Особенности продажи квартиры полученной по наследству

Если после смерти владельца досталась целая недвижимость

Порядок действий при процедуре продажи имущества:

    Сбор пакета документов:

  • Паспорт РФ.
  • Выписка из ЕГРН, которая подтверждает права обладателя и содержит кадастровые данные.
  • Квитанции по оплате коммунальных услуг и подтверждение отсутствия задолженности по ним.
  • Выписка банковского счета.
  • Выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие других собственников и проживающих.
  • Заявление стандартной формы.
  • Квитанция об уплате госпошлины.
  • Составление договора купли – продажи.

    Согласно статье 549 ГК РФ договор купли-продажи квартиры представляет собой соглашение по передаче в собственность от одного лица к другому недвижимого имущества.

    Требования к содержанию договора:

    • Согласно ст. 550 ГК РФ оформляется в письменной форме.
    • Указываются данные паспортов покупателя и продавца.
    • Подробное описание объекта недвижимости: адрес нахождения, площадь, этаж, количество комнат, кадастровые данные.
    • Прописываются имеющиеся обременения или ограничения.
    • Указываются реквизиты документа, свидетельствующего о праве собственности наследника (выписка из ЕГРН).
    • Указывается дата и место оформления соглашения.
    • Прописываются сроки, форма и порядок расчетов, стоимость квартиры.
    • Расписывается срок передачи имущества.
    • Прописываются права и обязанности сторон.
    • Ставятся подписи участников сделки.
    • Прописываются штрафные санкции, действия в случае наступления ЧС, ответственность участников договора, порядок расторжения документа.
  • Регистрация сделки. Можно оформить через самостоятельное обращение в Росреестр, оформив заявку на сайте Росреестра или обратиться в многофункциональный центр предоставления услуг (МФЦ).

    Порядок действий при регистрации сделки:

    • Заполнение продавцом стандартного заявления о переходе права собственности.
    • Оплата пошлины продавцом.
    • Заполнение покупателем заявления на регистрацию нового права собственности.
    • Оплата пошлины за регистрацию.
    • Передача собранного пакета документов в уполномоченный орган.
    • Получение расписки о приеме документов на государственную регистрацию, в которой указаны срок регистрации и номер дела.

    Договор купли-продажи не требуется регистрировать с 2013 года. Регистрации подлежит переход прав собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

    Автоматический отказ выносится, когда участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, в течение 1 месяца.

    Покупка квартиры, полученной Продавцом в наследство по закону

    Например, покойный дядя Вася не оставил завещания, и его квартира досталась по наследству его ближайшим родственникам (наследникам 1-ой очереди по закону) – жене и двум дочерям. Теоретически, у дяди Васи может быть еще много родственников, но Покупатель должен понимать, что в данном случае наследуемая по закону квартира делится только среди наследников именно 1-й очереди. А значит, все остальные родственники уже не могут предъявлять права на это наследство.

    При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить – все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников (родители, супруг и дети дяди Васи), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно (в т.ч. с учетом «права представления» – см. ссылку на статью Глоссария выше). Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство, то риск покупки этой квартиры близок к нулю.

    Но проблема в том, что вычислить наследников даже 1-й очереди не так-то просто. Например, если Продавцом квартиры выступает одна дочь дяди Васи, то как узнать, есть ли у нее сестра или брат, жива ли ее мать (супруга дяди Васи)? Подтверждающих это родство документов может ни у кого и не быть, их придется запрашивать по отдельным ведомствам (ЗАГСы, роддома, паспортные столы и т.п.).

    А если ближайших родственников у дяди Васи не окажется, то наследство делят родственники следующих очередей (братья и сестры дяди Васи, его дяди и тети, племянники и т.п.). Вычислить всех этих персонажей на практике вообще не представляется возможным. Поэтому риск покупки такой квартиры возрастает многократно.

