Переуступка квартиры в новостройке: плюсы и минусы

Квартиры по переуступке: плюсы и минусы

Александр Чумак, генеральный директор BPI Group , рассказал, есть ли риски при покупке квартиры по переуступке, может ли застройщик препятствовать таким сделкам и будут ли они востребованы в 2016 году

Александр, расскажите, каким образом осуществляются сделки по переуступке?

Путем подписания договора цессии – переуступки прав требования. Подготовить его может как юрист, так и застройщик , непосредственно договор может быть, как в простой письменной форме, так и нотариальным. Соответственно, и подписание договора происходит или в офисе застройщика, или у нотариуса. А взаиморасчеты – по договоренности, тут возможны любые варианты. Отмечу, что участие застройщика при переуступке прав на квартиру не обязательно, но необходимо уведомить его, что такая сделка свершилась, сделать это можно, например, заказным письмом.

Регулируются ли законодательством сделки по переуступке? Если ли у покупателя или продавца какие-то риски? Как их минимизировать?

Безусловно, такие сделки регулируются 214-ФЗ. Риски, конечно, есть, как и всегда при покупке новостройки, не важно, переуступка это или прямой договор долевого участия. Но при трезвом подходе избежать их несложно. Необходимо подробно изучить всю информацию о застройщике и жилом комплексе, чтобы не оказаться впоследствии обманутым дольщиком. Для этого нужно ознакомиться с историей застройщика, разрешительной документацией на строительство и правами на участок. Затем следует убедиться, что права переуступает именно тот человек, который указан дольщиком в договоре с застройщиком, либо у него есть нотариальная доверенность. Обязательно проверить, что договор ДДУ зарегистрирован в УФРС. Еще один важный момент – взаиморасчеты продавца переуступки с застройщиком, тут возможны разные варианты, но крайне важно понимать, что продавец ничего не утаивает. Например, если мы говорим о стопроцентной оплате, то квартира должна быть полностью оплачена, у продавца есть соответствующие платежки или акт сверки взаиморасчетов. Если же квартира приобреталась в рассрочку или ипотеку, то требуется проверить, что график платежей соблюден, отсутствует просрочка по платежам. Можно, конечно, купить квартиру и с задолженностью, просто информация об этом, о сумме долга и пени не должна умалчиваться.

Какова роль застройщика в сделках по переуступке? Может ли компания отказать в перерегистрации договора?

Застройщик может сопровождать такие сделки, выступая при этом своеобразным гарантом, поскольку проверяет документы, подтверждает взаиморасчеты с дольщиком-продавцом, а зачастую готовит и сам договор цессии. Отказать в регистрации такого договора застройщик не может в принципе, регистрацией занимается УФРС, их отказ возможен, если, например, не предоставлены все необходимые документы или есть обременение. Максимум, что может сделать застройщик – препятствовать в проведении переуступки, вплоть до полного запрета, но это происходит крайне редко. В нашей практике было только два таких случая. В первом дольщик хотел перехитрить застройщика: он затребовал денежную компенсацию за перенос сроков передачи ему квартиры и одновременно решил продать ее по переуступке. Во втором у дольщика была такая просрочка по выплате рассрочки, что застройщик решил расторгать договор, поэтому ни о какой переуступке не могло быть и речи.

В чем плюсы и минусы покупки квартиры по переуступке?

На сегодняшний день минусом можно считать то, что господдержка ипотеки распространяется только на переуступки от юридических лиц, а их не так много, большую часть квартир переуступают физические лица. Что касается плюсов, то первое, что приходит на ум – возможность сэкономить. Переуступки всегда дешевле аналогичных квартир у застройщика. Второе – возможность найти такую квартиру, какой у застройщика давно нет. Удачные планировки, видовые квартиры, популярные этажи разбирают быстро, часто это инвесторы, которые заинтересованы в максимально востребованных в будущем вариантах. Поэтому на поздних этапах строительства в прямой продаже если и остаются квартиры, то не самые ходовые: большие 3- или 4-комнатные или с неудобной планировкой, или на неудачном этаже. Но то, чего уже нет напрямую у застройщика, практически всегда можно найти среди переуступок.

