Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке

Как покупать квартиру на вторичном рынке недвижимости? Что нужно учитывать при покупке «вторички»? Давайте разбираться. Не секрет, что приобретение собственной квартиры – мечта многих семей.

При этом есть покупатели, которые хотят купить квартиру в новостройке, а есть и такие, которые предпочитают приобретение уже обжитой квартиры.

Покупка именно вторичного жилого фонда имеет некоторые подводные камни, которые мы поможем вам выявить, предотвратив потерю времени и денег.

Есть спрос – есть и предложение. Этим пользуются не только владельцы недвижимости, но и мошенники, которые любыми путями будут пытаться завладеть вашими деньгами. Поэтому первое и самое главное качество, которое стоит проявить – это бдительность.

Даже если продавец чист на руку, то от незнания могут возникнуть непредвиденные ситуации, препятствующие сделке.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как покупать квартиру на вторичном рынке недвижимости? Что нужно учитывать при покупке «вторички»? Давайте разбираться. Не секрет, что приобретение собственной квартиры – мечта многих семей.

7 проблем при покупке квартиры на вторичном рынке, которых легко избежать

Для тех, кто хочет обезопасить себя от неприятных сюрпризов вроде признания сделки недействительной.

Генеральный директор компании «Ипотека.Центр». Стаж работы в сфере ипотеки и недвижимости — 17 лет.

В разных источниках можно найти советы, как выбрать местоположение жилья и застройщика, рассчитать сумму кредита, но иногда из вида упускается процесс подготовки к самой сделке. А это может оказаться самым трудным этапом всей покупки.

Разбираем частые проблемы, которые могут возникнуть, если подойти к заключению сделки недостаточно внимательно.

Для тех, кто хочет обезопасить себя от неприятных сюрпризов вроде признания сделки недействительной.

Правоподтверждающий документ

Из стандартной выписки можно узнать информацию на текущий момент времени:

    ФИО всех собственников; размеры долей, принадлежащих каждому владельцу; дату получения жилого помещения в собственность; наличие или отсутствие обременений или ограничений.

Ряд оснований чревато рисками при покупке квартиры, на которые следует обратить внимание, изучив и проанализировав дополнительную информацию:

Не нарушает ли продажа интересы сособственника или супруга Продавца?

Квартирой может владеть не один, а несколько человек. Если недвижимость поделена на доли, то речь идет про долевую собственность. В этом случае Продавец сначала должен предложить отчуждаемую долю своим сособственникам. Только после того, как каждый из совладельцев составит письменный и нотариально заверенный отказ от преимущественного права выкупа доли, Продавец сможет начать поиск заинтересованного Покупателя из числа 3-их лиц (ст. 250 ГК РФ).

Если же квартира была нажита супругами в браке, то речь идет про совместно нажитую собственность. Такое имущество может быть продано одним из супругов, но только при условии, что другой супруг предоставит письменное и нотариальное согласие на проведение сделки. Купля-продажа, осуществленная без такого согласия, может быть оспорена вторым супругом и признана недействительной в судебном порядке (ст. 35 СК РФ).

  • привлекут к административной ответственности с необходимостью уплаты штрафа (по ст. 7.21 КоАП РФ);
  • обяжут возвратить квартиру к ее первоначальному виду за счет личных сбережений.

“Подводные камни” вторичного рынка жилья

Подскажите, пожалуйста, каких “подводных камней” можно ожидать при покупке жилья на вторичном рынке, чего не возможно увидеть в документах и проследить?

    покупка квартиры, документы при покупке квартиры, выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги, выписка из жилья при продаже, жилье
  • Поделиться

Ответы юристов ( 7 )

  • 3449 ответов
  • 1180 отзывов

Здравствуйте!
Владислав, на самом деле очень общий вопрос и просто так не ответишь на него.

