обязанностью физического лица. Уклонение от него на законных основаниях невозможно. Отказ от выплат и подачи декларации приведет к наложению административного наказания. Размеры штрафов начинаются с отметки в 1 тыс. рублей. Они напрямую зависят от суммы налога, сроков задержки сдачи декларации, получения повторного отказа физического лица от добровольной оплаты.
    Неоднозначную реакцию у сотрудников налоговой службы вызывает продажа нежилого помещения сразу же после закрытия ИП. Здесь стоит сказать, что налог с продажи имущества юридического лица отличается от аналогичных начислений на доходы физических лиц. Таким образом, некоторые предприниматели специально закрывают ИП, чтобы сэкономить на выплате налогов и заполнении документов для ФНС. Несмотря на это, с юридической стороны сделка является прозрачной, запретить ее проведение не вправе ни один уполномоченный орган. Как правило, по ее результатам происходит выплата налога в размере, установленном для физических лиц.

    © 2018 — 2021, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

    Начисление и уплата налога с продажи нежилого помещения

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Физическое лицо, имеющее статус ИП, планирует продать нежилое помещение, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Вид деятельности по продаже имущества не заявлен. ИП применяет УСН с объектом налогообложения “доходы”. Имущество приобреталось по договору купли-продажи в 2016 году.
    Каков порядок налогообложения доходов от продажи нежилого помещения?

    По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
    По нашему мнению, доходы от продажи нежилого помещения в рассматриваемой ситуации облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН.
    Анализ примеров судебной практики, сложившейся в последнее время, позволяет прийти к выводу, что на основании совокупности определенных фактов контролирующие органы и суды склонны рассматривать доходы граждан от реализации имущества как доходы, полученные в рамках предпринимательской деятельности, особенно когда физлицо имеет также статус ИП.
    Так, для квалификации дохода как полученного в рамках предпринимательской деятельности необходимо наличие нескольких признаков:
    – наличие статуса ИП у физлица в момент приобретения и (или) реализации имущества, либо до такой операции. При этом суды принимают во внимание вид деятельности, указанный при регистрации, однако этот фактор принимается в качестве доказательства в совокупности с иными обстоятельствами и не всегда рассматривается как безоговорочное доказательство для квалификации дохода;
    – систематическое (два раза и более в течение календарного года) осуществление операции купли-продажи имущества без его использования в личных целях;
    – приобретение имущества без цели его использования в личных целях.
    Отметим, что бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательства и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе.

    Обоснование позиции:
    Пункт 2 ст. 11 НК РФ определяет ИП как физическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке и осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
    При этом (с учетом п. 1 ст. 11 НК РФ) под предпринимательской деятельностью следует понимать самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (ст. 2 ГК РФ).
    Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП (п. 1 ст. 23 ГК РФ).
    Порядок регистрации физических лиц в качестве ИП регулируется Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей” (далее – Закон N 129-ФЗ).
    Государственная регистрация ИП представляет собой внесение в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (далее – ЕГРИП) уполномоченным органом сведений о приобретении физическими лицами статуса ИП, прекращении физическими лицами деятельности в качестве ИП, иных сведений, предусмотренных законом (ст. 1 Закона N 129-ФЗ).
    К числу сведений, которые содержатся в ЕГРИП, относятся, в частности, сведения о кодах по ОКВЭД (пп. “о” п. 2 ст. 5 Закона N 129-ФЗ). Согласно п. 5 ст. 5 Закона N 129-ФЗ при изменении кодов ОКВЭД ИП обязан в течение трех рабочих дней сообщить об этом в регистрирующий орган по месту своего жительства.
    Следует также отметить, что гражданское законодательство не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не “создает” его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина.
    Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса ИП.
    В этой связи вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, на данный момент является неоднозначным. В основном сложности при налогообложении упомянутых сделок возникают у ИП, применяющих УСН.

