Передача права аренды земли

Правовой статус арендодателя

Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

Собственник может расторгнуть сделку, если:

  • Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
  • Обязательства по соглашению не выполняются.

Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

Передача права аренды земли

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Переуступка права аренды земельного участка

Земельный и Гражданский кодексы РФ позволяют арендовать земельный участок для индивидуального жилищного строительства и ведения сельхозработ.

Статьи 15 (п. 2), 22 (п. 8) и 606 Гражданского кодекса РФ дают понятие аренды того или иного имущества для получения права использования его по целевому назначению без права распоряжаться им в будущем. В соответствии с этими нормами арендатор не может передавать земельный участок для пользования кому-то другому.

В настоящее время применяется договор цессии. На основании этого документа осуществляется переуступка права аренды земельного участка с отчуждением прав у предыдущего обладателя. Заключая такое соглашение, арендатор сразу же теряет полученное ранее право пользоваться участком. Все вопросы с собственником участка должен решать далее новый съемщик. Этим договор переуступки отличается от договора субаренды, когда основной стороной во взаимоотношениях с собственником остается основной арендатор.

В настоящее время применяется договор цессии. На основании этого документа осуществляется переуступка права аренды земельного участка с отчуждением прав у предыдущего обладателя. Заключая такое соглашение, арендатор сразу же теряет полученное ранее право пользоваться участком. Все вопросы с собственником участка должен решать далее новый съемщик. Этим договор переуступки отличается от договора субаренды, когда основной стороной во взаимоотношениях с собственником остается основной арендатор.

Участие собственника

Согласно Земельного кодекса, переуступка найма надела между физическими лицами осуществляется с информированием владельца участка, но без получения разрешения на проведение сделки. Соглашение заключается между арендатором и третьим лицом, к которому и переходят все права пользования арендованными наделами.

Переуступка права аренды на земельный участок предполагает, что все личные данные о новом пользователе землей передаются владельцу участка, ему же должна приходить и своевременная арендная плата за используемые ресурсы.

В случаях, когда в договоре был оговорен пункт об участии в переуступке хозяина владений, то сделка будет проведена с его участием. Это относится и к муниципальным территориям, государственным землям, а также зеленым зонам.

Переуступка права аренды на земельный участок предполагает, что все личные данные о новом пользователе землей передаются владельцу участка, ему же должна приходить и своевременная арендная плата за используемые ресурсы.

Содержание документа

Обязательное содержание соглашения субаренды земли:

    актуальные персональные сведения всех участников процесса, включая владельца, арендатора и субарендатора. Для составления соглашения между физическими лицами достаточно указать данные паспорта гражданина РФ. Для юридических же лиц, кроме документа подтверждающего личность, потребуется свидетельство о государственной регистрации. И паспорта и свидетельства участники сделки должны иметь при себе;

Образец документа субаренды участка

  • уточнённые характеристики арендуемого объекта. В описание предмета субаренды входит адрес его местонахождения, точные границы участка и подробный перечень и свойства находящихся там построек, инфраструктуры;
  • подробное описание условий, на которых сдаётся земля, включая плату за аренду, сроки и график её внесения, ограничения в пользовании.
  • Предметом договора при этом является недвижимое имущество в виде земельного надела и права на его использование в течение оговорённого времени.

    К характеристикам предмета договора, которые являются обязательными для внесения при составлении документа, относятся:

    • данные об общей площади;
    • принадлежность к определённой категории земель;
    • номер кадастрового учёта;
    • точное местонахождение;
    • цель аренды;
    • описание находящейся на площади надела инфраструктуры (памятников, строений, многолетних насаждений).



    Внесение данных о сделке в Росреестр не является обязательной процедурой в случае, если срок переаренды составляет менее одного года. В остальных же случаях регистрация необходима, её сроки и порядок проведения четко определены на законодательном уровне.

    Законодательство

    Основной закон, регулирующий любые земельные отношения, это Земельный кодекс РФ. Он касается отношений и между физическими, и между юридическими лицами.

    Определяет такие виды сделок по земле, как регистрация участка, оформление прав собственности, продажа, дарение, перераспределение, переуступка. Участники земельных отношений обязаны выполнять требования ЗК.

    Если при переуступке будут нарушены какой-то стороной нормы закона, она больше не получит разрешение на проведение данной сделки. Такое требование записано в статье 22 Кодекса.

    В статье 22 указаны цели, для выполнения которых может осуществляться ППА (переуступка прав аренды).

    • Для оформления прав субаренды на часть участка.
    • Для создания пая при вступлении в строительный кооператив частного порядка.
    • Для обеспечения взноса в капитал сельхоз организации.
    Читайте также:  Услуги адвоката в суде Москва

    Если уступка нужна для этих целей и проводится только в пределах периода аренды, согласие владельца земельной территории может не понадобиться. При этом новый арендатор берет на себя все обязанности по обслуживанию участка.