    Да кроме того, среди наследников по закону могут оказаться и нетрудоспособные иждивенцы, которых дядя Вася содержал по доброте душевной. А такие иждивенцы, наравне с родственниками, тоже имеют право на долю в наследовании имущества по закону.

    Что делать Покупателю в таком случае? Универсального рецепта на этот счет не существует. Как минимум, следует посоветоваться со Откроется в новой вкладке.”>специализированным юристом. И далее принимать решение – отказаться от такой квартиры, или все-таки принять этот риск, выполнив некоторые дополнительные защитные действия (о них – в конце этой заметки).

    Проблема может возникнуть в том случае, если это завещание когда-нибудь всплывет, и в нем окажется совсем другой человек. Закон будет на его стороне, и квартиру придется ему вернуть. Что делать Покупателю?

    Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

    Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

    В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

    • в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
    • налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
      • для граждан РФ — 13%;
      • для иностранных граждан — 30%.

    Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

    Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

    Приобретение квартиры менее трех лет после вступления в наследство

    Какая опасность предостерегает покупателя унаследованного жилья менее трех лет назад?

    Если продается квартира, полученная в наследство, в первые три года предполагается выплата налога НДФЛ в размере 13% со стороны покупателя имущества. Для снижения размера налоговой выплаты можно согласовать с продавцом изменение стоимости квартиры, указанной в договоре, до 1 млн рублей. В этом случае, опираясь на Налоговый кодекс РФ, покупатель освобождается от уплаты налога. Выгодное положение в этом случае принимает только продавец жилья. Например, при появлении новых наследников в случае судебного разбирательства возможно вынесение решения в пользу продавца. Таким образом, покупатель обязан будет вернуть приобретенную недвижимость, а также получит сумму, которая указана в договоре. Подтвердить то, что квартира приобреталась за более высокую сумму, очень сложно.


    Бывают такие ситуации:

    Процедура

    Процедура купли-продажи жилья состоит из нескольких этапов. Прежде всего, заинтересованные стороны должны собрать необходимые документы. Следует отметить, что покупатель представляет только свой паспорт, остальное – продавец. Далее надо проверить подлинность представленных сведений. Самый простой способ – это сверка оригиналов и копий. Также покупатель вправе потребовать от продавца представить дополнительные официальные данные на момент совершения сделки.

    Ещё одним из вариантов являются услуги квалифицированного эксперта. Несмотря на то что это повлечет за собой дополнительные расходы, такой способ дает сторонам гарантию в подлинности представленных документов. После этого стороны согласовывают условия договора. В завершении происходит взаиморасчет и составляется акт приема-передачи квартиры.

    1. Место и дату заключения.
    2. Сведения о продавце и покупателе – фамилии, имена, отчества, данные паспортов участников.
    3. Объект сделки. Здесь указывается местонахождение квартиры, общая площадь и количество комнат, а также размер доли, если реализуется часть жилья.
    4. Цена договора и порядок осуществления расчетов между сторонами. Указывается валюта сделки, а также сумма прописью и цифрами. Расчет, как правило, производится наличными.Допускается зачисление денежных средств на расчетный счет продавца. При этом последнему правильным будет потребовать от покупателя квитанцию. Приобретающая сторона должна получить на руки расписку о получении собственником денежных средств.
    5. Права и обязанности сторон. Здесь необходимо указать что одна продавец предоставляет покупателю квартиру, а последний принимает и оплачивает жилье.
    6. Ответственность сторон. В это разделе указываются штрафные санкции, которые могут быть применены к стороне, не исполняющей должным образом правила договора.
    7. Иные условия. Здесь указывается количество экземпляров договора, а также право каждого участника в случае возникновения спора обращаться в суд.
    8. Банковские реквизиты и подписи сторон.

    Как продать унаследованную квартиру без уплаты налога

    Облагается ли наследство налогом при продаже? Нет, если жилое помещение находится в собственности владельца более 3 лет.