Если отвечать общими фразами, то основное о чем я знаю, это:

1) поддельные документы на квартиру;

2)неправильное оформление приватизации;

3)совершение с этой квартирок сделок в прошлом, при которых нарушены права 3х лиц (например в наследовании одного не уведомили а он начал оспаривать);

4)покупка квартиры с детьми;

5)покупка квартиры из под ареста;

6)регистрация временных жильцов, детей, наоборот когда собственник не зарегистрировал своих несовершеннолетних детей и тд.

При желании Вас «кинуть» можно все сделать быстро, Вам же необходимо перед покупкой, за минимальный срок, взять выписку из ЕГРП, поквартирной карточки и лицевого счета квартиры. Плюс всегда советую переговорить с соседями, иногда помогает.

  • 3042 ответа
  • 1274 отзыва

Нужно иметь в виду, что при покупке недвижимости на вторичном рынке кроме продавца могут появиться наследники на недвижимость. Кроме того стоит обратить внимание на то, что квартира может быть заложена и являться предметом какого-либо судебного разбирательства.

По квартирам, право собственности на которые возникло в результате приватизации, проведенной в 1992-1994 годах, при проведении приватизации в число собственников не включали несовершеннолетних детей, проживавших в квартире. Теперь могут появляться иски об оспаривании приватизации.

По поводу забытых наследников, они могут появиться совсем неожиданно. Перехода прав на квартиру наследования по завещанию является скрытой опасностью, которая может привести к признанию сделки недействительной в судебном порядке. Но здесь срок оспаривания завещания ограничен общим сроком исковой давности и не превышает трёх лет, с тех пор как гражданин узнал или должен был узнать, что его права нарушены.

Кроме того опасность может быть при продаже квартиры, в том числе и через доверенное лицо, недееспособным или ограниченным в дееспособности судом. Такой бывший собственник квартиры, с помощью адвоката или опекуна (попечителя) может подать иск в суд о признании сделки ничтожной. Имеется риск при продаже квартиры престарелым человеком, когда она или ее адвокат могут заявить, что в результате заболевания такой человек находился в состоянии, не позволявшем ему осознавать значение своих действий и руководить ими.

Читайте также:  Разрешение на бесплатную парковку через МФЦ

При покупке квартиры вторичного рынка следует ознакомиться не только со свидетельством о собственности, но и с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры. В этой выписке будет отражена история квартиры. Из реестра видно накладывались ли на квартиру аресты, были ли обременение, возможные разбирательства.
Если по квартире были споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения, срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью составляет три года.

Если будет информация о наличии споров, по квартире, то можно попросить собственника предоставить судебное решение.

Как верно заметил коллега можно и поспрашивать соседей, в том числе о лицах, ранее прописанные в квартире, не не проживающих в ней, в том числе осужденных к лишению свободы на длительный срок, подвергнутых принудительному лечению в психиатрических больницах. Если такие лица были, то нужно будет выяснять не сохранили ли они право пользования квартирой.

По квартирам, право собственности на которые возникло в результате приватизации, проведенной в 1992-1994 годах, при проведении приватизации в число собственников не включали несовершеннолетних детей, проживавших в квартире. Теперь могут появляться иски об оспаривании приватизации.

Судебные споры

Данный вид проверки осуществляется юристами. Самостоятельно исследовать квартиру на предмет судебных споров сложно, поэтому лучше воспользоваться услугами специалистов. Они обращаются в судебный отдел по месту нахождения квартиры, где осуществляется поиск по фамилиям прописанных или ранее зарегистрированных лиц.

По такой же схеме проверяется наличие бывших супругов и судебных разбирательств по поводу недвижимого имущества. Проверку на юридическую чистоту также проводят на сайте суда, к которому территориально относится продавец по месту регистрации.