    Разница в налогообложении доходов ИП, применяющего УСН (доходы), и физлица

    В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).
    При определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), т.е. доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее также – доходы от реализации) и внереализационные доходы.
    Доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 248, ст. 249 НК РФ). Под реализацией товаров ИП, применяющим УСН, в силу п. 1 ст. 39 НК РФ следует понимать передачу им на возмездной основе права собственности на товары. Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).
    Соответственно, доходы ИП от продажи имущества облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, в том случае, если такие доходы являются доходами, полученными от предпринимательской деятельности.
    При этом в отношении доходов, полученных гражданином в рамках предпринимательской деятельности, от реализации недвижимого имущества, налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, предусмотренным ст. 220 НК РФ (абзац 2 пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 19.12.2018 N 03-04-05/92598, от 10.12.2018 N 03-04-05/89295, от 15.08.2017 N 03-04-05/52220, от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424).

    Мнение контролирующих органов

    В письме Минфина России от 24.05.2016 N 03-04-05/29559 разъяснено, что доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный ИП при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Соответственно, в случае если, например, недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
    Аналогичный подход представлен также в письмах Минфина России от 24.07.2019 N 03-11-11/55063, от 08.02.2019 N 03-04-05/7685, от 14.09.2018 N 03-11-11/65826, от 05.05.2016 N 03-11-11/25909, в которых финансовое ведомство указало, что доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если ИП не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ.
    Обнаруженная нами по рассматриваемому вопросу позиция налоговых органов заключается в том, что квалификация доходов, относящихся к предпринимательской деятельности, зависит от совокупности факторов, составляющих суть конкретного вида предпринимательской деятельности: оснований, в связи с которыми получено право собственности на реализуемое имущество; целей осуществляемых операций купли-продажи указанного имущества, а также наличия свидетельств о систематическом осуществлении указанных операций (письма ФНС России от 25.01.2011 N КЕ-3-3/142, УФНС России по Республике Татарстан от 11.02.2015 N 2.20-0-63/00186зг@).
    При этом, как мы видим, в указанных разъяснениях как значимый фактор отнесения дохода к доходам от предпринимательской деятельности рассматривается соответствие операции коду ОКВЭД, заявленному ИП при регистрации.
    В то же время анализ судебной практики последних лет показывает, что соответствие операции купли-продажи имущества коду ОКВЭД не всегда учитывается как единственный фактор, подтверждающий, что операция осуществлена в рамках предпринимательской деятельности ИП или в рамках личной деятельности физлица.

    Судебная практика

    Учитывая определение предпринимательской деятельности, содержащееся в ст. 2 ГК РФ, ведение предпринимательской деятельности связано с хозяйственными рисками, в связи с чем для отнесения деятельности к предпринимательской существенное значение имеет не факт получения прибыли, а направленность действий предпринимателя на ее получение.
    Таким образом, в качестве объекта налогообложения по УСН учитываются доходы предпринимателя в связи с осуществлением деятельности, направленной на систематическое получение прибыли (постановление Пятнадцатого ААС от 25.10.2016 N 15АП-15366/16). О систематическом ведении физическим лицом предпринимательской деятельности можно очевидно утверждать, если в течение календарного года оно совершило как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого ААС от 29.05.2017 N 13АП-8286/17).
    В связи с чем суды оценивают совокупность действий налогоплательщика и фактов при оценке дохода от реализации имущества (признается ли он полученным в рамках предпринимательской деятельности или нет). Наличие у физлица статуса ИП не всегда свидетельствует о том, что любая деятельность, осуществляемая таким лицом, является предпринимательской. И наоборот – отсутствие статуса ИП у физлица не означает, что он не может получить доход от предпринимательской деятельности.
    Отметим, что гражданское законодательство не содержит требований об обязательном указании в договорах статуса ИП (постановления Двадцатого ААС от 14.03.2018 N 20АП-925/18, Пятнадцатого ААС от 25.10.2016 N 15АП-15366/16).
    О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок (постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09, от 18.06.2013 N 18384/12).
    В связи с этим для квалификации полученных предпринимателями доходов от использования имущества применяются следующие критерии: предназначается ли имущество для систематического извлечения прибыли; используется ли имущество предпринимателями в личных целях, как физическим лицом.
    Руководствуясь указанными положениями, иногда суды и налоговые органы исходят из того, что о наличии предпринимательской деятельности может свидетельствовать не столько наличие статуса ИП, сколько факт приобретения реализованного имущества не для личных целей. При этом суды анализируют взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок.
    Так, например, в постановлении Тринадцатого ААС от 09.08.2019 N 13АП-16342/19 суд не нашел доказательств приобретения имущества для личного пользования. В связи с этим арбитры решили, что такая продажа носит признаки предпринимательской деятельности и должна облагаться налогом в рамках УСН (смотрите также постановления Восемнадцатого ААС от 03.09.2019 N 18АП-9994/19, Пятнадцатого ААС от 08.08.2019 N 15АП-12019/19).
    Как указано в постановлении Восемнадцатого ААС от 12.03.2018 N 18АП-872/18, “о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок”.
    Таким образом, вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела (определение Верховного Суда Республики Карелия от 21.08.2017 по делу N 33а-2825/2017).
    Учитывая обстоятельства данной конкретной ситуации, а именно тот факт, что нежилое помещение ранее использовалось в предпринимательской деятельности и не было предназначено для личного использования, мы считаем, что с большой долей вероятности налоговые органы будут настаивать на том, что доходы от продажи такого недвижимого имущества подлежат налогообложения в рамках УСН.
    В то же время отметим, что гражданин не лишен возможности доказывать, что он реализовал нежилое помещение как обычное физическое лицо, вне связи с предпринимательской деятельностью.
    Отметим, что бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательства и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе.

