Продажа имущества недееспособного опекаемого лица

Продажа квартиры через опеку

Если одним из собственников является недееспособное лицо или несовершеннолетний, то продажа квартиры проводится только через опеку. Как убедить госорганы в том, что права подопечного не будут ущемлены, в какой срок нужно уложиться, какие документы придется собрать?

Дееспособность детей и взрослых

Дееспособность является обязательным условием при заключении любых сделок.

С момента рождения и до достижения 6-ти лет дети считаются полностью недееспособными, поскольку ни осознавать многих своих действий, ни отвечать за их последствия они не могут. Всю ответственность на себя берут родители или опекуны.

После 6-ти лет дети получают право на сделки, приносящие им безвозмездную выгоду и не требующие государственной регистрации/нотариального удостоверения (ст. 28 ГК РФ).

С наступлением 14-ти лет объем дееспособности расширяется (ст. 26 ГК РФ) – появляется возможность заключать договоры займа, купли-продажи и совершать другие сделки с письменного согласия родителей (опекунов) и органов опеки/попечительства (ООП). После 18 лет наступает полная дееспособность.

Взрослые

Человек не может считаться полностью дееспособным, если психическое расстройство не позволяет ему понимать значения и последствий своих действий. Решение о недееспособности гражданина выносит судебная инстанция – обратиться туда имеют право родственники, представители ООП или медицинского учреждения, где гражданин проходит лечение. Человеку назначается опекун, который при заключении сделки будет действовать от имени опекаемого после получения на это согласия со стороны органов опеки.

Существует еще одно понятие – ограниченная дееспособность. Оно означает, что человек в состоянии понять значение своих действий, но из-за психического расстройства или из-за пагубных пристрастий нуждается в контроле. Неполная дееспособность также признается через суд. В обязательном порядке назначается попечитель (в отличие от опекуна, он не действует от имени опекаемого, а дает согласие на проведение сделок).

Может ли опекун продать квартиру недееспособного опекаемого?

Действия с имуществом недееспособного (частично дееспособного) регламентируются ГК РФ (ст. 37). В соответствии с законодательными нормами, опекуны имеют право заключать сделки от имени опекаемого, а попечители – давать разрешение на отчуждение жилья после согласования предстоящих действий с органами опеки.

Последствия неправомерных действий

Все недееспособные и частично дееспособные лица имеют полное право владеть имуществом, но проводить любые юридически значимые действия со своей собственностью они не могут – требуется согласие органов опеки и участие родителей, попечителей, опекунов. Если законодательные нормы не соблюдены и имущество продано без согласования с ООП, то по иску заинтересованных лиц суд признает сделку ничтожной (19, 20, 21 ФЗ). Такой же результат наступит и в случае, если недееспособное или частично дееспособное лицо решит действовать самостоятельно.

Когда разрешение ООП получать не нужно?

Если подопечный зарегистрирован в квартире, но не является ее собственником, то разрешение от ООП не требуется. Но это не значит, что человек может быть выписан «в никуда» – снятие с регистрации должно проводиться синхронно с пропиской в другой квартире, не уступающей по своим характеристикам предыдущей (максимальный разрыв – 14 дней). Если выписывается ребенок, то его обязательно прописывают по месту регистрации одного из родителей. Зарегистрировать его у других родственников или на свободной от жильцов жилплощади не получится.

Выписка с последующей регистрацией на новом месте осуществляются через паспортный стол (10 дней), МФЦ (до 7 дней), сайт госуслуг (до 4 дней). Предоставляются следующие документы:

  • паспорта дееспособных лиц (родителей, опекунов);
  • свидетельство о рождении подопечного или его паспорт;
  • заявление;
  • выписка из ЕГРН.

Обращение в органы опеки

Разрешение на отчуждение имущества недееспособного (несовершеннолетнего) органы опеки дадут в случае, если вместо проданной квартиры будет куплена другая. Новое жилье не должно уступать по своим характеристикам прежнему. С меньшей вероятностью будет одобрена продажа недвижимости с перечислением денег на счет подопечного (потребуется доказать необходимость именно такого решения и дополнительно позаботиться о прописке).

Когда можно обойтись без приобретения жилья вместо проданного?

ООП могут разрешить перечислить деньги на счет подопечного, если он:

  • находится на государственном обеспечении;
  • нуждается в срочном дорогостоящем лечении и деньги будут потрачены на это (диагноз должен быть подтвержден);
  • получит долю в уже имеющейся квартире;
  • переезжает в другой город (в этом случае деньги вначале поступают на счет, а в течение 2 месяцев на них нужно будет купить жилье).

Отсрочки при покупке жилья можно добиться и в случае, если не удалось быстро найти подходящий объект недвижимости. Если получится доказать честность намерений, то положенная недееспособному сумма перечисляется на его счет, и в письменной форме оформляется обязательство о приобретении жилья.

Оформление разрешения

  • Заявление. На первом этапе нужно обратиться в местное отделение ООП или в МФЦ и заполнить заявление о намерении продать жилье, собственником которого является несовершеннолетний (недееспособный). Образцы заполнения предоставляются. Одним из пунктов является обязательство соблюсти интересы подопечного – без этого заявление не будет принято. Подписать и сдать его должны все опекуны или оба родителя. Если брак распался, то потребуется нотариально заверенное разрешение на отчуждение от другого родителя. Если один из супругов умер/пропал без вести (находится в розыске уже не менее 2-х месяцев), то его юридическую роль возьмет на себя представитель ООП. Заявление принимает районный инспектор, госпошлина за это действие не предусмотрена.

Помимо документов нужно предоставить инспектору возможность осмотреть новое жилье (если оно расположено в другом городе, госслужащий свяжется с коллегами, и они проведут инспекцию).