Можно ли купить квартиру в ипотеку по переуступке? Действует ли ипотека с господдержкой?

Конечно, но только если квартира куплена по договору долевого участия. Мы давно и успешно проводим переуступки с привлечением ипотечных средств. Но такие сделки, конечно, сложнее. Господдержка, как уже говорилось, распространяется только на переуступку от юридического лица. Таких предложений на рынке немного.

По вашим оценкам, в условиях кризиса в 2015 году сделок по переуступкам стало меньше или больше?

Если сравнивать «голые» цифры, то меньше. Но нужно учитывать, что в прошлом году весь рынок недвижимости был менее активен, чем раньше, и сделок в целом совершалось меньше. Сегмент переуступок в процентном отношении просел примерно так же, как и другие сегменты. Оказало свое влияние и то, что господдержка ипотеки не распространяется на переуступки от физических лиц, а таких предложений на рынке большинство.

В минувшем году физические лица стали реже или чаще перепродавать квартиры в недостроенных домах? С чем это связано?

В конце 2014 и самом начале 2015 года, когда произошло сильное ослабление рубля, была такая тенденция, что продавцы, вложившиеся в надежные стройки, снимали квартиры с продажи, чтобы сохранить деньги. Однако весной все вернулось на круги своя. И во второй половине года, когда рубль снова стал ослабевать, такой тенденции уже не наблюдалось. Надо понимать, что достаточно большая часть продавцов переуступок – частные инвесторы, квартиры изначально покупались ими для последующей продажи, и они будут продавать и стараться сделать это до того, как дом введен в эксплуатацию. Так что существенного падения предложения мы не ощутили. Скорее, наблюдался дефицит спроса, особенно в конце года.

Обычно цена квартиры по переуступке как-то отличается от цен застройщика?

Да, конечно. Как уже говорилось, квартиры, продающиеся по переуступке, всегда дешевле, чем у застройщика. Это связано с обычной конкуренцией. К застройщику, особенно крупному, доверие покупателя всегда будет выше: он известен, широко рекламируется, плюс до сих пор существует стереотип, что покупка напрямую у застройщика – это дешевле, проще и надежнее, хотя на самом деле для покупателя разницы никакой, отличие только в том, кто поможет ему подобрать идеальную квартиру: менеджер застройщика или агентства. Поэтому, чтобы сделать свою квартиру более привлекательной, дольщик готов снизить цену.

Каковы ваши ожидания – в 2016 году сделки по переуступке не потеряют актуальность? Будут ли они востребованы?

Сегодня трудно делать вообще какие-либо прогнозы, слишком много факторов влияют на развитие ситуации. В сегменте переуступок многое будет зависеть, например, от продления программы господдержки ипотеки. Сейчас она продлена до мая, и есть основания полагать, что после отмены – переуступкам такой исход будет на руку, так как застройщики лишатся одного из главных козырей – доступной ипотеки. Но предпосылок к тому, что переуступка перестанет быть востребованной, мы не видим.

Можно ли купить квартиру в ипотеку по переуступке? Действует ли ипотека с господдержкой?

Риск оступиться

Даже из перечисления плюсов процесса переуступки примерно понятно, какие в нём есть минусы. Взять хоть то же определение “квартира мечты”. Мечты, конечно, у всех разные, но задумайтесь – разве будет кто-то отказываться от идеальной квартиры, за которую уже заплатил деньги? Возможно, в этой самой вашей мечте есть какой-то изъян, который вам пока не заметен. Разберитесь, почему цедент всё-таки отказывается от своего будущего жилья и предоставляет его вам – может, вы чего-то не знаете и рискуете нарваться на долгострой.

Ещё один большой риск – переуступка не от дольщика, а от подрядчика. Выше мы уже упоминали, что такой вариант вполне возможен. Как он реализуется? Ну, например, застройщик заключает договор с подрядчиком и в качестве оплаты отдаёт ему несколько квартир в будущем жилом комплексе. А потом подрядчик их кому-то переуступает. Звучит просто как дважды два, но если вдруг подрядчик, переуступив квартиры, передумает заниматься объектом и уйдёт, тем, кто приобрёл у него квартиру, получить её будет сложно. Это уже не дважды два, а какая-то высшая математика! Особенно обидно, что все суммы для вас в таком случае окажутся отрицательными.

