Продажа части доли дома и земельного участка

Отвечает адвокат, партнер «Беркшир Адвайзори Групп» Сергей Копейкин:

Право на наследование не есть оформленное право собственности. Получение доли в порядке наследования предоставляет право и необходимость для оформления собственности на наследника: как в части строения, так и в части земли. Наследнику никто не может чинить препятствия в оформлении прав собственности, даже если иные владельцы не желают этого.

Если собственник хочет продать имеющуюся у него долю, он обязан первоначально оформить права собственности на долю строений и долю в земельном участке, получить правоустанавливающие документы, закрепляющие это право, и в первоочередном порядке предложить приобретение этих долей (1/4 в строении и 1/4 в земле) остальным собственникам этого имущества.

Цена в данном случае устанавливается, исходя из действующей кадастровой стоимости, но может быть и выше. Ниже кадастровой стоимости продавать рискованно, поскольку могут возникнуть вопросы со стороны налоговых органов относительно занижения налогооблагаемой базы.

Продавец должен в письменной форме предложить остальным собственникам свою долю, установив срок ответа (по закону – в течение месяца), и получить письменный отказ других долевых собственников от этого письменного предложения о покупке оформленного права. Предложение может быть оформлено в такой форме: «Предлагаю купить имеющуюся у меня оформленную долю в строении и в земле за цену в размере. В случае, если в течение месяца ответ на мое предложение не будет мной получен в письменном виде, я рассматриваю молчание как отказ».

Цена предложения, которое продавец сделал остальным собственникам, при их отказе от приобретения не может быть изменена в сторону уменьшения, если это предложение делается третьим лицам. Такая сделка будет недействительной и подлежит оспариванию.

Не совсем понятно, что Вы имели в виду под фразой «Три собственника отказываются выделять четвертого». Сделаю предположение, что идет речь о выделении отдельной комнаты или нормальном пользовании Вашей собственностью.

Стоимость оформления сделки

Стоимость заключения сделки формируется, исходя из цены услуг нотариуса, госпошлины и налога на прибыль (если доля в доме принадлежит продавцу менее 5 лет).

Наиболее распространённые услуги:

  • Госпошлина у нотариуса – 0,5% от кадастровой стоимости доли.
  • Составление договора – 1-5 тысяч рублей.
  • Другие услуги нотариуса – 2-10 тысяч рублей.
  • Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре – 2000 рублей на дом и 350 рублей на землю.

Продавец при заключении сделки получает доход, а значит, должен заплатить подоходный налог. Для граждан России он равен 13%, а для иностранцев – 30%.

При выделении доли в натуре нужно будет ещё оплачивать услуги специалиста, который даст оценку возможности перепланировки дома и за составление новых кадастрового и технического паспортов на выделенный объект недвижимости.

  • Ожидание их ответа – до 30 дней.
  • Сбор документов – от 7 дней и до 3 месяцев, если понадобится устанавливать размер доли.
  • Регистрация сделки (в Росреестре 3-8 дней, в МФЦ – 5-10 дней).

Налогообложение

Покупатель становится полноправным владельцем только после регистрации прав собственности. Сделать это можно в Росреестре сразу после заключения сделки.

В отделение необходимо принести договор купли-продажи в 3 экземплярах, а также документы, подтверждающие законность сделки.

В случае продажи части земли третьей стороне потребуется приложить письменные отказы других собственников от выкупа участка.

После передачи прав собственности, бывший владелец должен оплатить налог в размере 13% от стоимости земли в случае, если:

  • пользовался землей менее 5 лет;
  • пользовался участком менее 3 лет, но получил его по договору дарения от близкого родственника.

Внимание! Налог необходимо оплатить до марта следующего года, т.е. если земля продана 30 января 2018 года, то налоговую декларацию необходимо сдать до марта 2019.

Внимание! Налог необходимо оплатить до марта следующего года, т.е. если земля продана 30 января 2018 года, то налоговую декларацию необходимо сдать до марта 2019.