Выгоду подопечного нужно доказать – не всегда она очевидна.

Если условия жизни ухудшаются, то нужны очень веские причины для того, чтобы сделка была одобрена. На слово инспектор не поверит – требуется предоставить доказательства (например, справку о состоянии здоровья, подтверждающую необходимость дорогостоящего лечения или переезда из мегаполиса в экологически чистый район).

Документы

При обращении в ООП родители должны иметь на руках свидетельство о браке (или о разводе, если семья распалась) и документы, удостоверяющие личность. Попечители/опекуны берут с собой паспорт и решение о предоставлении им полномочий.

От недееспособного собственника потребуется паспорт, от несовершеннолетнего – свидетельство о рождении (оно служит подтверждением полномочий родителей) и паспорт (если ребенок уже его получил).

  • документы на продающуюся и приобретаемую квартиры (их оценочная стоимость, выписки из ЕГРН и домовой книги, технический план, правоустанавливающие документы, справки о том, что нет задолженности по коммунальным платежам/налогам);
  • предварительный ДКП;
  • письменное разрешение на отчуждение со стороны всех собственников;
  • банковский счет опекаемого, если квартира приобретаться взамен проданной не будет;
  • другие документы, которые потребует инспектор ООП.

Спустя 2-4 недели будет выдано разрешение или вынесен отказ. Документ содержит разъяснения и перечень условий, необходимых для исполнения.

Поскольку инспекторы – это обычные люди, им тоже свойственно ошибаться в своих выводах. При получении отказа стоит проконсультироваться с юристом. Он проанализирует приведенные доводы и скажет, можно ли обжаловать решение через суд.

Порядок продажи жилья

При продаже жилья через опеку обычно имеет место альтернативная сделка – отчуждение жилья без встречной покупки другого объекта одобряется только в редких случаях. При ее проведении необходимо:

  • выбрать объект для покупки и одновременно с этим найти покупателя на свою недвижимость;
  • провести переговоры, предупредить о том, что осуществляется встречная покупка;
  • подать заявление в ООП и дождаться решения;
  • подготовить пакет документов для покупателя своей недвижимости;
  • проверить пакет документов, переданный продавцом квартиры;
  • арендовать банковские ячейки;
  • синхронно оформить договора, подписать акты приема-передачи, передать документы на регистрацию прав собственности;
  • получить деньги за проданное жилье и рассчитаться с продавцом.

Малейшие несостыковки между участниками и ошибки, допущенные ими, приводят к тому, что вся схема рушится. Учитывая, что срок действия разрешения от ООП ограничен, это становится серьезной проблемой.

Нотариальное заверение

Сделки, одной из сторон которых является несовершеннолетний или недееспособный, в обязательном порядке заверяются нотариусом. Заплатить придется 0.5% от цены квартиры. Составление ДКП обойдется от 3 тыс. руб. и больше (в зависимости от тарифов, установленных местной нотариальной палатой).

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Продажа недвижимого имущества недееспособного опекаемого лица

При нахождении в собственности недвижимого имущества у лица, не достигшего совершеннолетнего возраста или признанного недееспособным, часто встает вопрос: может ли опекун продать квартиру опекаемого? В данной статье будет дан ответ на этот вопрос, а также рассмотрены особенности действий с указанной категорией недвижимого имущества.

Понятие недееспособности

Статья 29 Гражданского кодекса нашей страны регулирует признание гражданина недееспособным. Согласно данной норме основанием для подобного решения, принимаемого судом, является психическое расстройство. Вследствие его человек не может руководить своими действиями или не понимает их. Соответственно, серьезные сделки, в том числе с недвижимостью, такое лицо совершать не может. Также оно лишается права получать самостоятельно доход в виде пенсии или заработной платы.

Над недееспособным гражданином устанавливается опека. Он становится представителем своего подопечного по всем вопросам. При устранении причин признания лица недееспособным оно может быть восстановлено в правах как дееспособное лицо, опека снимается. Некоторые лица по признанию суда становятся ограниченными в дееспособности.

Основанием для такого решения может быть:

  • пристрастие к азартным играм;
  • алкогольная или наркотическая зависимость;
  • психологическое расстройство, при котором гражданин осознает свои действия при помощи других лиц.

Сделки с недвижимости недееспособного лица

Гражданский кодекс содержит положения, регламентирующие сделки с недвижимостью и общие правила распоряжения имуществом подопечных. Федеральный закон № 48 от 24.02.2008 г. «Об опеке и попечительстве» устанавливает специальные условия для сделок, рассматриваемых в данном разделе.

По гражданскому законодательству операции по обмену, сдаче в аренду, дарению, выделению и отчуждению долей и другие, которые уменьшают имущество подопечного, возможны только при получении одобрения органов опеки. Федеральный закон также содержит указание на необходимость письменного разрешения указанной контролирующей организации на распоряжение имуществом недееспособного лица. Такое правило распространяется как на движимое, так и недвижимое имущество.

Но есть некоторые исключения, а именно:

  • изъятие по судебному решению;
  • совершение сделки по ренте или мене, когда ее результат улучшает условия проживания недееспособного опекаемого;
  • продажа в связи с переездом в другой регион;
  • направление оплаченной за квартиры суммы на дорогостоящее лечение.

Прекращение опеки

Согласно федеральному закону №48 опека или попечительство прекращают свое действие при наступлении следующих событий:

  1. Смерть одной из сторон – недееспособного человека или опекуна;
  2. Окончание действия документа, назначавшего опекуна;
  3. Освобождение опекуна от своих функций, в том числе по собственной инициативе;
  4. При достижении ребенком четырнадцати лет опека прекращается, начинается попечительство;
  5. По решению суда в отношении опекаемого ребенка ο признании его дееспособным;
  6. При достижении восемнадцати лет;
  7. При вступлении в брак несовершеннолетнего лица или других случаях, при которых дееспособность наступает ранее восемнадцати лет.