И ещё один неприятный момент – тоже касающийся финансовой стороны вопроса. Допустим, вы всё-таки приобрели квартиру по переуступке – заплатили за неё ту сумму, о которой вас попросил цедент. Цедент, при этом, платил сумму, прописанную в ДДУ – и она, конечно, была ниже новой. Так вот, если вы поймёте, что же так не понравилось предыдущему покупателю, и захотите отказаться от квартиры, то застройщик вернёт вам не всю ту сумму, что вы заплатили, а только ту, что была прописана в ДДУ. То есть, вы и квартиру не получите, так ещё и потеряете деньги и время. Наверное, поймёте, что чувствуют акробаты, которые оступаются, балансируя под куполом цирка.


И ещё один неприятный момент – тоже касающийся финансовой стороны вопроса. Допустим, вы всё-таки приобрели квартиру по переуступке – заплатили за неё ту сумму, о которой вас попросил цедент. Цедент, при этом, платил сумму, прописанную в ДДУ – и она, конечно, была ниже новой. Так вот, если вы поймёте, что же так не понравилось предыдущему покупателю, и захотите отказаться от квартиры, то застройщик вернёт вам не всю ту сумму, что вы заплатили, а только ту, что была прописана в ДДУ. То есть, вы и квартиру не получите, так ещё и потеряете деньги и время. Наверное, поймёте, что чувствуют акробаты, которые оступаются, балансируя под куполом цирка.

Налогообложение

Договор переуступки квартиры и сама процедура оформления недвижимости сопровождается следующими расходами:

  • госпошлина на недвижимость;
  • 13% – подоходный налог на продаваемый объект.
Читайте также:  Как оплачиваются выходные дни в командировке

Налог на доход взымается с полученной разницы в результате продажи квартиры. К примеру, если владелец купил квартиру за 3 000 000 рублей, а продал за 3 500 000, то ему необходимо оплатить налог только с 500 000 рублей. Расчет совершается следующим образом 500 000*13% = 65 000 рублей.

Налог на доход взымается с полученной разницы в результате продажи квартиры. К примеру, если владелец купил квартиру за 3 000 000 рублей, а продал за 3 500 000, то ему необходимо оплатить налог только с 500 000 рублей. Расчет совершается следующим образом 500 000*13% = 65 000 рублей.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Откроется в новой вкладке.”>Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Откроется в новой вкладке.”>Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (Откроется в новой вкладке.”>п.3 ст.382 ГК РФ).

Особенности оформления сделки

Переуступка жилья в новостройке – процесс многоэтапный. Продавцу придется выполнить следующие действия:

  • Сообщить застройщику о том, что он намерен переуступить право требования.
  • Получить от него официальное согласие на уступку прав. Это может быть как пункт договора, так и самостоятельный документ.
  • Получить у застройщика справку об отсутствии долгов.
  • Взять выписку из ЕГРН. Клиент может обратиться в регистрационную палату лично, через МФЦ или отправить запрос через официальный сайт Росреестра.
  • Оформить у нотариуса согласие от супруга на продажу квадратных метров.
  • Если квадратные метры приобретались на заемные средства, взять справку в банке об отсутствии задолженности.

Покупателю требуется только паспорт, а также согласие от мужа или жены на совершение сделки. Когда все документы будут собраны, пора подписывать договор. Обычно это происходит в офисе застройщика или любой юридической конторе. Здесь же можно узнать, как оформляется такое соглашение, и получить его образец.

Для регистрации нужно обратиться в подразделение Росреестра, но многие отправляют документы через МФЦ. Госпошлину за регистрацию оплачивает продавец, а производится она в течение 10 дней.


Недостатки тоже есть, и существенные. Например, в случае признания ДДУ недействительным такой же будет признана и цессия. Чтобы не оказаться обманутым, придется внимательно проверять документы, лучше всего с привлечением юриста.

Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, паевые фонды и другие юридические лица. Если они предлагают приобрести квартиру в еще не построенном доме, то такая сделка называется переуступкой прав.

Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект. Российские законы запрещают продавать фактически непостроенную недвижимость. Тем не менее выкупить жилье в еще не сданном в эксплуатацию доме можно, если заключить так называемый договор цессии, или переуступки прав. В этом случае покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.

Риелторы, работающие на первичном рынке московского жилья, рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.

Зачем пользоваться переуступкой

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитает иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок превышает 70%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

Второе место по распространенности занимают оптовые сделки, при которых некая компания (то есть юридическое лицо) единовременно выкупает у девелопера часть квартир. При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку, указали в «Бест-Новострое». Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Непосредственно переуступка прав занимает всего 3% от первичного рынка столицы, следует из статистики Росреестра.

Структура продаж квартир на первичном рынке Москвы в 2017 году

Таблица: «Бест-Новострой», Управление Росреестра по Москве

Самые ходовые лоты, как правило, не поступают на реализацию на старте продаж нового проекта — их оставляют на потом, объяснила «РБК-Недвижимости» председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. При этом оптовые покупатели за счет неформальных отношений с девелопером могут приобрести квартиры заранее, а затем выставить их на продажу. В таком случае переуступка прав может оказаться единственным вариантом купить квартиру желаемой площади и комнатности в конкретном ЖК.

Переуступка также может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир экономкласса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

«Сами застройщики зачастую неохотно дают согласие на переуступки, чтобы не плодить конкуренцию внутри проекта, — предупредила Ирина Доброхотова. — При переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности, если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось».

«Главный плюс этой схемы заключается в том, что договор уступки права требования подлежит государственной регистрации в Росреестре, — указала генеральный директор риелторского агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — С момента такой регистрации приобретатель становится полноправным участником долевого строительства со всеми правами и обязанностями, предусмотренными договором и Федеральным законом № 214».

Кто продает

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

В агентстве недвижимости «Бон Тон» в 2017 году зафиксировали снижение доли физических лиц, которые перепродают ранее приобретенную квартиру. По мнению Наталии Кузнецовой, это связано со снижением доходности от инвестирования в недвижимость.

«Стоит сказать еще об одной группе инвесторов — это инвесторы, приобретающие жилье для последующей сдачи в аренду, — добавил Дмитрий Пантелеймонов. — Сейчас доля таких инвесторов в классических проектах эконом- и комфорт- класса минимальна (менее 3%), так как арендный бизнес в нашей стране приносит доход [всего] на уровне 4–5% годовых».

Как проверить квартиру

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве , обратили внимание в агентстве «Бон Тон». «Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала Наталия Кузнецова.

Читайте также:  Впервые в РФ биометрический загранпаспорт был выдан в МФЦ

«Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, — заявила генеральный директор «Бон Тона», — Это создает возможность «продать» права несколько раз. Поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку».

Достаточно сложно, а подчас и вовсе невозможно приобрести по переуступке квартиру, которая была куплена по ипотеке , если у покупателя тоже ипотечный кредит, отметили в «Бест-Новострое». «Но если покупатель приходит с наличными средствами, это возможно, — разъяснила Ирина Доброхотова. — Встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности».

«В этом случае оформляется два договора: сначала — договор займа между покупателем и продавцом. Это простая письменная форма: договор не подлежит регистрации, это в своем роде расписка, — добавила Доброхотова. — Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ — «Ипотека в силу закона»). Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности».

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика , считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате : путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены . «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Как изменился рынок

За последнее время в Москве и Подмосковье существенно снизилось количество квартир, продаваемых по переуступке прав, обнаружили в риелторских агентствах Est-a-Tet, «Бест-Новострой» и «Национальная Недвижимость». «Два года назад уменьшилось число людей со свободными деньгами, что не могло не сказаться на спросе и отразиться на инвесторах. Доля перепродаж снизилась — до 20% людей в итоге оставляли инвестиционное жилье для собственного проживания», — заявил «РБК-Недвижимости» директор департамента продаж агентства Est-a-Tet Валерий Ручий.