    ВНИМАНИЕ! Создавать новый договор аренды с собственником в таком случае не понадобится.

    Арендаторы решают между собой, как будет оплачиваться аренда, условия указывают в договоре, составленном между сторонами сделки. Если же осуществляется переуступка на землю государственную или муниципальную, условия оплаты аренды укажет местная власть.


    Основной закон, регулирующий любые земельные отношения, это Земельный кодекс РФ. Он касается отношений и между физическими, и между юридическими лицами.

    Регистрация переуступки аренды в Росреестре

    Для того, чтобы зарегистрировать новое соглашение, необходимы следующие документы:

    1. Паспорта. Доверенности.
    2. Учредительные бумаги (устав, свидетельство о постановке на учет в налоговой и др.), приказ о назначении руководителя на должность – на юридическое лицо. Понадобятся только в том случае, если они ранее не подавались в Росреестр.
    3. Заявление от участников процесса. Их подготавливает специалист МФЦ, поэтому сторонам остается только проверить и подписать.
    4. Договор переуступки в трех экземплярах (договор аренды ранее уже проходил регистрацию и имеет отметку Росреестра, поэтому его не нужно предоставлять для учета новой сделки).
    5. Согласие собственника, заверенное нотариусом, если срок аренды меньше 5 лет.

    Регистрация всех сделок происходит через любое отделение МФЦ, при единовременном присутствии сторон.

    По истечении 5-7 дней заявителям вернут договора переуступки прав со штампом регистрирующего органа. С этого момента первичный арендатор отказывается от всех притязаний на земельный участок.

    В договоре на переуступку отражается следующая информация :

    Что такое переуступка права

    Все правила и условия по передаче земель в аренду, то есть во временное пользование, регулируются Земельным и Гражданским кодексами России. Когда происходит процесс выделения земельного участка в аренду, то указывается целевое назначение участка земли. Целевое название участка не меняется и сохраняется в течение срока действия договора.

    Рассмотрим основные особенности в оформлении аренды, которые будут влиять на процесс следующих переуступок:

    • При заключении долгосрочного договора аренды на участок земли нужно обязательно зарегистрировать сделку в Росреестре, чтобы данные внесли в ЕГРН. Если новый владелец будет оформлять переуступку права, это требование относится и к нему;
    • В течение действия договора аренды арендатор должен постоянно переводить собственнику участка плату за аренду земли. При оформлении переуступки это должен будет делать новый арендатор;
    • Оформление аренды, то есть передача участка во временное пользование не подразумевает переход права собственности на земельный участок, земля также остаётся в муниципальном фонде.

    При оформлении переуступки права пользования к новому человеку сохраняются все условия изначального договора, в том числе срок, целевое назначение, категория земли, ежемесячный платёж, текущие обременения.

    Важно! При заключении договора переуступки права аренды земли происходит переход всех прав и обязанностей от одного арендатора к новому человеку.

    Прежний владелец участка после этого уже утрачивает свои права по пользованию наделом, также нельзя, и вернуть его себе на старых условиях. Нужно знать, как правильно оформляется переуступка права, что для этого нужно сделать.

    Нельзя переоформить договор аренды принудительно, решить сделать это должен сам арендатор.

    Обе стороны сделки должны соблюдать определённые условия:

    • Оформить переуступку можно всегда, если нет на это запрета в первоначальном договоре, в этом случае без согласия собственника не обойтись;
    • Если срок аренды на землю менее 5 лет, то для переуступки нужно будет согласие собственника земли, то есть муниципального органа власти;
    • При сроке аренды более 5 лет получать согласие собственника не нужно, только отправить уведомления об этом.

    Не получится оформить переуступку права на землю и в том случае, если было нарушение правил целевого использования земель, или появилось дополнительное ограничение. В данном случае сделать переуступку не получится даже при отсутствии в договоре запрета. Причины, которые не позволят

    оформить переуступку права на землю:

    • Если у изначального владельца земли есть долг по платежам за аренду. Для начала нужно полностью погасить долги, затем опять появится право на переуступку;
    • Если на участке появились строения, и при этом на них нет разрешения;
    • Если за земельный участок уже идёт спор в суде;
    • Если на участок земли действует особый правовой статус или есть публичный сервитут.

    Если будут устранены причины, препятствующие оформлению переуступки права, то можно будет идти в муниципалитет для его оформления.

    Что нужно сделать для передачи прав на землю другому владельцу:

    • Найти человека, который хочет оформить земельный участок в аренду для временного пользования за арендную плату;
    • Далее нужно обратиться в муниципалитет для того, чтобы получить согласие на переуступку права;
    • Отправить уведомление в муниципалитет о том, что произошла переуступка права, если аренда заключена на срок более 5 лет;
    • Оформить документально договор уступки между прежним и новым владельцем участка;
    • С документами нужно пойти в Росреестре, чтобы зарегистрировать сделку, если аренда заключается на срок более одного года.