Запрет на сделки

Согласно части 3 статьи 37 Гражданского кодекса запрещено совершать сделки с недвижимостью со следующими лицами:

  • опекуном или попечителем;
  • супругами или близкими родственниками вышеуказанных лиц.

Исключением являются действия по дарению или передаче в безвозмездное пользование опекаемому лицу. Ведь они не ухудшают, а улучшают жилищные условия. Получать одобрение уполномоченных органов в подобных случаях не нужно.

Порядок действий

Продажа недвижимости, находящейся в собственности недееспособного лица, например, психически нездорового, состоит из следующих этапов:

  1. Проверка правомерности отчуждения собственности (при наличии обстоятельств, упомянутых выше, таких как смена места жительства).
  2. Получение разрешения от органов опеки. Подается заявление в данную организацию, которая принимает решение и направляет ответ в течение пятнадцати дней. В случае отказа описываются его причины.
  3. Выставление объекта на продажу и заключение сделки.

Документы для получения разрешения органа опеки и попечительства

Обращение с подобной просьбой оформляется заявлением, в котором прописывается сам продаваемый объект со ссылкой на правоустанавливающий документ и долей собственности лица под опекой, основания для продажи, заверение ο приобретении другого объекта недвижимого имущества опекаемому с указанием расходов сверху вырученной суммы от продажи.

Для письменного одобрения намерений продать недвижимое имущество лица под опекой к заявлению прикладываются следующие бумаги:

  • паспорт опекуна (копия);
  • документация в отношении продаваемого и покупаемого объектов;
  • иные документы, подтверждающие правомерность действий опекуна.

Отмена сделки

Если опекун совершил продажу имущества без надлежащего согласия органа власти в случае его необходимости, его действия признаются незаконными, сделка признается недействительной. Обратиться в суд за подобным решением вправе орган опеки.

Итак, продажа недвижимости недееспособных лиц допускается в исключительных случаях. При этом основополагающим условием является разрешение уполномоченного органа. Без него сделка признается недействительной со всеми вытекающими последствиями. Государство призвано защищать рассматриваемую категорию населения. Процесс отчуждения имущества весьма сложен, материалы данной статьи помогут не совершать ошибок при подобных действиях.

Читайте также:  Ликвидность активов - что это? Объясню простым языком

Имеет ли право опекун продать квартиру недееспособного опекаемого?

Одним из основных законодательных требований для совершения любых сделок с объектами недвижимого имущества является дееспособность участников. Дееспособность подразумевает возможность человека чётко представлять себе последствия поступков своих же поступков и выполнять взятые на себя обязательства. Возраст наступления дееспособности в РФ наступает с 18 лет.

Недееспособным человек может быть признан:

  • в силу возраста (возраст до 18 лет); возможно признание ограниченной дееспособности, если несовершеннолетний (от 14 до 18 лет) обеспечивает себя самостоятельно;
  • в силу наличия психических заболеваний.

Недееспособным по причине возраста человек признаётся «по факту» и никакой официальной процедуры для этого не нужно. Неспособность понимать последствия своих поступков и принимать решения из-за психического заболевания должно основываться на судебном решении. Обязательной составляющей частью процедуры в этом случае будет психолого-психиатрическая экспертиза.

После признания недееспособности человека ему назначается опекун, который должен следить за тем, чтобы, в том числе, не нарушались права опекаемого в отношении его имущества.

Юридический портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то, что опекунам запрещено:

  • быть участником любых сделок с опекаемым;
  • заявлять свои интересы в отношении имущества, в том числе объектов недвижимости, опекаемого;
  • заключать договоры аренды в отношении имущества опекаемого на длительные сроки, превышающие 5 лет;
  • заключать договоры купли-продажи в отношении имущества опекаемого без предварительного согласия на это опекунских органов.

То есть, возможность самостоятельной реализации недвижимости опекаемого опекуном исключена в принципе. Сделка не будет зарегистрирована в органах Росреестра, по причине нарушений действующего законодательства.

Подобное ограничение не следует считать ущемлением прав человека. Данное требование защищает права недееспособных, которые в силу естественных причин не могут реально оценить последствия некоторых юридических действий и могут легко стать жертвой мошенников.

При приобретении квартир на вторичном рынке следует особое внимание уделять тому, имеются ли среди её владельцев официально недееспособные. Если в качестве продавца выступает опекун, и при этом положительного решения по сделке от опекунских органов не имеется, можно быть уверенным, что это мошенническая схема.

Данная сделка, даже если она будет заключена, никакого будущего не имеет. Она будет признана ничтожной с юридической точки зрения и покупателю придётся затратить немало сил и времени для возврата своих денег, если они уже были уплачены.

Органы опеки могут дать разрешение опекуну на реализацию объекта недвижимости, принадлежащего опекаемому, в следующих случаях.

1. Имеется решение суда о принудительном взыскании долга. Если у опекаемого нет других средств, а реализация квартиры позволит выполнить финансовые обязательства и решение суда, то положительное решение возможно.

При вынесении решения органы опеки обязательно учтут, имеется ли у опекаемого место для проживания после продажи, принадлежащей ему недвижимости. Или существует возможность приобретения другого места жительства на средства, оставшиеся после от продажи квартиры после погашения всех долгов.

В случае отсутствия другого места жительства у опекаемого и невозможности приобретения жилплощади одобрения от опекунских органов на продажу его квартиры получить не удастся.