    Рекомендуем также ознакомиться со следующими материалами:
    – Энциклопедия решений. НДФЛ с доходов индивидуальных предпринимателей от продажи имущества, используемого ими в предпринимательской деятельности;
    – Вопрос: Физическое лицо продает недвижимое имущество (здание), находящееся в его собственности с 2011 года. Ранее здание сдавалось в аренду юридическому лицу. Облагается ли НДФЛ продажа физическим лицом коммерческой недвижимости (не квартиры), если она находится в собственности более трех лет? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2019 г.)
    – Вопрос: Согласно постановлению Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 N 13АП-8286/17 о систематическом ведении физическим лицом предпринимательской деятельности можно очевидно утверждать, если в течение календарного года оно совершило, как минимум, две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли. Какие критерии систематичности ведения физическим лицом предпринимательской деятельности выработаны с учетом сложившейся судебной практики (продажа двух жилых помещений, продажа двух нежилых помещений, продажа жилого и нежилого помещений, продажа нескольких объектов недвижимого имущества по одному договору и т.п.)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2019 г.)
    – Вопрос: Индивидуальный предприниматель (далее – ИП) находится на УСН с объектом налогообложения “доходы”. Указанное физическое лицо (далее – ФЛ) зарегистрировано в качестве ИП с 2015 года. Среди видов деятельности ИП отсутствует продажа недвижимости. Земельный участок приобретен ФЛ в 2008 году, использовался в качестве дачного участка, в предпринимательской деятельности ИП не использовался в течение всего времени, пока находился в собственности ИП. Должен ли ИП уплачивать с дохода, полученного от продажи земельного участка, НДФЛ или налог, уплачиваемый в связи с применением УСН? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2019 г.)

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    Цориева Зара

    Ответ прошел контроль качества

    2 октября 2019 г.

    Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

    Надо ли платить налоги с продажи нежилых помещений? Инструкция +Видео

    По всем сделкам с недвижимостью, в результате которых образуется доход у продавца, предполагается уплата подоходного налога. В связи с изменениями в налоговом законодательстве с 2016 года правила расчета суммы налога несколько изменены. Особенности расчета налога с продажи нежилого помещения в 2021 году и рассмотрим далее в статье.

    Начнем с определения понятий «жилого» и «нежилого» помещения. Как ни парадоксально, но в законодательных документах нет подобного определения. Чаще всего в качестве ключевых характеристик нежилого помещения выделяют его недвижимость и наличие отдельного входа.

    При этом нежилым может быть признано и помещение, которое располагается в жилом доме.

    Жилое и нежилое помещение

    Если судить от противного, то нежилым признается помещение, которое не пригодно на проживания людей в нем на постоянной основе, в силу несоответствия техническим, санитарными и иным нормам, установленных законом. В качестве примеров нежилых помещений можно привести – магазины, склады, кафе, гаражи, дачные домики и даже апартаменты.

    Размер налога

    Законом установлен единый размер налога на доходы физического лица в 13% от полученного дохода. Сама сумма налога может быть уменьшена за счет использования налоговых льгот или вычетов. В ряде случаев продавцы вообще освобождаются от уплаты налога.