Данный вид проверки осуществляется юристами. Самостоятельно исследовать квартиру на предмет судебных споров сложно, поэтому лучше воспользоваться услугами специалистов. Они обращаются в судебный отдел по месту нахождения квартиры, где осуществляется поиск по фамилиям прописанных или ранее зарегистрированных лиц.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов

В соответствии с Семейным кодексом РФ совместно нажитое имущество супругов признается общей собственностью, соответственно, и распоряжаться им необходимо вместе. Для сделок с подобным имуществом необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга на отчуждение имущества. Хотя не всегда такой документ оформляют.

В случае, когда данное согласие отсутствует, у второго супруга есть право на оспаривание законности сделки через суд. Поэтому стоит уточнить, не является ли жилое помещение совместно нажитым имуществом.


+7-812-389-26-12

Если стоимость не получается рассчитать

В некоторых ситуациях определить цену иска не удается. Тогда истец может обратиться в судебный орган с заявлением о предварительном определении стоимости (подп. 9 п. 1 ст. 333.20 ч. 2 НК РФ).

В соответствии с названной ценой истец должен будет оплатить госпошлину. Она будет иметь условный размер. Когда дело будет рассмотрено, а окончательная цена иска определена, потребуется доплатить взнос.

Просьбу определить цену иска предварительно нужно отразить в основном заявлении. Если гражданин не сделает этого, а самостоятельно оплатит госпошлину в произвольном размере, иск может остаться без движения. В определении будет значиться, что размер госпошлины ненадлежащий.

Скорректировать размер может и сам истец. В этом случае (при увеличении) он будет доплачивать государственную пошлину.

Цена иска по стоимости имущества

Если требование касается конкретного имущества, которое просят истребовать от ответчика, либо признать право собственности на имущество, цена иска определяется стоимостью этого имущества.

Для недвижимого имущества (квартиры, дома, дачи, гаражи, земельные участки) для установления цены иска необходимо получить справку об инвентаризационной стоимости объекта, для имущества, принадлежащего организации — справку о балансовой стоимости объекта. Указанная в справках стоимость и будет являться ценой иска, такая стоимость определяется каждый год, поэтому справка должна быть получена в год подачи иска в суд.

Анастасия, стоимость имущества, которое подлежит разделу между супругами, определяется по соглашению между ними. Если Вы с бывшим мужем не можете обсудить, сколько сейчас стоит ваша квартира, то определите эту цену сами. Возьмите хотя бы цены на квартиры в вашем регионе из объявлений или в риэлторской конторе. Не стоит завышать стоимость квартиры, ведь придется платить больше госпошлины. Если Ваш бывший муж будет не согласен с указанной стоимостью, суд назначит экспертизу.

Особенности определения цены иска

Цена рассчитывается гражданином самостоятельно перед обращением в суд по имущественному спору. Она указывается в заявлении, после чего с учетом размера требований уплачивается госпошлина. Если при принятии заявления судья выявляет, что цена необоснованно завышена или занижена, он самостоятельно производит расчеты (ч.2 ст. 91 ГПК РФ).

Обратите внимание! Цену придется определять даже в том случае, если заявлено два и более требования, и только одно из них является имущественным. Там, где речь идет о деньгах, недвижимости, разделе бизнеса и прочих спорах, расчеты нужны всегда.

Для каких целей нужны расчеты:

  1. Расчет госпошлины согласно ст. 333.19 НК РФ. Размер платежа в бюджет зависит от стоимости требований. Уплачивается фиксированная часть и процент.
  2. Определение подсудности. Если возник спор о разделе имущества до 50 000 руб. или имущественные разногласия в сфере защиты прав потребителей до 100 000 руб., можно обратиться в мировой суд. В остальных случаях – в районный.
  3. Выявление размера долей и компенсаций за раздел неделимого в натуре имущества после удовлетворения требований. Например, если вы хотите поделить с бывшим супругом машину, по понятным причинам ее не будут делить на 2 части в натуре. Но вы сможете получить компенсацию, равную стоимости своей доли, т.е. половину.
Читайте также:  Покупка муниципальной квартиры на мат капитал

В процессе разбирательств можно уменьшить или увеличить стоимость – все зависит от конкретной ситуации.