Частные инвесторы (то есть физические лица и небольшие юридические лица) с января 2015 года практически не инвестируют в новостройки, уверен Дмитрий Пантелеймонов. «Крупные инвесторы (юрлица и ЗПИФы) продолжают работать на рынке, но доля инвестиций в жилье заметно сократилась, — уточнил эксперт. — Особенно это касается экономкласса Подмосковья. В 2017 году такие сделки проходили лишь в тех случаях, когда соотношение «цена/ликвидность объекта/надежность застройщика» было очевидно выгодным. С инвестициями в московские проекты дела обстоят лучше, но ненамного».

В ряде знаковых проектов доходность может быть намного выше, чем по банковским депозитам (около 11% в некоторых проектах комфорт-класса и до 17% в классе премиум), однако частным инвесторам на старте продаж сложно вычислить такой объект и спрогнозировать, какие в нем будут продажи, отметили в «Бест-Новострое». «Многие решаются на покупку новостройки только убедившись, что стройка ведется динамично, а объект находится на стадии монтажных работ. В этом случае переуступка будет уже не так выгодна [для продавцов]», — разъяснила Ирина Доброхотова.

«В целом с 2015 года можно говорить о продолжительном спаде на рынке жилья, — заключил Дмитрий Пантелеймонов. — Такой тренд сохранится и в ближайшие годы. Это вызвано несколькими причинами: превышение предложения над спросом, последствия демографического кризиса девяностых, а также грядущая реновация, которая так или иначе скорректирует рынок вниз ввиду больших объемов жилья, которые выйдут на рынок».

Риелторы, работающие на первичном рынке московского жилья, рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.

Признание договора ДДУ недействительным

Если договор долевого участия был оформлен с нарушениями, цессия будет также признана недействительной, и у покупателя есть риск потерять деньги. Обратите внимание на такие моменты, как возможность уступки прав требования, особые условия получения согласия застройщика, пеня за переуступку. Если при оформлении сделки дольщик использовал материнский капитал, то в ДДУ должны быть прописаны дети. Оптимальный вариант — показать изначальный договор, договор переуступки прав требования и все другие документы, предоставленные дольщиком, юристу. Специалист отметит спорные моменты и подскажет, как максимально себя обезопасить.

При приобретении ипотечной квартиры по переуступке у покупателя есть риски, если он согласится сначала погасить ипотеку продавца за счет своих личных средств. Делать этого ни в коем случае нельзя: все расчеты осуществляются только после регистрации сделки в Росреестре, а в договоре обязательно должен участвовать банк.

В популярных ЖК самые востребованные «однушки» и «двушки» могут раскупать на стадии строительства. Так что купить квартиру в некоторых новостройках прямо перед сдачей дома в эксплуатацию получится только по договору переуступки, или цессии. Какие риски связаны с покупкой по переуступке, как заключается сделка и какие документы должны собрать продавец и покупатель, рассказывает директор по продажам «НДВ — супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Еще три-четыре года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые вкладывались на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности. На сегодняшний день сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья — явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии (а речь именно об этом) решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике. А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя.

4. Соберите полный пакет документов

Приобретение квартиры по переуступке: «подводные камни» оформления

Процесс покупки жилья в строящемся доме сопряжен с многочисленными рисками. Поэтому, перед тем как приобрести квартиру в новостройке, имеет смысл внимательно изучить все «подводные камни» – дабы максимально застраховать себя от всевозможных «сюрпризов».

Известно, что в настоящее время существует лишь два законных способа продажи недвижимости в новостройках: заключение договора долевого участия (ДДУ) и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Эти схемы прописаны в основном документе, регламентирующем продажу недвижимости в строящихся домах – 214-ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…». Оба вида соглашений обычно заключаются с застройщиком. Но на практике часто встречаются случаи, когда ближе к середине-концу строительства дома застройщик продал все квартиры в нем. А граждане, которые приобрели жилье в этом доме по ДДУ на ранних стадиях работ, решаются их продать – не дожидаясь окончания строительства. Таких предложений в практически готовых новостройках встречается немало. Единственный способ продать жилье в таких случаях – заключить так называемый договор переуступки права требования (цессии).

Порядок заключения договора цессии регламентируется 24-й главой Гражданского кодекса РФ. Суть сделки состоит в том, что одна сторона (цедент) передает другой (цессионарию) право требовать исполнения обязательств по договору долевого участия у застройщика. То есть, благодаря этой форме соглашения, заключивший ДДУ гражданин может продать жилье в недостроенном доме.