    Расчет налога с продажи нежилого помещении

    По общим правилам расчет налога происходит от дохода, полученного с продажи недвижимости. Но она должна быть больше или равна кадастровой стоимости помещения, умноженной на корректирующий коэффициент 0,7. Если полученная сумма больше, чем цена продажи, то в расчет будет браться именно эта сумма.

    ВАЖНО коэффициент 0,7 это общий для всех регионов России, но региональные законы могут его подкорректировать в меньшую сторону.

    При расчете налога важно помнить о возможностях использования налоговых вычетов:

    • Уменьшение суммы дохода на сумму понесенных расходов при приобретении, строительство или реконструкцию объекта недвижимости (при наличии подтверждающих документов),
    • Уменьшение суммы дохода на налоговый вычет в размере 250 000 рублей.

    Сумму дохода можно уменьшить либо на налоговый вычет в 250 000 рублей либо на сумму расходов. И от получившейся суммы (налогооблагаемой базы) рассчитать 13%. Это и будет размером налога, подлежащего уплате государству.

    ВАЖНО если недвижимость была приобретена ранее 2016 года, то правило использования кадастровой стоимости в качестве налогооблагаемой базы не применяется.

    Когда не нужно платить налог?

    Существует ряд обстоятельств, которые освобождают продавца от уплаты налога. Основным условием, как правило, является срок владения недвижимостью в собственности. Законодательство в данном случае делит всех собственников на две категории: те, кто приобрел имущество до 2016 года, и те, кто приобрел имущество после 2016 года. Это связано с изменениями в Налоговом законодательстве, которые были приняты с 1 января 2016 года.

    Наличие недвижимости, приобретенной до 2016 года, предполагает освобождение от уплаты налога в случае, если ее продажа осуществляется после трех летнего срока владения в собственности.

    С 2016 года от налога на доходы физических лиц будут освобождены те граждане, которые продают недвижимость после пятилетнего срока владения.

    Срок в три года владения имуществом сохраняется, если недвижимость была приобретена в результате наследования или дарения между близкими родственниками, либо в результате приватизации. При этом граждане освобождаются и от подачи декларации о доходах.

    ВАЖНО при переводе помещения из жилого в нежилой фонд срок исчисления владения помещением будет идти именного от даты перевода, а не от даты получения прав собственности на помещение.

    Оплата налога

    Декларацию о полученных доходах по форме 3НДФЛ необходимо подать в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи. В самой декларации помимо полученного дохода указываются все права на получение дополнительных вычетов, которые подтверждаются соответствующими документами. Сам же налог требуется оплатить до 15 июля года подачи декларации. Оплатит налог можно в любом отделении банка или через электронный сервис по уплате налога.

    Налоги с продажи нежилого помещения для индивидуальных предпринимателей

    Размер налога в данном случае будет зависеть от формы налогообложения, выбранного ИП:

    • Упрощенная система налогообложения,
    • Единый налог на вмененный доход,
    • Патент,
    • Единый сельхозналог.

    Так как продажа недвижимости не входит в список видов деятельности, для которых применяются единый налог на вмененный доход и единый сельхозналог, поэтому при данной системе налогообложения для ИП действуют общие правила налогообложения. А вот при использовании упрощенной системы налогообложения ставка налога будет либо 6% от всей суммы дохода, либо 15% от разницы между доходами и расходами.

    Отдельно стоит отметить особенности налоговой ставки в Республике Крым и Севастополе. В этих регионах для определенных видов деятельности налоговая ставка может быть уменьшена до 0% за периоды 2015-2016 год и до 4% за 2017 -2021 годы.

    Налогообложение юридических лиц

    Доходы от продажи нежилых помещений включаются в общую налогооблагаемую базу и подлежат уплате налога в размере, установленном выбранной системой налогообложения. При этом в расчете будут учитываться не только полученные доходы, но и те расходы, которые были понесены на приобретение данной недвижимости.

    Юридические лица подают декларации о доходах на основании выбранной системы налогообложения раз в квартал, полугодие, 9 месяцев и год. Годовая отчетность подается до 28 марта следующего года. При упрощенной системе налогообложения декларация подается до 31 марта следующего года.

    ВАЖНО на юридических лиц не распространяется возможность освобождения от уплаты налогов в связи с определенным сроком владения недвижимостью в собственности.