После проведения независимой экспертизы выдается заключение, на основании которого формируются требования. Заключение необходимо приложить в обоснование к иску.

  • COVID-19
  • О нас
    • Наша история
    • Наши принципы
    • Наша команда
    • Наша судебная практика
    • Наши клиенты
    • Наши реквизиты
    • Cотрудничество с нами
    • Карьера
  • Услуги
    • Бизнесу
    • Гражданам

    • team One
    • team Two +
      • Sabmenu One
      • Sabmenu Two
      • Sabmenu Three +
        • Sabmenu One
        • Sabmenu Two
        • Sabmenu Three
        • Sabmenu Four
        • Sabmenu Five
      • Sabmenu Four
      • Sabmenu Five
    • Team Three

    –>

  • Статьи и публикации
  • Написать нам
  • Контакты
    • Россия
      • Москва
      • Санкт-Петербург
      • Казань
    • Европа
      • Париж
      • Берлин
      • Никосия
    • Остальные
      • Нью-Йорк

Как определить цену иска? Что входит в цену иска? На эти вопросы мы попытаемся ответить в нашей статье.

Правила определения цены иска в гражданском процессе

Зачастую перед заявителями исковых заявлений возникает вопрос: что такое цена иска? Неграмотные так скажем истцы, в цену иска пытаются включить судебные расходы, кто-то умудряются включить туда и госпошлину.

Правило №1: в цену иска не указываем госпошлину!

Госпошлина – судебные расходы. Мало того, госпошлина вторична по отношению к цене иска, т.к. определение цены иска необходимо исключительно для решения вопроса расчета государственной пошлины и определения подсудности дела. Ее можно взыскать, подав ходатайство в случае выигранного судебного процесса. Следует помнить и о том факторе, что Моральный вред – оценочный показатель. Даже в случае, когда предъявлен иск только о возмещении морального вреда, государством взыскивается госпошлина! Что включается в цену иска на самом деле? Итак, по общему правилу Гражданского процесса, цена иска – это размер исковых требований. Иными словами, цена иска – это те средства, которые ответчик обязан уплатить истцу, в случае если суд примет соответствующий нормативный акт. Определение цены иска необходимо и для того, чтобы уплатить правильный размер госпошлины. Именного для этого, статья 91 Гражданского процессуального кодекса регулирует сущность понятия “цена иска”.

По общему правилу цену иска определяет истец. В случае несоразмерного увеличения действительной стоимости истребуемого имущества цену иска определяет суд при принятии искового заявления. Применяя правила ч. 1 ст. 91, нужно обратить внимание на следующие обстоятельства:

а) цена иска о взыскании денег определяется взыскиваемой суммой. При этом следует учесть, что: в случаях, когда цена иска предъявлена в иностранной валюте, она исчисляется по рыночному курсу рубля к иностранным валютам, определяемому в установленном порядке.

б) цена иска об истребовании имущества определяется стоимостью данного имущества. При этом: имущество может быть истребовано из чужого незаконного владения (а в установленных в ст. 302 ГК РФ случаях – и от добросовестного владельца) как собственником, так и лицом, владеющим имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, иным законном основании (ст. 301-305 ГК РФ); истец имеет полное право требовать от недобросовестного владельца или возмещения всех своих доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь от добросовестного владельца – доходов, указанных в ст. 303 ГК РФ. Эти требования, безусловно, влияют на общую цену иска;

в) цена иска о взыскании алиментов определяются совокупностью платежей за один год. При определении календарного года следует исходить из п.3 ст.91 ГК РФ (1 год = 12 месяцев). Взыскивать алименты с неплательщика будут с суммы заработка или иного дохода.