    После этого в реестр ЕГРН будут внесены данные о переходе прав на арендованный участок земли, а участникам сделки на руки дадут выписку об этом. Один экземпляр документа получит и муниципалитет, как собственник земли.

    Читайте также:  Где узнать рыночную стоимость земельного участка


    Если правила будут нарушаться, то новый владелец должен будет оплатить штраф, вплоть до изъятия надела.

    Регистрация перехода права аренды

    Договор аренды земли, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Регистрация перехода права аренды регламентируется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Она может осуществляться по инициативе как правообладателей, так и лиц, приобретающих данные права, с обязательным уведомлением правообладателей, при условии наличия государственной регистрации возникших ранее прав в Едином государственном реестре прав. Состоявшаяся регистрация перехода прав удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

    Государственная пошлина за регистрацию перехода прав аренды составляет: для физлиц – 500 руб., для организаций – 7500 руб.

    Следует отметить, что данное право нельзя реализовать, если аукцион был признан несостоявшимся из-за того, что на нем не удалось обеспечить присутствие двух или более участников. В этом случае единственный участник в течение 10 дней после дня, когда был проведен аукцион, имеет право на заключение договора аренды по установленной стартовой цене аукциона, но осуществить переуступку права аренды земельного участка не может.

    Возможные последствия

    Нередко передача прав арендатора третьему лицу становится причиной споров и разбирательств в суде, в связи с чем важно рассмотреть вопрос правомерности заключения рассматриваемого договора.

    Главным основанием оспаривания действий арендатора выступает отсутствие прав на передачу арендованного имущества в пользование иного лица. Мнения юристов на этот счет разнятся, однако вот, что поясняет Арбитражный суд.:

    Если исходный договор содержит положение о запрете либо получении согласия собственника на уступку прав аренды, а сам договор заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ, арендатору следует руководствоваться условиями договора.

    Это означает, что в данном случае приоритетное значение имеет внесенный в соглашение запрет. В иных случаях арендатору не требуется разрешения арендодателя на передачу своих прав другому лицу.

    Исключением можно считать обстоятельства, когда вновь принятый закон содержит указание на то, что его действие распространяется на все ранее возникшие правоотношения.

    Тем не менее, практика показывает, что в некоторых моментах арендатор может оказаться не прав. И вот почему. Суть в том, что существуют установленные земельным законодательствам правила передачи государственного или муниципального участка земли в пользование граждан и организаций. В большинстве случаев такие земли передаются в аренду по результатам проведенных торгов.

    Выделенные подобным образом участки в силу ст. 448 ГК РФ не могут быть переданы в пользование иных лиц, следовательно, арендатор, не согласовавший такую возможность, нарушает явный запрет, установленный на уровне федерального законодательства.

    На этом основании собственник имущества (он же арендодатель и организатор торгов) вправе предъявить иск о признании совершенной сделки недействительной ввиду ее ничтожности. Договор уступки прав в этом случае прекращает свое действие, а все связанные с прекращением арендных отношений убытки подлежат взысканию с недобросовестного арендатора земли. О возможных юридических последствиях важно подумать до заключения договора уступки арендных прав.

    Выделенные подобным образом участки в силу ст. 448 ГК РФ не могут быть переданы в пользование иных лиц, следовательно, арендатор, не согласовавший такую возможность, нарушает явный запрет, установленный на уровне федерального законодательства.

    Продажа права аренды: общие понятия

    Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

    Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

    Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

    Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

    Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие. При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником. А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

    Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.


    Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

    Система личных накоплений: как формируется и где хранится

    Всего на пенсию каждый работающий гражданин через работодателя откладывает 22% своего заработка. В 2002 году у будущих пенсионеров появилась возможность определить, где будет храниться некоторая часть этих взносов. По умолчанию все деньги оставались в пенсионном фонде, но каждый гражданин имел право написать заявление и перевести накопительную часть на индивидуальный счёт в любом банке (к этим счетам применяется название негосударственный пенсионный фонд).

    2% от зарплаты в период с 2002 по 2004 год включительно уходили на накопительную часть у следующих категорий граждан:

    • Мужчины, родившиеся с 1953 по 1966 годы;
    • Женщины, родившиеся с 1957 по 1966 годы.
    Читайте также:  Увольнение по сокращению штата матери одиночки

    Сейчас все они официально вышли на пенсию по возрасту.

    6% от официального заработка с 2002 по 2013 годы направлялись на частные накопления у граждан:

    • Мужчины с 1967 года рождения;
    • Женщины, родившиеся с 1967 года.

    На данный момент эти счета заморожены: это значит, что новых поступлений нет, но и старые никуда не делись. Кто-то успел перевести свои деньги в какой-нибудь банк, но распоряжаться ими могут не все граждане.