2. Реализация квартиры позволит получить финансовые средства, необходимые самому опекаемому. Такая ситуация вполне возможна, поскольку люди, лишённые дееспособности, страдающие психическими расстройствами, зачастую нуждаются в приобретении дорогостоящих лекарственных средств. Государственных пенсий и субсидий на это зачастую не хватает, а собственные средства имеются далеко не у всех.

3. Продажа квартиры предшествует заключению другой сделки по приобретению другой недвижимости с очевидным улучшением условий проживания.

4. Продажа квартиры является необходимостью в связи с переменой места жительства опекаемым.

Свои права опекун имеет только при жизни опекаемого. Это означает, что если недееспособный человек умирает, то опекун не вправе совершать никаких сделок с его имуществом, даже если предварительно на это было получено разрешение от органов опеки.

Для того чтобы продать квартиру, принадлежащую недееспособному человеку, его опекун должен выполнить следующий алгоритм действий.

Шаг 1. Понять, нужно ли одобрение опекунских органов на сделку. Если результатом сделки будет однозначное улучшение имущественного положения недееспособного, то согласия органов опеки получать не нужно.

Шаг 2. Подать заявление с просьбой об одобрении сделки. В заявлении необходимо подробно описать причины продажи квартиры.

Шаг 3. Получить одобрение (или отказ) опекунских органов на сделку. На рассмотрение заявления и вынесение решения органам опеки отводится 15 дней.

Шаг 4. В случае положительного решения заниматься продажей квартиры можно в обычном, установленном законом, порядке.

Таким образом, продажа квартиры, принадлежащей недееспособному, возможна лишь при наличии согласия на это со стороны опекунских органов или для улучшения его имущественного положения. Самостоятельно, основываясь лишь на своём желании, опекун реализовать недвижимость опекаемого не может.

Продажа Недвижимость недееспособного

Моя тетя признана недееспособной, я ее опекун. Тетя владеет недвижимостью: дачный участок с домиком, жилой дом с земельным участком и Квартира.

Жилой дом старый и требует серьезного капитального ремонта. Возможно ли продать к примеру дачный участок с домиком и вырученные деньги вложить в капремонт дома? И какие документы потребуются органам опеки для признания этой сделки?

    опекуны и их деятельность, имущественные права недееспособных, Аренда в оренбурге, Аренда домиков
  • Поделиться

Ответы юристов ( 4 )

  • 9,3 рейтинг
  • 1409 отзывов эксперт

Вы можете продать данную недвижимость подопечного. Однако, для совершения такой сделки, Вам разумеется понадобится постановление органов опеки и попечительства с соответствующим разрешением на отчуждение имущества подопечного.

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
(п. 4 в ред. Федерального закона от 05.05.2014 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Многое также будет зависеть от того будет ли меняться место жительство подопечного, так как это является одним из оснований для возможности продажи недвижимого имущества.

Соответственно, проведение такой сделки возможно, но только при получении необходимого разрешения от органов опеки и попечительства.

  • 8,8 рейтинг
  • 2616 отзывов эксперт

Здравствуйте! Для совершения сделки Вам нужно получить предварительное согласие органов опеки.

Согласно ч.2 ст. 37 ГК РФ:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В данном случае имущество опекаемого уменьшается, поэтому Вам нужно представить доказательства того, что полученные от сделки денежные средства будут израсходованы в интересах опекаемого.

Если опекаемый проживает в доме, который требует ремонта — это неплохое обоснование необходимости ремонта. А вот если не проживает — уже сложнее. Также можете представить расчёт стоимости ремонта. Обосновать необходимость ремонта и его стоимость можете заключением специализированной организации. При этмо будьте готовы к тому, что если опека даст разрешение, с Вас потребуют отчёт об израсходованных средствах.

Согласно ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

да конечно, обратитесь в МФЦ города Чехов, Вам там все уточнят. Ссылку оставил Выше. Желаю Вам удачи в решении Вашего вопроса.

Вам здесь можно выбрать любой из двух вариантов. 1. Получаете предварительное согласие на продажу и деньги размещаете на счёте опекаемой, после чего готовите пакет документов, подтверждающий необходимость ремонта дома и предполагаемые затраты для снятия денег со счёта.

2. Представляете обоснование сразу. Здесь можно сразу и заключение о состоянии дома представить и расчёт предполагаемых затрат.

Т. е первым шагом будет правильным провести экспертизу состояния дома? Что бы обосновать необходимые затраты на ремонт?

Первым шагом должна быть консультация в органе опеки по поводу продажи дома и участка с обоснованием почему хотите продать. Если опека вам скажет, что это допустимо, то можно делать экспертизу, т.к. вам все равно никто не разрешит сразу после продажи направить деньги на ремонт без постановления опеки

То, что может сказать опека в личной беседе, не всегда соответствует закону и решение органов опеки можеть быть в итоге обжаловано. Кроме того, существует регламент подачи документов и получения разрешений.

Если опека вам откажет, то у вас есть право обратиться в суд и обжаловать данное решение

Ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Алексей, в данной ситуации заключение о состоянии дома будет совсем не лишним для положительного решения Вашего вопроса.

  • 9393 ответа
  • 3767 отзывов

Возможно ли продать к примеру дачный участок с домиком и вырученные деньги вложить в капремонт дома? И какие документы потребуются органам опеки для признания этой сделки?

Для продажи недвижимости нужно получить разрешение органа опеки и попечительства

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Денежные средства наверняка обяжут положить на счет.

При этом на продажу недвижимости понадобятся документы на собственность на дом и землю, документ о том, что установлена опека, предварительный договор купли-продажи, документ о наличии счета.

После совершения сделки продажи обязаны будете отчитаться перед опекой

Деньги от продажи со счета можно будет снять на ремонт опять же только с согласия органа опеки и попечительства.