г) цена иска о срочных платежах (выдачах) определяется совокупностью всех платежей (выдачей), но не более чем за три года. При этом следует иметь в виду три календарных года (т.е. 36 календарных месяцев);

д) цена иска о бессрочных или пожизненных платежах и выдачах определяется совокупностью платежей за три календарных года. При этом: примером названных платежей могут служить платежи по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601-605 ГК); истцом может выступать получатель ренты или иное заинтересованное лицо;

е) цена иска об уменьшении или увеличении платежей, или выдач определяется суммой, на которую уменьшаются или увеличиваются выдачи, но не более чем за один год;

ж) цена иска о прекращении платежей и выдач (например, предъявленного плательщиком, его наследником) определяется совокупностью всех оставшихся неуплаченными (невыданными) к моменту подачи искового заявления платежей или выдач, но не более чем за один год;

з) цена иска о досрочном расторжении договора имущественного найма определяется совокупностью всех платежей за пользование имуществом в течение оставшегося срока действия договора, но не более чем за три года.

и) цена иска о праве собственности на строения, иные объекты недвижимости, принадлежащие гражданам, определяется стоимостью таких строений, но не ниже инвентаризационной оценки или, при ее отсутствии, не ниже оценки по договору обязательного страхования, а для строений, принадлежащих ЮЛ, не ниже балансовой стоимости.

к) цена иска, состоящего из нескольких самостоятельных требований, определяется общей суммой всех требований.

В случае выделения одного или нескольких из соединенных требований в отдельное производство пошлина, учтенная при предъявлении иска, не пересчитывается и не возвращается. По выделенному отдельно производству пошлина вторично не уплачивается. Применяя правила ч. 2 ст. 91, следует учитывать ряд важных моментов:

а) цена иска указывается отдельно истцом в исковом заявлении, но в той мере, в какой иск подлежит оценке (п. 6 ст. 131 ГПК);

б) если цена иска не указана, судья своим определением оставляет исковое заявление без движения, либо же сам определяет цену иска;

в) судья вправе самостоятельно определять цену, если: подается исковое заявление об истребовании имущества (п. 2 ст. 91); в исковом заявлении указана цена, которая явно несоразмерна с действующей стоимостью предмета спора. Однако не принять заявление либо оставить его без движения судья не может (это противоречило бы ст. 3, 131, 136 ГПК);

г) с исковых заявлений о праве собственности на имущество, о признании права на долю в имуществе, о выделе доли из общего имущества (если спор о признании права собственности на это имущество судом не решался) госпошлина взимается как по искам имущественного характера, подлежащих оценке.

С исковых заявлений об истребовании наследниками принадлежащей им доли имущества, если спор о признании права собственности на это имущество уже разрешен, госпошлина взимается как по искам имущественного характера, не подлежащих оценке.

Госпошлина – судебные расходы. Мало того, госпошлина вторична по отношению к цене иска, т.к. определение цены иска необходимо исключительно для решения вопроса расчета государственной пошлины и определения подсудности дела. Ее можно взыскать, подав ходатайство в случае выигранного судебного процесса. Следует помнить и о том факторе, что Моральный вред – оценочный показатель. Даже в случае, когда предъявлен иск только о возмещении морального вреда, государством взыскивается госпошлина! Что включается в цену иска на самом деле? Итак, по общему правилу Гражданского процесса, цена иска – это размер исковых требований. Иными словами, цена иска – это те средства, которые ответчик обязан уплатить истцу, в случае если суд примет соответствующий нормативный акт. Определение цены иска необходимо и для того, чтобы уплатить правильный размер госпошлины. Именного для этого, статья 91 Гражданского процессуального кодекса регулирует сущность понятия “цена иска”.