Наиболее приемлемые способы продажи

Рыночная стоимость части дома гораздо меньше, нежели всей жилплощади. В связи с этим, собственникам выгоднее продать недвижимость целиком, а затем разделить вырученные средства.

Поэтому продавцу необходимо, прежде всего, попробовать договориться с совладельцами, либо отделить его часть жилья и продавать в качестве самостоятельного объекта (если это возможно).

  • отделяться от других помещений;
  • соответствовать всем предъявляемым нормам: иметь отдельный выход, технический паспорт;
  • при выделении в самостоятельное жилье не нарушать права других жильцов.

Нотариальное заверение

Нотариальное заверение договора купли-продажи на объекты недвижимости (части дома), находящимися в общей долевой собственности, требуется – это установлено п.2 ст.30 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

На долю земельного участка купчую заверять у нотариуса больше не обязательно (закон от 03.07.2016 N 351-ФЗ), но так как речь идет и о том, и о другом, то договор оформлять нотариально все-таки придется.

Неприятностей можно ожидать по нескольким направлениям.

Договор купли-продажи доли земельного участка и дома

  • 1 Как оформить договор купли-продажи доли земельного участка и дома?
    • 1.1 Список документов
  • 2 Порядок регистрации документа
  • 3 Особенности продажи доли земли при наличии других собственников
  • 4 Можно ли аннулировать сделку?

Жилой дом и земельный участок может продаваться не целиком, а по частям. Это возможно в том случае, если владельцу принадлежит только определенная доля недвижимого имущества. У сделок рассматриваемого типа имеется ряд особенностей, о которых желательно знать и продавцу, и покупателю.

Читайте также:  Как узнать свой НПФ по СНИЛС?

Документ подготавливается в трех экземплярах. Экземпляры не отличаются друг от друга и обладают равной юридической силой. При необходимости в соглашении перечисляются действующие правовые акты, регулирующие сделки этого типа (в частности, статья 161, 454, 556 ГК РФ). Каждый из участников договора купли-продажи сохраняет себе один экземпляр документа. Последняя копия соглашения подается в Росреестр при оформлении прав собственности на нового владельца.

Содержание:

Оформление жилого дома в долевую собственность — распространенное решение, которое позволяет избежать недопонимания между членами семьи. Однако все это работает только до тех пор, пока у одного или нескольких собственников не возникнет желание продать недвижимость. В подобной ситуации длительных переговоров, а нередко и споров, редко удается избежать.

Если вы планируете продажу жилья, которое находится в долевой собственности, без помощи квалифицированного юриста не обойтись. Специалист проконсультирует вас по всем вопросам и обеспечит сопровождение процесса продажи. Если же у вас возник конфликт с другими собственниками, юрист поможет найти оптимальный вариант.

При этом нужно учитывать, что свободно избавиться от части дома, который находится в долевой собственности, не получится. Гражданским кодексом РФ установлено преимущественное право выкупа продаваемой доли дома теми лицами, которые также являются его владельцами.

Продажа части дома и земельного участка в долевой собственности

Оформление жилого помещения в долевую собственность популярно при покупке имущества в браке, получении жилого дома в наследство, при приватизации. В результате один объект недвижимости имеет нескольких владельцев. В случае развода или других жизненных ситуаций, один из собственников может решить реализовать свою долю. Рассмотрим, как проходит продажа части дома и земельного участка в долевой собственности.

  1. Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
  2. Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.

Продажа без межевания

Статья 6 ЗК РФ устанавливает, что часть участка признается самостоятельным предметом для ведения земельных правоотношений. В соответствии с ГК РФ установлено, что земельные участки и их доли являются объектами гражданского товарооборота, но самостоятельными единицами не указываются.

В соответствии с актами ГК РФ, допускается передача только тех земельных наделов, которые имеют присвоенный кадастровый номер и определенные технические параметры. В противном случае стать владельцем части участка невозможно. Согласно статье 37 ГК РФ к продаже допускается только земля, поставленная на учет.