При использовании денег нужно будет представить обоснование их использования.

  • 616 ответов
  • 148 отзывов

Добрый день Алексей.

Спасибо за интересный вопрос!

Сделки, совершенные лицами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства, ничтожны потому, что у таких лиц отсутствует способность к самостоятельной, целенаправленной деятельности и оценке ее последствий. Ничтожными являются все сделки, совершенные такими гражданами, включая мелкие бытовые. Если на момент совершения сделки гражданин, страдающий психическими расстройствами, не был признан судом недееспособным, но не мог понимать значения действий или руководить ими, то такая сделка может быть признана недействительной по иску его опекуна (п. 2 ст. 177 ГК).

Согласно Гражданскому кодексу РФ от имени недееспособного лица сделки совершает его опекун (п. п. 1 и 2 ст. 29). Опекуны и попечители выступают в защиту прав и интересов своих подопечных в отношениях с любыми лицами, в том числе в судах, без специального полномочия (п. 2 ст. 31). Опека устанавливается над малолетними и гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. Опекуны представляют своих подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки (ст. 32).

Согласно ст. 34 ГК РФ, органы местного самоуправления являются органами опеки и попечительства в случае, если законом субъекта Российской Федерации они наделены полномочиями по опеке и попечительству в соответствии с федеральными законами.

Читайте также:  Сезонная миграция населения в России в 2021 году

В соответствии с п. 1.1 ст. 6 Федерального закона от 28 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы местного самоуправления муниципальных районов, на территориях которых отсутствуют органы опеки и попечительства, образованные в соответствии с настоящим Федеральным законом, могут наделяться законом субъекта Российской Федерации полномочиями по опеке и попечительству с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств. В этом случае органы местного самоуправления являются органами опеки и попечительства.

Из Вашего вопроса видно что Вы пишите из города Чехов.

В Чехове муниципальную услугу по выдаче предварительного разрешения органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав совершеннолетнего подопечного предоставляет Министерство социального развития Московской области.

С соответствующим заявлением Вы можете обратиться в любой МФЦ Московской области. Помимо заявления Вам необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Отчет об оценке рыночной стоимости
  • Выписка о состоянии лицевого счета из кредитной организации
  • Проект договора купли-продажи недвижимого имущества
  • Медицинское заключение о состоянии здоровья подопечного
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение

Более подробную информацию Вы можете узнать в МФЦ по адресу: г. Чехов, Советская пл., д. 3.

С уважением, юрист в сфере недвижимости, земли и строительства

Как продать имущество недееспособного в 2020 году

Целью назначения опеки и попечительства является – защита прав и законных интересов самых уязвимых и беззащитных граждан – несовершеннолетних детей и взрослых, которые в силу возраста или состояния заболевания не могут самостоятельно себя защитить.

Очень часто возникают вопросы:

  • Могут ли опекуны и попечители пользоваться и распоряжаться собственностью подопечных?
  • Какими правами и обязанностями они наделены?
  • Что делать опекуну или попечителю, если нужно продать квартиру или снять со счета денежную сумму, принадлежащую подопечному?
  • В каких случаях возможна продажа квартиры недееспособного лица?
  • Что будет с имуществом после признания человека недееспособным.
  • Что будет с имуществом, если недееспособного человека поместили в интернат?

Разъясним основные правовые моменты.

Требования законодательства

Следует учитывать, что правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. (ст. 17,18 ГК РФ)

Это означает, что даже в случае признания гражданина недееспособным, он остается собственником своего имущества и лишить его этого права никто не может.

В виду того, что недееспособный гражданин не может понимать значения своих действий и руководить ими, закон лишает его права осуществлять свои гражданские права, то есть ни продать, ни подарить, либо совершить иные сделки со своим имуществом он не может. Только назначенный в установленном законом порядке опекун распоряжается (совершает сделки) имуществом подопечного и только с разрешением органа опеки и попечительства.

Согласно ст. 17 Федерального закона РФ «Об опеке и попечительстве» подопечные не имеют права собственности на имущество опекунов или попечителей, а опекуны или попечители не имеют права собственности на имущество подопечных, в том числе на суммы алиментов, пенсий, пособий и иных предоставляемых на содержание подопечных социальных выплат.

Имущество может принадлежать опекунам или попечителям и подопечным на праве общей собственности по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Подопечные вправе пользоваться имуществом своих опекунов или попечителей с их согласия.

Опекуны или попечители не вправе пользоваться имуществом подопечных в своих интересах, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 настоящего Федерального закона.

Опекуном может быть либо частное лицо, назначаемое органом опеки и попечительства, либо обязанности опекуна осуществляет психиатрический стационар или иное лечебное заведение — дом-интернат (ст. 35 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 11 Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ РФ «Об опеке и попечительства» опекуны или попечители не назначаются недееспособным или не полностью дееспособным лицам, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, в том числе для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации.

Учреждения, в лице руководителей, не имеют никаких прав на имущество недееспособных, помещенных под надзор в учреждения социального обслуживания. Право собственности сохраняется за гражданами пожизненно и наследуется в соответствии с законодательством РФ.

Следует также учесть, что сделки по отчуждению недвижимого имущества недееспособного гражданина опекун совершает только к выгоде подопечного, то есть опекун не может распоряжаться имуществом подопечного по своему усмотрению.

Статья 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» четко регламентирует, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

  1. принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
  2. отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
  3. отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
  4. отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
    (п. 4 в ред. Федерального закона от 05.05.2014 N 118-ФЗ)
  5. отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения — с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности.