Что не входит в цену иска в рамках ГПК РФ

В цену иска не включаются:

  • Размер компенсации морального вреда, т. к. данное требование носит неимущественный характер, хотя и компенсируется в денежной или материальной форме (п. 10 постановления пленума ВС РФ «Некоторые вопросы применения…» от 20.12.1994 № 10). Сумма компенсации в таком случае определяется судом с учетом всех обстоятельств конкретной ситуации, а не истцом (п. 2 ст. 1101 ч. 2 ГК РФ). При этом истец имеет право в своем заявлении помимо требований имущественного характера указать желаемый размер такой компенсации, но судебный орган правомочен его изменить по собственному усмотрению (см., например, апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2019 по делу № 33-35321/2019).
  • Денежные суммы компенсации по искам о защите чести, достоинства, доброго имени и деловой репутации, т. к. названные требования являются неимущественными.
  • Государственная пошлина (т. к. в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 ч. 2 НК РФ) расчет госпошлины производится на основании цены иска) и другие судебные расходы. Судебные расходы могут быть включены в исковые требования отдельным пунктом, а их распределение между сторонами по делу производится в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.

Требовать возврата имущества возможно:

Важность оценки исковых претензий

Истец обязан самостоятельно оценить заявленные им в процессе требования. Это в одинаковой степени актуально как гражданского, так и арбитражного судопроизводства. Обозначение этого параметра в поданных документах:

  • расценивается как основной вопрос, по которому нужно принять решение. Судья рассматривает дело в рамках, означенных заявителем, а выход за пределы установленных границ допускается только в исключительных случаях.
  • является императивным указанием, игнорирование которого приведет к оставлению обращения без движения (ст. 136 ГПК, 128 АПК);
  • выступает основой для определения государственной пошлины в соответствии с нормами НК РФ;

Лицо, указавшее в заявлении сумму убытков ниже реальной, рискует не получить должной компенсации даже после положительного судебного акта. Выявление факта занижения или завышения объемов запланированного взыскания может стать основанием для отказа в открытии производства.

Обратите внимание. Расчет стоимости иска осуществляется в государственной национальной валюте. Соответствующее правило содержится в ст. 317 ГК РФ. Даже если стороны договорились рассчитываться иностранной валютой, предъявления претензии и выплата долга производится в рублях.

Расчет стоимости иска производится только в рублях

Если в обращении перечислены несколько самостоятельных позиций, их стоимость определяется исходя из значения каждого прошения. Судья вправе при принятии заявления исправить указанную истцом денежную оценку заявленных претензий, если в представленном документе обнаружены явные неточности и упущения.

Как вычисляется цена иска

Обратите внимание: цена иска имеет значение только в имущественных спорах. Когда требования истца носят выраженный имущественный характер. К примеру, иски о взыскании неустойки, возмещении вреда, о защите прав потребителя, или тем или иным образом касающиеся имущества (движимого либо недвижимого), права собственности.

Существуют ситуации, когда требования вроде бы имеют денежную оценку, но считаются неимущественными споры, например:

При подаче иска о взыскании денежных средств (в любой форме – неустойка, долг по договору займа и т.п.), цена иска и составит размер подлежащей взысканию суммы. Имеется в виду общая сумма, которая будет взыскиваться. Например, когда иск возникает из спора о взыскании долга, возникшего вследствие неисполнения либо исполнения обязательства ненадлежащим образом, цена иска состоит из суммы основного долга и начисленной пени (неустойки). Если спор касается нескольких отдельных требований, цена вычисляется по каждому в отдельности.

При подаче иска о взыскании денежных средств (в любой форме – неустойка, долг по договору займа и т.п.), цена иска и составит размер подлежащей взысканию суммы. Имеется в виду общая сумма, которая будет взыскиваться. Например, когда иск возникает из спора о взыскании долга, возникшего вследствие неисполнения либо исполнения обязательства ненадлежащим образом, цена иска состоит из суммы основного долга и начисленной пени (неустойки). Если спор касается нескольких отдельных требований, цена вычисляется по каждому в отдельности.

Читайте также:  Обязательно ли оформлять страховку при получении кредита
Добавить комментарий