    Правило действует как в отношении целого объекта недвижимости, так и долевой собственности. Если унаследованное имущество продается раньше установленного минимального срока, то оно облагается НДФЛ на общих основаниях.

    Пример. Налогоплательщик унаследовал 2-комнатную квартиру. Через 6 месяцев он решил ее продать. Стоимость объекта недвижимости составляет 3 000 000 р. Величина суммы налога составит (3000000 — 1000000) × 13% = 260 000 р.

    Если налогоплательщик покупает новое жилье в том же году, то расчет налога может производиться по иной схеме.

    Если же продавец продаст жилье третьим лицам, то совладелец, которому полагалось преимущественное право покупки, может потребовать через суд перевода прав покупателя. Для подачи соответствующего иска совладельцу жилья дается 3 месяца.

    Продажа квартиры после вступления в наследство

    Часто бывает, что унаследованное жилье наследники желают сразу же продать. Причины для этого могут быть разные, но следует знать и учитывать юридические особенности подобной сделки.

    Наследники по закону

    На наследство по закону имеют право все родственники наследодателя, однако очередность их притязаний определена законодательно.

    Всего выделяется 7 очередей наследства. В первую очередь входят супруги, дети и родители, а далее по уменьшению родственных связей: братья и сестры, бабушки и дедушки, тети и дяди, вплоть до отчима, мачехи, пасынка и падчерицы.

    Не следует забывать, что если наследник первой очереди умер раньше наследодателя, то права переходят уже к его наследникам. Это называется право представления. Так, если сын или дочь умерли раньше родителей, то их дети наследуют бабушкам и дедушкам наряду со своими родными тетями и дядями, то есть другими оставшимися в живых детьми.

    А если у наследодателя все дети живы, то внуки могут наследовать только во вторую очередь—в случае, когда наследники первой очереди отказались вступать в наследство.

    Эти риски тем меньше, чем выше очередь вступления в наследство. Лучший вариант—это покупка квартиры у наследников первой очереди, которые либо вступили в наследство в равных долях, либо написали нотариально заверенный отказ от своей доли в пользу кого-то одного из них.

    Особенности покупки квартиры полученной по наследству

    Недвижимость, полученная в наследство принадлежит наследнику на правах частной собственности. Поэтому она может быть продана или подарена, как и любое другое имущество. Особенностей оформления сделок с таким наследным имуществом закон не предусматривает. Однако, фактически, покупая унаследованную недвижимость, покупатель идет на риск. Это связано с тем, что наследное право имеет множество разных нюансов, проследить которые не всегда представляется возможным. Поэтому, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, следует быть готовым к разным неожиданностям в течение 10 лет. Подробно можно ознакомиться в статье: Сроки исковой давности по наследственным делам

    Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. По возможности этот момент необходимо выяснить у продавца. По закону наследниками могут быть только родственники покойного. При этом они делятся на группы по очередности права на получение наследства:

    • Первая очередь — супруг, дети (как родные, так и усыновленные) и родители;
    • Вторая очередь — родные братья и сестры, дедушки и бабушки;
    • Третья очередь — тети и дяди;
    • Остальные очереди — родственники по порядку убывания поколений и степеней родства.

    Таким образом, унаследовав квартиру по закону, родной сын покойного может не знать о том, что кроме него есть другие дети, которые могут претендовать на наследство. Ст.1155 Гражданского кодекса РФ позволяет восстановить пропущенный срок для принятия наследства, если наследник не знал о смерти наследодателя или имел другие уважительные причины. В этом случае свидетельство о праве на наследство будет аннулировано, а унаследованное имущество поделено между наследниками в новых долях. Гражданский кодекс гласит, что наследник должен обратится в суд в течение 6 месяцев с того момента, как он узнал о смерти наследодателя и своем возможном праве на наследство. Хотя в ст.1155 ГК РФ не указан предельный срок давности, на практике применяются нормы п. 2 ст.196 ГК РФ. В ней сказано: «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». То есть, новый законный наследник может появится спустя несколько лет и потребовать свою законную долю в квартире. Обычно суд идет на встречу таким наследникам и присуждает вернуть квартиру, а продавец в этом случае обязан вернуть деньги.