Согласно ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 01.03.2020) «Об опеке и попечительстве», указанного федерального закона, опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:

  1. отказе от иска, поданного в интересах подопечного;
  2. заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
  3. заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Отчёт опекуна о расходовании денежных средств и сохранности имущества

В соответствии с п.1,2 ст.25 ФЗ РФ «Об опеке и попечительстве» опекун или попечитель ежегодно не позднее 1 февраля текущего года, если иной срок не установлен договором об осуществлении опеки или попечительства, представляет в орган опеки и попечительства отчет в письменной форме за предыдущий год о хранении, об использовании имущества подопечного и об управлении имуществом подопечного.

Отчет опекуна или попечителя должен содержать сведения о состоянии имущества и месте его хранения, приобретении имущества взамен отчужденного, доходах, полученных от управления имуществом подопечного, и расходах, произведенных за счет имущества подопечного, включая сведения о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем.

Согласно ст. 26 ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекуны несут ответственность по сделкам, совершенным от имени подопечных. Опекуны и попечители отвечают за вред, причиненный по их вине личности или имуществу подопечного. При обнаружении ненадлежащего исполнения опекуном или попечителем обязанностей по охране имущества подопечного и управлению имуществом подопечного (порча, ненадлежащее хранение имущества, расходование имущества не по назначению, совершение действий, повлекших за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, и другое) орган опеки и попечительства обязан составить об этом акт и предъявить требование к опекуну или попечителю о возмещении убытков, причиненных подопечному.

Опекуны и попечители несут уголовную ответственность, административную ответственность за свои действия или бездействие.

Как продать квартиру, если один собственник недееспособен?

– От родителей нам с братом досталась квартира. Квартира в долевой собственности. Моя доля немного больше, чем у брата. Текущее содержание квартиры я осуществляю за свои деньги (коммунальные расходы, налоги и т. д.). Брат недееспособный и живет в специнтернате. Могу ли я продать эту квартиру на законных основаниях, так как очень дорого обходится содержание, и она мне не нужна как собственность? Какие есть варианты? Все права брата необходимо соблюсти.

Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

У недееспособного собственника должен быть опекун, на которого возложены в том числе функции по управлению, распоряжению имуществом. Продажа должна осуществляться с участием опекуна, а также с согласия органа опеки и попечительства.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Продать квартиру с долей, принадлежащей недееспособному лицу, на законных основаниях возможно. Для этого необходимо обратиться в орган опеки и попечительства (администрацию) за получением согласия на сделку. Данный орган предложит один из следующих вариантов продажи квартиры:

  1. Продажа доли недееспособного гражданина и перечисление вырученных денежных средств на счет, открытый в банке на него.
  2. Покупка нового жилья с оформлением права собственности недееспособного на долю в этом жилье.
  3. Покупка нового жилья и полное его оформление на недееспособного.
  4. Получение от продажи квартиры денежных средств под определенным условием, которое будет поставлено органом опеки и попечительства.

При обращении в орган опеки и попечительства с собой необходимо взять подготовленный проект купли-продажи отчуждаемой квартиры. Следует отметить, что перед продажей квартиры Вам придется зарегистрировать недееспособного в другой квартире до момента покупки нового жилья.

Отвечает старший юрисконсульт ООО «Юридическая компания ЮСТ.АС» Алексей Смирнов:

Для продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо согласие всех собственников. Так как Ваш брат является недееспособным, то все сделки от имени Вашего брата вправе совершать только его опекун, назначенный в установленном порядке органами опеки. При продаже квартиры опекун должен учесть мнение Вашего недееспособного брата, а если это невозможно, то необходимо собрать и учесть информацию о предпочтениях опекаемого брата. Например, узнать у родственников или иных лиц, ранее представлявших его интересы. Любые сделки, которые тем или иным образом ухудшают имущественное положение подопечного, в частности направленные на распоряжение опекуном его имуществом, можно осуществлять только с предварительного письменного согласия органов опеки.

Впрочем, в отношении недвижимости, в нашем случае квартиры, законодательство устанавливает особый правовой режим имущества подопечных. Недвижимость подопечных подлежит отчуждению только в следующих случаях:

  • на имущество обращается взыскание судебными приставами на основании судебного решения;
  • квартира отчуждается по договору, направленному на улучшение жилищных условий подопечного;
  • квартира отчуждается в связи со сменой места жительства подопечного;
  • недвижимость отчуждается из-за необходимости получения денежных средств для оплаты дорогостоящего лечения подопечного.

Для продажи квартиры, совместно принадлежащей Вам и Вашему брату, необходимо:

  • чтобы квартира продавалась в связи со сменой его места жительства или для оплаты лечения и т. п.;
  • истребовать разрешение от органов опеки и попечительства, направив соответствующее заявление в письменной форме в территориальный орган;
  • после получения разрешения найти покупателя и продать квартиру в общем порядке.
Читайте также:  Нужен ли нотариус при дарении доли в квартире + примеры

Чтобы органы опеки выдали разрешение на продажу квартиры, необходимо предоставить паспорт опекуна и письменное заявление на выдачу разрешения. Также придется подтвердить, что квартира продается в интересах подопечного, например, с целью улучшения условий проживания. Для этого необходимо предоставить следующие документы: на продаваемое жилье; на приобретаемое жилье; другие документы, подтверждающие законность требований опекуна.

Возможны еще варианты продажи Вашей доли квартиры в пользу брата или, наоборот, доли брата Вам. В этих случаях сделка также совершается опекуном с соблюдением вышеуказанных требований к сделкам, совершаемым от имени недееспособного лица. В случае, если опекун, действующий от имени Вашего брата, отказался от покупки Вашей доли в праве собственности на квартиру, Вы вправе продать эту долю третьему лицу по той же цене.