Правила и порядок присвоения кадастрового номера описаны в статье 1 ФЗ №28. В результате учета территории осуществляется определение характеристик и выдел доли из целого участка, производимый на основании полученных данных. Каждая выделенная территория имеет свой индивидуальный код, являющийся кадастровым номером. Статья 19 указывает, что постановка участка на учет возможна только при передаче полного пакета документов, в который входит акт о выполнении межевых работ.

Исходя из положений законодательных актов, ответ на вопрос о возможности продажи доли без межевания, строго отрицательный. Без проведения такой процедуры участок не будет выделен и не получит личный код для регистрации в кадастровом реестре. Только после межевания участок может передаваться в собственность другому человеку на основании договора купли-продажи.


В соответствии с актами ГК РФ, допускается передача только тех земельных наделов, которые имеют присвоенный кадастровый номер и определенные технические параметры. В противном случае стать владельцем части участка невозможно. Согласно статье 37 ГК РФ к продаже допускается только земля, поставленная на учет.

Особенности

Самый выгодный и простой вариант – продать часть дома родственникам, являющимся совладельцами недвижимости. Они будут заинтересованы в быстром совершении сделки, но могут согласиться только на низкую цену. Еще сложнее будет в ситуации, когда родственники откажутся от покупки. Необходимо будет продать и часть дома, и часть участка.

Продажа части дома с землей третьему лицу разрешена законодательством. Собственник, владеющий даже частью жилого здания, может не только продать, но и обменять, подарить, завещать и даже отдать в залог.

ВНИМАНИЕ! Такое право на разные операции с собственной недвижимостью ее владельцы получают согласно статье 245 Гражданского Кодекса.

Дополнительная информация о возможностях распоряжения частью недвижимости изложена в статье 250 этого же Кодекса. Долю собственности ее владелец может продать родственнику, постороннему лицу, банку. Но остальные владельцы этой долевой собственности имеют приоритетное право покупки:

  • В первую очередь о предстоящей продаже доли в частном доме ее хозяин должен уведомить других дольщиков.
  • И только после их отказа от покупки, он может предложить купить долю других людям.
  • Уведомлять других собственников нужно будет письменно, можно это сделать заказным письмом с уведомлением.
  • При оформлении продажи части дома и части земельного участка третьему лицу, нужно будет доказать отказ других дольщиков от покупки.
  • В уведомлении указывается факт продажи, цена на часть дома, другие условия.
  • На размышление остальным собственникам дается длительное время – 30 дней.
  • Если кто-то из них решает, что куплю часть жилья за предложенную стоимость, начинается оформление сделки.
  • Но возможно за месяц никто не заинтересовался возможностью увеличить свою часть жилья. В таком случае продавец имеет полное право искать других покупателей, выставлять объявление о продаже на сайтах, на специальных досках, подавать заявку о нем в риэлтерские агентства.
Читайте также:  Начисление и перечисление алиментов проводки

Если другие собственники намеренно не хотят ставить отметку об уведомлении, можно долю в доме просто подарить третьему лицу (составить дарственную).

Если другие собственники согласны

Наиболее простой и бесконфликтный вариант продажи доли в доме с землей одному из собственников. Если купить её согласились несколько человек, то продавец вправе выбирать одного из них по своему усмотрению.

Алгоритм действий в таком случае следующий:

  • Уведомление собственников в описанном выше порядке.
  • Выделение доли дома и земли. Для этого нужно провести оценку в БТИ и получить кадастровый паспорт на дом и землю. Далее оформляется техпаспорт дома и выписка из ЕГРН, которую выдают в Росреестре.
  • Выписка жильцов и отсутствие долгов. Из продаваемой части дома нужно выписать всех жильцов. Если среди них есть несовершеннолетние, то сделать это можно только при согласии органов опеки и в случае прописки ребёнка по новому адресу. Если доля недвижимости является совместной собственностью супругов, то нужно получить разрешение второго супруга на её продажу. Также нужно взять все справки об отсутствии задолженностей, арестов и обременений на дом.
  • Договор купли-продажи дома. Если один из совладельцев согласился купить долю, то договор с ним можно оформить, не дожидаясь ответа остальных. Оформлять его нужно у нотариуса. Кроме этого необходимо оформить акт приёма-передачи имущества.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 550-97-45
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Завершается весь процесс регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре. Обращаться можно напрямую в этот орган или через МФЦ.