    Сейчас все они официально вышли на пенсию по возрасту.

    Условия назначения накопительной пенсии

    Ежемесячные выплаты из накопительной части назначаются застрахованному лицу при его выходе на пенсию. При этом должно быть соблюдено условие: на индивидуальном счете накопилась сумма более 5% по отношению к величине страховой пенсии по старости.

    Если размер накопленных средств 5% и меньше по отношению к страховой части, по достижении пенсионного возраста по старости или при досрочном выходе на заслуженный отдых застрахованное лицо может получить всю накопленную сумму сразу.

    Накопительная пенсия выплачивается независимо от получения гражданином ежемесячного пожизненного содержания и другой пенсии

    ПН — общий размер средств, размещенных на индивидуальном страховом счету гражданина;

    Что нужно знать о пенсионных накоплениях

    ознакомиться
    с инфографикой

    Сегодня работодатели платят страховые взносы в обязательную пенсионную систему по тарифу 22% от фонда оплаты труда работника. Из них 6% тарифа могут идти на формирование пенсионных накоплений, а 16% – на формирование страховой пенсии, а могут, по выбору гражданина, все 22% идти на формирование страховой пенсии.

    У граждан 1966 года рождения и старше формирование пенсионных накоплений может происходить только за счет добровольных взносов в рамках Программы государственного софинансирования формирования пенсионных накоплений, а также за счет направления средств материнского (семейного) капитала на накопительную пенсию. Если гражданин работает, страховые взносы на обязательное пенсионное страхование направляются только на формирование страховой пенсии. Пенсионные накопления также есть у мужчин 1953-1966 года рождения и женщин 1957-1966 года рождения, в пользу которых в период с 2002 по 2004 гг. включительно уплачивались страховые взносы на накопительную пенсию. С 2005 года эти отчисления были прекращены в связи с изменениями в законодательстве.

    Если же гражданин родился в 1967 году и позднее, до 31 декабря 2015 года ему предоставлялась возможность выбора собственного варианта пенсионного обеспечения в отношении своих будущих пенсионных накоплений:

    • формировать только страховую пенсию
    • формировать страховую и накопительную пенсию одновременно

    Гражданам 1966 года рождения и старше выбор варианта пенсионного обеспечения не предоставлялся.

    В настоящее время право выбора варианта пенсионного обеспечения сохраняют лица 1967 года рождения и моложе, в отношении которых с 1 января 2014 года впервые начисляются страховые взносы на обязательное пенсионное страхование.

    До 1 декабря года, в котором истекает пятилетний период с момента первого начисления страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, указанные граждане вправе:

    • заключить договор об обязательном пенсионном страховании и обратиться с заявлением о переходе (досрочном переходе) в негосударственный пенсионный фонд;
    • либо до 31 декабря года, в котором истекает пятилетний период с момента первого начисления страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обратиться с заявлением о выборе инвестиционного портфеля управляющей компании, расширенного инвестиционного портфеля государственной управляющей компании или инвестиционного портфеля государственных ценных бумаг государственной “управляющей компании”.

    При внесении изменений в единый реестр застрахованных лиц по обязательному пенсионному страхованию либо при удовлетворении Пенсионным фондом Российской Федерации заявления о выборе инвестиционного портфеля с установлением варианта пенсионного обеспечения, предусматривающего направление на финансирование накопительной пенсии 6,0 процента индивидуальной части тарифа страхового взноса, для указанных застрахованных лиц устанавливается вариант пенсионного обеспечения, предусматривающий направление страховых взносов на накопительную пенсию.

    До реализации данного права выбора, а также для лиц не воспользовавшихся указанным правом, устанавливается вариант пенсионного обеспечения, предусматривающий направление на финансирование страховой пенсии страхового взноса в полном объеме.

    В случае, если по истечении пятилетнего периода с момента первого начисления страховых взносов на обязательное пенсионное страхование данные застрахованные лица не достигли возраста 23 лет, указанный период продлевается до 31 декабря года, в котором лицо достигнет возраста 23 лет (включительно).

    Если гражданин принял решение отказаться от дальнейшего формирования накопительной пенсии, все ранее сформированные пенсионные накопления будут по-прежнему инвестироваться выбранным им страховщиком (ПФР или НПФ) и будут выплачены в полном объеме при обращении гражданина за назначением и последующей выплатой пенсии. Кроме того, застрахованное лицо по-прежнему вправе распоряжаться указанными пенсионными накоплениями и выбирать, кому доверить управление ими.

    До реализации данного права выбора, а также для лиц не воспользовавшихся указанным правом, устанавливается вариант пенсионного обеспечения, предусматривающий направление на финансирование страховой пенсии страхового взноса в полном объеме.

    Добавить комментарий