    Итоги

    Таким образом, размер налога при продаже нежилого помещения зависит от статуса лица, которое его реализует (физическое это лицо, либо индивидуальный предприниматель или юридическая организация), от срока владения помещением в собственности. В ряде случаев уплаты налога и вовсе можно избежать.

    Продажа нежилых помещений: особенности и варианты налогообложения

    Продолжаем тему оптимизации налогообложения для владельцев нежилой недвижимости. Об тонкостях сдачи в аренду мы уже недавно поговорили, теперь перейдём к вопросам продажи нежилых помещений.

    Фото с сайта lenta-ua.net

    Будем считать, что все мы тут резиденты, уплата тридцатипроцентного налога никому не грозит, и выделим 3 основных ситуации по двум факторам – статусу гражданина и времени владения помещением.

    Ситуация 1: физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности более 3х лет.

    При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физлицо имеет право в данном случае не платить НДФЛ (статья 217 НК РФ п.17.1), и даже декларацию ему подавать не нужно. Нежилое недвижимое имущество в законе определяется как «иное имущество», и с этим всё понятно. А вот с предпринимательской деятельностью может оказаться сложнее.

    При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию, где фигурирует только ФИО продавца. Но, конечно, налоговая может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как ИП (или юрлицо) и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по данному адресу. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ снимается. Даже если гражданин сдавал это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, хотя налоговый орган может в принципе попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ – государству, как правило, просто нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.

    Но, предположим, у налоговой сложилось чёткое ощущение, что что-то тут нечисто и налоги явно недоплачены, Или, скажем, всплывает такой факт, что ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП, сдавал отчётность, а потом вдруг раз – и закрылся. И продал помещение от физлица, владевшего этой недвижимостью больше 3х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, физлицо, платить не должно. Если налоговый орган в столь скорую трансформацию ИП не верит, обычно по адресу проданной недвижимости начинают искать следующее:

    • данные о регистрации и отчёты фискальной памяти контрольно-кассовой техники;
    • договоры аренды помещения, заключённые от имени ИП, книгу учета доходов и расходов, договоры на оказание коммунальных затрат и эксплуатационных услуг;
    • копии бухгалтерских документов, накладных, счетов-фактур, где в качестве грузоотправителя или грузополучателя значится искомый ИП, а его адресом – то самое нежилое помещение; договоры на оказание услуг по охране помещения, банковские документы и т.п.

    Если ничего этого за временными пределами сданной самим ИП отчетности не нашлось, то возразить на закрытие ИП и продажу недвижимости физическим лицом налоговикам будет, скорее всего, нечего. Ещё очень помогает доказать свой чисто физический статус наличие у бывшего ИП новой работы на момент продажи недвижимости.

    Здесь же рассмотрим принципиальный вопрос о сроках владения именно нежилой недвижимостью. Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – разночтений нет: срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности в Едином реестре. Но, если вы сначала купили квартиру, а затем перевели её в нежилой фон, срок считается иначе. С точки зрения закона жилое и нежилое помещение – разные объекты. И право не платить НДФЛ с продажи определяется для физического лица в данном случае моментом регистрации объекта в качестве нежилого помещения – 3 года считаются именно от этой даты.

    Ситуация 2: физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности менее 3х лет.

    В этом случае нужно платить НДФЛ в размере 13%. Статья 220 НК РФ предусматривает 2 возможности уменьшения этого налога:

    • получить налоговый вычет при продаже «иного имущества» в размере 250 000 рублей (если полученная от продажи сумма составила больше, либо в полном размере, если сумма меньше 250 000 рублей). То есть, если вы продаёте своё нежилое помещение за 2 250 000 рублей, НДФЛ с учётом вычета составит (2 250 000 – 250 000) х 0,13 = 260 000 рублей
    • вместо получения вычета, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Таким образом, если вы 2 года назад приобрели это же помещение за 1 500 000 рублей, НДФЛ по этой схеме составит (2 250 000 – 1 500 000) х 0,13 = 97 500 рублей

    Какие затраты могут включаться в расходы, кодексом конкретно не оговаривается. В Письме Минфина РФ Письме Минфина РФ № 03-04-05/7-607 от 26.08.2011 прямо сказано только, что это расходы непосредственно на приобретение помещения, то есть зафиксированные в сумме сделки, и подтверждённые расходы на перепланировку и перевод недвижимости в нежилой фонд. Хотя, если есть документально подтверждённые затраты на услуги риэлторов или на последующий ремонт, их тоже можно включить в расходы – обычно налоговые органы к этому не придираются. А вот если вы возьмётесь доказывать с какими-то чеками в руках, что израсходовали приличную сумму на ремонт собственными (или любыми другими незадокументированными) силами, вас в налоговой не поймут, так что лучше не пытаться.