Отвечает управляющий партнер ООО «ЮК «Юристат» Валерий Новиков:

Любая сделка по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, обязательно должна иметь нотариальное удостоверение, то есть, чтобы продать долю в квартире, нужно в любом случае обращаться к нотариусу. Сособственники имеют право преимущественной покупки доли в квартире в силу закона. Если брат действительно в судебном порядке был признан недееспособным, то от его имени сделки совершает его опекун с учетом мнения недееспособного гражданина. Если это мнение выявить невозможно, то учитывается мнение родителей, предыдущих опекунов или иных лиц, которые оказывали ему помощь, ухаживали за ним.

Если недееспособный гражданин зарегистрирован в квартире, то в этом случае независимо от того, кто является опекуном, нужно получить еще разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Таким образом, в данном случае необходимо предпринять следующие шаги:

  • получить согласие от органа опеки и попечительства (если недееспособный зарегистрирован в продаваемой квартире);
  • в письменной форме оформить вместе с опекуном недееспособного лица взаимные отказы от права преимущественной покупки доли каждого сособственника;
  • обратиться к нотариусу и в нотариальном порядке удостоверить договор купли-продажи с найденным покупателем.

Обратите внимание, что нотариус затребует дополнительно еще согласие супругов на отчуждение или брачный договор, если кто-то из участников сделки находится в браке. В случае если органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на куплю-продажу, рекомендую пойти по пути заключения договора мены. Это устранит риск того, что недееспособный может остаться без собственности и без постоянной регистрации. Но тогда сложность будет состоять в поиске такого варианта квартиры и собственника, который готов совершить мену объектов недвижимости.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если не оформлена опека над недееспособным, это необходимо сделать для продажи имущества, владельцем или совладельцем которого является недееспособный. Свободная продажа все равно останется практически невозможной. Опекун может действовать от лица и в интересах своего подопечного, но при продаже общей долевой собственности недееспособный должен быть наделен жилплощадью не меньшей, чем владел до продажи.

Если у Вас есть квартира (квартиры) и Вы перед продажей намерены подарить необходимую долю в одной из них брату, чтобы свободно продать квартиру общую, это не получится. Его права будут нарушены, поскольку он Ваш наследник первой очереди и может претендовать на Ваше имущество в случае Вашей смерти. Остается альтернатива – продать общую квартиру, купить долю другой, выделив ее брату, а рассчитывать придется только на разницу в стоимости одного и другого.

Отвечает юрист отдела жилой недвижимость ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Савельев:

Во-первых, с чего стоит начать, так это с обращения к нотариусу, поскольку отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус подскажет Вам, какие именно документы необходимо предоставить для совершения сделки, тарифы его услуг и прочую немаловажную информацию. Во-вторых, необходимо привлечь к процессу продажи квартиры опекуна (попечителя), осуществляющего опеку (попечительство) над братом. Совместно определить рыночную стоимость квартиры и размер прибыли каждого, в зависимости от размера доли в праве. Вне рамок договора купли-продажи такие собственники могут определить размер компенсации в чью-либо пользу за понесенные расходы, например за содержание квартиры или оплату услуг нотариуса. Кроме того, не стоит забывать о том, что нотариальные расходы, как правило, несет продавец.

И напоследок – подписывая нотариально удостоверенный договор купли-продажи, не стоит слепо полагать, что в таком договоре, подготовленном нотариусом, а точнее, его помощником, не будет какой-либо ошибки или опечатки, и тем более не стоит подписывать его, не прочитав и не проверив все данные.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Выходы из описанной ситуации есть. Для этого необходимо подготовить проект будущего договора купли-продажи квартиры и явиться с ним в орган опеки и попечительства. Данный орган уполномочен давать согласие на подобные сделки. Если он каких-либо незаконных намерений не усмотрит, то им могут быть предложены варианты совершения сделки (к примеру, оформление доли в собственность брата в новой купленной квартире). Также очень важно, чтобы брат постоянно был зарегистрирован в определенном жилом помещении. То есть на время продажи прежней квартиры и покупки новой нужно обеспечить, чтобы он был временно вписан в другое жилье.

Отвечает эксперт-брокер по операциям с недвижимым имуществом, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева:

По действующему законодательству, продажа общедолевой собственности без согласия всех ее владельцев невозможна. Даже если один из них недееспособен, он имеет все те же права, что и другие собственники, то есть возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (в данном случае квартирой). Реализовать свои права такой собственник может через опекуна — чаще всего в этой роли выступает кто-либо из родственников или близких друзей.

Однако, согласно Гражданскому кодексу, опекун не может совершать никакие сделки с имуществом своего подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (они являются юридическими лицами). Если речь идет о продаже квартиры, при этом собственники не планируют приобретение взамен другого жилья, недееспособный владелец такой недвижимости получает денежную компенсацию. На его имя открывается расчетный счет в банке, куда другие собственники зачисляют средства, соразмерные его доле в проданной квартире. Собственники также могут продать свои доли в квартире, получив на то согласие органов опеки. Но, как отмечают риелторы, совместная продажа всей долевой квартиры всегда выгоднее, чем продажа доли.

Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Андрейченко:

В соответствии c гражданским законодательством, над гражданином, признанным недееспособным, устанавливается опека. Сделки от имени недееспособного совершает его опекун, поэтому независимо от размера доли в праве собственности продать квартиру без участия опекуна Вашего брата Вы не сможете.

Кроме того, продажа доли, принадлежащей Вашему недееспособному брату, возможна только с предварительного письменного разрешение органов опеки и попечительства. В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства определяют, при каких условиях возможна сделка по отчуждению имущества недееспособного гражданина (например, приобретение взамен такому гражданину равноценного жилого помещения или размещение денежных средств, вырученных от продажи доли недееспособного, на банковском счете, открытом на его имя, и др.).