    Надо отметить, что в случае существования завещания, кроме тех, кто в нем указан претендовать на наследство могут только те, кто имеет право на его обязательную долю, в соответствии со ст.1149 ГК РФ:

    • Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего;
    • Нетрудоспособные супруг и родители умершего;
    • Иные нетрудоспособные иждивенцы умершего, подлежащие обязательному призванию к наследованию.

    Их доля должна обязательно составлять половину от доли, причитающейся им в случае унаследования имущества по закону. Остальные наследники по закону, вне зависимости от очередности, могут рассчитывать на наследство только в случае признания завещания недействительным.

    Их доля должна обязательно составлять половину от доли, причитающейся им в случае унаследования имущества по закону. Остальные наследники по закону, вне зависимости от очередности, могут рассчитывать на наследство только в случае признания завещания недействительным.

    Когда и как можно продать квартиру, полученную по наследству

    Продать квартиру, полученную по наследству, можно только после официального принятия наследства и оформления прав нового собственника на жилую площадь. После прохождения этих процедур новый владелец может искать покупателей и собирать необходимую документацию.

    Наиболее частая причина – разногласия между наследниками, если квартира является наследной массой для нескольких преемников, а так же потребность в денежных средствах или наличие иного постоянного жилья.

    Вступление в наследство

    Вступление в наследство – важная составляющая, без которой продажа унаследованной квартиры будет невозможна. Независимо от того, на каком основании наследуется имущество (по закону или завещанию), правопреемнику следует обратиться к нотариусу. Срок – в течение полугода со дня открытия наследства (а равно этому смерти наследодателя).

    В случае пропуска срок можно восстановить в судебном порядке. Но для этого требуется соблюдение особых условий:

    1. Наследник не знал или не мог знать о смерти наследодателя.
    2. Срок был пропущен по иным уважительным причинам.
    1. Необходимые документы направляются в нотариальную контору;
    2. По истечению шести месяцев со дня смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство.

    Таблица 1. Документы, необходимые для оформления наследства

    По законуПо завещанию
    Копия свидетельства о смерти
    Паспорт наследника (оригинал)
    Документы, подтверждающие родство с наследодателем (свидетельство о браке, о рождении и т. д.)Завещание
    Кадастровый паспорт

    Следующий этап – оформление права собственности на квартиру. Это ключевой момент, необходимый для ее отчуждения. Продать жилье, основываясь только на свидетельстве о наследстве, нельзя. Такая сделка будет признана недействительной.

    Регистрация в Росреестре

    После подписания соглашения он подлежит обязательному нотариальному утверждению. После этого участники готовят необходимые документы и обращаются в территориальное отделение Росреестра.

    При себе необходимо иметь:

    • собственноручное заявление;
    • паспорта участников;
    • оригинал контракта;
    • акт приема-передачи недвижимости;
    • квитанцию об оплате государственной пошлины.

    Продолжительность рассмотрения заявления составляет 10 дней. Каждому участнику предстоит оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.

    Не нашли ответа на свой вопрос?

    7. Как получить разрешение на возврат автомобиля со спецстоянки?

    Чтобы забрать эвакуированный автомобиль, вам нужно получить разрешение на возврат транспортного средства.

    Для этого с документами на ТС нужно обратиться в отделение ГИБДД/МАДИ, которое его задержало, и получить копию протокола об административном правонарушении или копию протокола о задержании транспортного средства.

    В обоих случаях обязательно должна быть отметка должностного лица об устранении причин задержания. Также вам выпишут штраф за нарушение правил остановки или стоянки. Его можно оплатить в течение 60 дней.