При нежелании других собственников дома выкупить долю, её всё равно можно продать.

Выдел доли в праве совместной собственности

По оплатному договору передать долю в праве общей собственности можно при соблюдении условий преимущественного права. Свободное же распоряжение участком возможно только в случае, если доля будет выделена в натуре. В некоторых случаях это хоть и практически реализуемо, но требует определённых действий от собственника, в том числе межевания.

Фактический раздел земельного надела можно осуществить, если остальные участники дадут своё согласие. В противном случае разрешение нужно будет получать через суд.

Процедура выдела выглядит следующим образом:

  • если кадастровый учёт был осуществлён и все участники совместной собственности не против выдела доли, нужно провести межевание и на основании этих документов зарегистрировать в Росреестре право уже единоличной собственности;
  • если кадастровый учёт не выполнялся, сначала проводится межевание, а затем участок ставится на учёт в кадастровую палату;
  • далее в общем порядке регистрируется право на свою часть надела.

Выдел доли позволит продать участок без получения согласия от сособственников, никаких ограничений на реализацию не будет.

Фактический раздел земельного надела можно осуществить, если остальные участники дадут своё согласие. В противном случае разрешение нужно будет получать через суд.

Женский сайт WomenItems.ru

Хорошо, пока все хорошо. Но, когда люди разводятся, они начинают вспоминать все самое плохое, что было за время их совместной жизни. Недаром говорят, что если хочешь узнать своего избранника, разведись с ним. Расставание редко проходит безболезненно, особенно, если в семье есть ребенок. Мало того, что он будет испытывать значительный стресс, видя, что родители уже не любят друг друга. Но есть и другая сторона вопроса: кто же будет воскресным родителем. В большинстве случаев ребенок остается с матерью, и дело даже не доходит до суда. А что, если муж хочет оставить ребенка себе?

Конечно, данный вопрос лучше решить полюбовно, чтобы не тратить свои нервы и не травмировать психику ребенка. Если ребенок слишком мал, чтобы принять решение самостоятельно, его судьбу будут решать родители.

Следует взвесить все «за» и «против» того, чтобы малыш остался с кем-то из родителей. Обычно с матерью детям лучше, но, скажем, если у вас нет постоянной работы, и вы полностью зависели финансово от мужа, то стоит подумать, на что вы будете содержать ребенка. Кроме того, если вы планируете строить свою личную жизнь, при этом, ваших, близких родственников, родителей нет рядом с вами, чтобы они могли помочь в воспитании ребенка, то вам придется нелегко.

Читайте также:  Как снять арест с автомобиля в 2020 году

Существует множество ситуаций, когда желание мужа оставить себе ребенка является ничем иным, как блажью. Возможно, он никогда не менял ему подгузники и не гулял с ним, а тут вдруг проснулись отцовские чувства. Возможно, он хочет сделать неприятно вам, а может быть, и правда считает, что имеет больше прав на него, чем вы.

К сожалению, во многих случаях не обойтись без поддержки влиятельного или хотя бы сильного характером родственника. При условии, что ваш муж имеет все материальные блага, а у вас нет даже своей жилплощади, ваши шансы стремятся к нулю. Поэтому следует заранее проработать стратегию и найти людей, которые смогут помочь в разрешении данного вопроса.