В то же время Вы можете распорядиться своей долей квартиры, не продавая всю ее целиком. В этом случае, согласно ст. 250 ГК РФ, Вы должны предварительно письменно уведомить опекуна Вашего брата о Вашем намерении продать долю, с указанием ее цены и прочих условий продажи, и только в случае, когда опекун в течение месяца не приобретет Вашу долю, ее можно будет продать постороннему покупателю на тех же условиях, которые предлагались Вами опекуну. И уведомление опекуна, и сама сделка по продаже должны оформляться через нотариуса.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Продажа недвижимого имущества недееспособного опекаемого лица

Если недвижимое имущество находится в собственности у несовершеннолетнего ребенка либо у лица, которое было признано недееспособным, необходимо знать некоторые нюансы, как продать квартиру опекаемого (может ли опекун продать квартиру недееспособного опекаемого). Иначе какая-либо сделка, связанная с таким имуществом, будет признана недействительной. Опекуну потребуется собрать пакет определенных документов и обратиться в муниципальные органы за получением согласия на проведение каких-либо операций с недвижимостью.

Кто может быть признан недееспособным

Недееспособным может быть признан не только человек с психическим расстройством, но и лицо, которое злоупотребляет наркотическими средствами или алкогольными напитками. Над ним устанавливают попечительство. Получать какие-либо доходы (пенсию, зарплату), совершать крупные сделки купли/продажи имущества самостоятельно ему запрещено. Это возможно только с разрешения органов попечительства. Если обстоятельства, ввиду которых лицо было признано недееспособным, исчезают, оно может быть снова признано дееспособным. При этом такой человек лишается попечительства и получает обратно свои права на проведение сделок.

Недвижимость недееспособного

Согласно статьям 17 и 18 ГК РФ признанный недееспособным гражданин не теряет права владения своим имуществом, включая недвижимое. Но согласно определению недееспособные лица не способны понимать свои поступки и руководить собственными действиями. На законодательном уровне данные лица лишаются собственных гражданских прав, включая проведение любых операций с недвижимостью, которая им принадлежит. Таким образом, недееспособный не вправе отдать квартиру по договору дарения, продать ее либо совершить любую иную операцию. Для таких действий требуется специальное разрешение.

Если какая-либо сделка была совершена самим недееспособным без получения разрешения от органов опеки, она считается недействительной. По закону каждая из сторон-участниц сделки обязана вернуть полученное обратно. Дееспособное лицо, которое является участником сделки, вторая сторона которой – недееспособная, обязуется возместить ущерб, если на момент заключения сделки оно осведомлено о недееспособности второго участника.

Продажа квартиры после выписки недееспособного владельца

Один из способов продажи недвижимости, принадлежащей недееспособному, – предварительно выписать его. Поскольку такие граждане постоянно находятся под пристальным надзором органов попечительства, опекун обязуется сообщать о любой смене места проживания недееспособного. Только постановление от органов опеки может служить основанием для выписки недееспособного лица.

Для получения разрешения на выписку недееспособного лица из органов опеки ему потребуется предоставить жилье, которое является равноценным отчуждаемому. Если опекун желает направить недееспособного в дом престарелых, потребуется материальная компенсация, которая равноценна реализуемой после выписки недвижимости.

Чтобы выписать из квартиры недееспособное лицо, потребуется следующее:

  1. Составить заявление, в котором указать причину, по которой опекун собирается выписать опекаемого.
  2. Подать заявление, паспорт опекуна и копию документа, согласно которому лицо было назначено опекуном недееспособного, в территориальное отделение органов опеки.
  3. Получить постановление, подписанное главой районной администрации, от органов опеки.
  4. Обратиться в Федеральную миграционную службу с заявлением о снятии недееспособного с регистрационного учета.
  5. Получить лист убытия, который необходимо предоставить по месту новой регистрации недееспособного.

Получение разрешения на продажу недвижимого имущества недееспособного

Опекун лица, которое было признано недееспособным, перед продажей квартиры последнего должен получить соответствующее постановление от органов опеки. Для этого потребуется направить письменное уведомление в органы опеки и собрать перечень документов:

  • Паспорт опекуна.
  • Документы на недвижимость, которую планируется реализовать.
  • Документы на жилье, которое будет предоставлено недееспособному лицу.
  • Если на банковский счет опекаемого поступили средства, необходимы документы из банка, подтверждающие этот факт.

Как продать квартиру опекаемого:

  1. Обратиться в органы опеки своего района с письменным уведомлением о желании реализовать объект недвижимости.
  2. Предъявить документы, перечень которых приведен выше. Разрешение на продажу имущества от органов опеки будет предоставлено только в том случае, если опекаемое лицо получит взамен равноценное по условиям проживания и стоимости жилье. В данном случае прописка недееспособного у знакомых либо родственников не является достаточной мерой для получения согласия от органов опеки. Недвижимость, которую получит опекаемое лицо взамен, должна находиться в его собственности.
  3. Некоторые случаи предусматривают получение разрешения на реализацию жилплощади недееспособного без предоставления ему взамен равноценного объекта недвижимости в качестве нового жилья. К таковым относится помещение на госсодержание опекаемого: отдача в дом престарелых или в дом инвалидов.
  4. Если лицо было передано на государственное содержание, опекун обязан предъявить банковские документы, которые подтверждают факт поступления на счет недееспособного лица средств, эквивалентных стоимости реализованного имущества. Таким образом, опекун обязан перевести требуемую сумму на счет опекаемого до совершения сделки реализации жилья.

Если опекун осуществил сделку продажи недвижимого имущества недееспособного опекаемого без уведомления органов попечительства, его законные представители могут признать ее незаконной путем обращения в судебную инстанцию.

Оцените статью
Добавить комментарий