    Чтобы забрать эвакуированный автомобиль, на спецстоянке нужно предъявить документы на транспортное средство и копию протокола, выданного в ГИБДД/МАДИ. Также вам необходимо оплатить стоимость эвакуации и, если машина стояла на спецстоянке более суток, стоимость хранения на спецстоянке. Оплата взимается за каждые полные сутки, прошедшие с момента помещения ТС на специализированную стоянку и до момента его возврата.

    Ваш автомобиль уже эвакуировали

    Вы вернулись на парковку и не нашли свой автомобиль там, где оставили. Срочно узнавайте — машину угнали или эвакуировали. Для этого позвоните в дежурную часть ГИБДД по номеру 112.

    После того как вы убедились, что автомобиль переместили на штрафстоянку за неправильную парковку, обязательно узнайте у дежурного инспектора, кто оформил задержание и куда увезли машину.

    Допустим, вам сообщили, что задержание оформил инспектор ДПС ГИБДД УВД по ЮАО г. Москвы, а машину увезли на специализированную стоянку по адресу Москва, улица Подольских Курсантов, владение 7А. Запишите информацию, чтобы не забыть.

    Дальнейший порядок действий зависит от того, где документы на машину — у вас на руках или остались в бардачке.

    Если документы остались заперты в эвакуированной машине, то сначала надо ехать на штрафстоянку.

    На стоянке вы пишете заявление на вскрытие автомобиля и допуск к салону. Сотрудник штрафстоянки оформит акт вскрытия и снимет пломбу. Как правило, снимают только с водительской двери. Вы забираете документы из салона. После чего сотрудник оформляет акт повторного опломбирования и снова заклеивает дверь.

    Теперь, когда все документы у вас снова на руках, можно ехать в отделение ДПС , которое оформило задержание.

    Чтобы забрать автомобиль со штрафстоянки, сначала отправляйтесь в отделение ДПС за решением о возврате. Ехать нужно в то отделение, инспектор которого оформил задержание.

    Дежурный инспектор потребует от вас водительское удостоверение, свидетельство о регистрации ТС и полис ОСАГО . Заезжать домой за ПТС не нужно, достаточно свидетельства о регистрации.

    На основании ваших документов дежурный инспектор оформит постановление об административном правонарушении. Постановление — ключевой документ при эвакуации. Оно и есть то самое решение о возврате, которое подтверждает, что должностное лицо разрешает владельцу забрать задержанный автомобиль.

    К постановлению прилагается квитанция для оплаты штрафа за неправильную парковку

    С постановлением на руках отправляйтесь на штрафстоянку. Там нужно предъявить его сотрудникам и подтвердить, что вы собственник автомобиля или имеете право на управление им. Для этого покажите свидетельство о регистрации ТС .

    5000 Р оплата эвакуации автомобиля

    Сотрудники стоянки выпишут квитанцию на оплату эвакуации и хранения и проводят к автомобилю.

    1000 Р день на штрафстоянке

    Оплачивать стоимость эвакуации и хранения до получения автомобиля не обязательно. По закону владелец может забрать машину без предоплаты.

    Если вы решите оплатить эвакуацию и хранение до того, как заберете машину, вам предложат скидку 25%.

    Представим, что вы забираете автомобиль через трое суток после эвакуации. В Москве для легкового автомобиля категории B мощностью свыше 80 и до 250 л.с. эвакуация стоит 5000 рублей, а хранение 1000 Р в сутки. В квитанции вам напишут 5000 + 3 × 1000 = 8000 Р . Если оплатить до получения машины, то удастся сэкономить 25% — 2000 Р .

    Нормативные акты

    Эвакуацию регламентируют следующие законы и нормативные акты:

    • ст. 27.12 КоАп;
    • распоряжение Департамента экономической политики Москвы №35-Р;
    • ПП Москвы №216;
    • №42, №205-ФЗ.

    Решение о задержании автомобиля или о его прекращении принимает должностное лицо, которое уполномочено составлять протоколы о подобных административных правонарушениях.

    Читайте также:  Налогообложение ИП: какую систему можно применять, виды
  • Добавить комментарий