    Как видно, вторая схема уменьшения НДФЛ (доходы минус расходы) на практике оказывается более выгодной намного чаще, во всяком случае – если речь не идёт о совсем дешёвой недвижимости. Как и в первой рассмотренной ситуации, обе эти схемы уплаты НДФЛ исключают использование продаваемой недвижимости в предпринимательской деятельности. Что тут важно отметить – в принципе физическое лицо может иметь статус ИП, но если документальных подтверждений предпринимательской деятельности с данным объектом недвижимости нет и при регистрации в качестве ИП не указывались виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, возможно, придётся заплатить именно 13% с положенными вычетами, а не 6%, как это было бы желательнее в некоторых случаях.

    Ситуация 3: индивидуальный предприниматель продаёт нежилое помещение, используемое им в предпринимательской деятельности.

    Для этого учёт доходов от этой деятельности должен осуществляться отдельно от других личных доходов. Тогда в общем случае НДФЛ с продажи не платится, а платится налог по УСН 6%.

    Однако есть ряд тонкостей, которые могут работать в минус данному варианту продажи. Например:

    • при продаже помещения дороже 60 000 000 рублей индивидуальный предприниматель автоматически лишается права применения УСН и «попадает» на все налоги по ОСН, что намного серьёзнее, чем даже заплатить 13% НДФЛ без всяких вычетов
    • как уже было сказано, многое зависит от заявленных при регистрации видов деятельности и выбранных статистических кодов. Когда выгода для налоговых органов ощутима, они могут вытягивать 13% вместо 6% под любыми предлогами: «продажа собственного имущества не заявлена как вид деятельности», «ИП было зарегистрировано после покупки недвижимости, в документах она не отражена, затраты на содержание тоже» и т.д.

    Всё это решается, как правило, через суд, и что самое неприятное – какой-то чётко сложившейся практики в таких делах нет. В последнее время, правда, арбитражные суды потихоньку склоняются к единой позиции, что доход от продажи нежилого помещения, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой по УСН, также является предпринимательским доходом, не подлежащим обложению НДФЛ, независимо от заявленных при регистрации кодов ОКВЭД (соответственно Письму Минфина РФ от 12 августа 2010 г. N 03-04-05/3-452). Однако решения до сих пор выносятся противоречивые и – без привлечения дополнительных юридических кадров – зачастую, к сожалению, не в пользу ИП. В любом случае надо понимать, что вопросы, будете вы после продажи недвижимости работать как ИП или не будете, надо или не надо вам сдавать какие-то формы НДФЛ и платить его – отдельные вопросы, регулируемые отдельными нормативными актами, не имеющими отношения к продаже имущества ИП. Хотя при суде с налоговыми органами всё это может быть увязано ими в общий сложный клубок, в котором простому налогоплательщику порой нелегко разобраться сразу.

    Резюме

    Первым делом, конечно, надо посчитать, какой вариант продажи нежилой недвижимости для вас выгоднее. Далее – заранее озаботиться документальным и бухгалтерским подтверждением выбранного варианта (в ситуации 1 – закрыть ИП в идеале не в год продажи, а раньше, и ликвидировать на случай проверки вообще «все видимые следы пребывания ИП на спорной территории»; в ситуации 3 – наоборот, запастись как можно большим количеством юридически значимых доказательств функционирования недвижимости в предпринимательских целях). Ну а дальше просто действовать по закону, будучи готовым, если что, защищать свою позицию в налоговых органах и в суде. Впрочем, если человек не готов к долгой череде судов и речь идёт о каких-то небольших для него суммах доплаты налога, можно и доплатить – в конце концов, чем биться два года в судах за сотню тысяч, многим предпринимателям проще за то же самое время спокойно «отбить» их на новых проектах. И пусть процветает родное государство! Может, ему эта сотня в самом деле нужнее, чем вам, или – тем паче – дорогим юристам, специалистам в таких делах…

Оцените статью
Добавить комментарий