При разговорах с мужем не следует прибегать к каким-либо угрозам или ругаться. Сначала нужно стараться решит вопрос словами. Во-первых, это негативно сказывается на ребенке, во-вторых, это вряд ли что-то решит. Ваш муж может побаиваться вашего отца, но, зная, что за вашей спиной нет поддержки, маловероятно, что он будет испытывать страх перед вами.

Если уговоры не помогают, нужно искать способы повлиять на решение суда.

С юридической точки зрения, мужчина может оставить ребенка себе, но данное решение выносится судом. Соответственно, оно целиком и полностью зависит от тех фактов, которые вы и муж сможете предоставить в свою пользу. Например, среди подобных аргументов – наличие жилплощади, отсутствие проблем с законом, наличие работы, а также справок о том, что вы не состоите на учете в каком-либо диспансере. Подобных факторов может быть великое множество, но все зависит от компетентности вашего адвоката.

Соберите все факты, которые будут говорить о том, что вы замечательная мать, которая располагает всеми условиями для воспитания ребенка. Скорее всего, если вы находитесь даже на равных условиях с мужем, ребенок останется с вами.

В любом случае, доводить дело до судебного разбирательства не стоит, лучше постараться решить вопрос мирным способом. Подумайте о своем ребенке, для него расставание родителей — это большой стресс, тем более, если они постоянно ругаются и пытаются его «поделить» через суд. Следует надеяться, что ваш муж окажется адекватным человеком и поймет, что ребенок должен расти все же с матерью. Договоритесь о том, что муж сможет видеться с ребенком, когда захочет, не ставьте жестких рамок. Воспитание ребенка – тяжелая задача, которая будет не по силам одинокому мужчине. Если же он собирается жениться еще раз, то ребенку не следует жить с чужой женщиной при живой матери. Объясните все это мужу, постарайтесь понять друг друга. И самое главное, помните, что вы выходили замуж по любви.

Соберите все факты, которые будут говорить о том, что вы замечательная мать, которая располагает всеми условиями для воспитания ребенка. Скорее всего, если вы находитесь даже на равных условиях с мужем, ребенок останется с вами.

Как необходимо вести себя отцу, решившему бороться за дитя?

Судебная практика показывает, что мужчина, который отстаивает права отца на ребенка при разводе, должен подумать о своей репутации:

  • не злоупотреблять алкогольными напитками;
  • не играть в ночных клубах;
  • уважать вторую половину;
  • не скандалить с соседями и коллегами, быть выдержанным;
  • иметь жилье и подходящие условия для жизни;
  • быть материально обеспеченным гражданином.


Все это повысит шансы на получение положительного решения судебных органов.

Почему отец может пожелать оставить себе детей?

Прежде чем супругу вступить на тропу долгих судебных разбирательств по поводу того, при разводе с кем остаётся ребёнок, нужно ещё раз взвесить все за и против, понять, будет ли так лучше его чаду. Может быть, желание забрать себе несовершеннолетнего члена семьи вызвано лишь только тем, что супруга ограничивает встречи с детьми? В этом случае лучше попробовать договориться с бывшей женой либо начать борьбу по определению графика свиданий через суд.

Но если желание продиктовано искренней заботой о своих детях и права ребёнка при расторжении брака ущемляются в случае того, если он остаётся с матерью, тогда действительно нужно начинать судебный процесс по оспариванию места жительства несовершеннолетнего. Только главное условие – чтобы было сохранено полноценное общение с двумя родителями. И даже в том случае, если решение суда будет не в пользу мужа, всё равно необходимо, чтобы отцы и дети после развода не прекращали свои частые встречи. Это поможет пережить ребёнку травму от разрыва отношений между родителями.

Также на вопрос, как оставить детей с отцом при разводе, могут ответить органы попечительства и опеки. При обращении к ним, мужчина должен выразить причины своего желания совместного проживания с ребёнком. Поддержка данных организаций может убедить бывшую супругу решить этот вопрос в досудебном порядке. Копию заявления в данные органы необходимо оставить для суда как прямое доказательство всей серьёзности намерений отца.

Добавить комментарий