Согласно 214-ФЗ, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации. Более того, такой договор считается заключенным с момента такой регистрации – то есть, оформления договора в Росреестре. Договор цессии также должен проходить обязательную процедуру регистрации – данное требование прописано в 17-й статье закона 214-ФЗ. Действующее законодательство не содержит запрета на оформление нескольких переуступок.

В соответствии с законодательством, уступка права требования будет считаться законной при соблюдении трех условий. Во-первых, на момент переуступки застройщик должен получить от цедента полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ. Если, к примеру, дольщик заключил договор и оплачивает его в рассрочку, он может переуступить право требования лишь на основании письменного согласия застройщика. Договор с переводом долга на цессионария (в соответствие с п. 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ). Однако большинство строительных компаний включают в ДДУ пункт о том, что дольщик должен получить «добро» на заключение договора цессии в любом случае.

Во вторых, договор цессии можно заключить с момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта о передаче квартиры – с этого момента право требования к застройщику прекращается, а его обязательства считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

Читайте также:  Муж хочет забрать ребенка при разводе

В третьих, договор цессии не должен противоречить действующему законодательству. К примеру, запрещено переуступать право требования по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и другим схемам, которые не соответствуют 214-ФЗ. В суде такие сделки могут быть признаны недействительными.

Кстати, право требования можно переуступить нескольким цессионариям. Но лишь в том случае, если в будущей квартире как минимум две комнаты. Как сказано в 5-м пункте информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 30.10.2007 № 120, уступить часть прав по обязательству можно, если предмет исполнения этих обязательств делим. А в соответствие с 133-й статьей Гражданского кодекса РФ, неделимой является только та вещь, которую невозможно разделить без изменения функционального назначения. Другими словами, однокомнатную квартиру нельзя переуступить двум цессионариям, а двухкомнатную – можно.

Покупая жилье по переуступке ДДУ, важно помнить, что сделка считается заключенной только с момента ее государственной регистрации в реестре прав и передавать деньги продавцу до регистрации сделки нельзя. Для регистрации сделок ДДУ и основанных на нем уступок права при нотариальном заверении установлен сокращенный срок регистрации – 3 рабочих дня, кроме этого нотариус с 1.01.2015 года сможет организовать расчет по такой сделке между сторонами через депозитный счет нотариуса – стоимость услуги 1500 рублей.

Порядок заключения договора цессии регламентируется 24-й главой Гражданского кодекса РФ. Суть сделки состоит в том, что одна сторона (цедент) передает другой (цессионарию) право требовать исполнения обязательств по договору долевого участия у застройщика. То есть, благодаря этой форме соглашения, заключивший ДДУ гражданин может продать жилье в недостроенном доме.

Риски при заключении договора цессии

Один из основных рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика. Важно изучить количество текущих объектов строительства и жилья, выставленного по договорам цессии на продажу. Если таких квартир много, это может свидетельствовать о проблемности застройщика.

Существует риск, что сделка будет признана недействительной. Среди причин можно выделить признание первого дольщика банкротом и отсутствие уведомления застройщика о переходе прав.

Учитывается, нет ли среди собственников несовершеннолетних лиц. Если сделка проводится без их участия, в дальнейшим органы опеки могут ее отменить по решению суда.


Один из основных рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика. Важно изучить количество текущих объектов строительства и жилья, выставленного по договорам цессии на продажу. Если таких квартир много, это может свидетельствовать о проблемности застройщика.

2. Оформление переуступленного договора

В тексте документа необходимо указать такую информацию:

  • дата, город заключения договора;
  • сведения об участниках сделки: ФИО, адреса проживания, паспортные данные;
  • сведения о договоре ДДУ: №, дата оформления, информация о сторонах;
  • адрес квартиры, на которую переуступаются права, и ее характеристики;
  • стоимость переуступки, которую покупатель заплатит продавцу;
  • порядок расчетов, реквизиты расчетных счетов;
  • список документов, которые получит покупатель от продавца;
  • права и обязательства покупателя и продавца;
  • дополнительные условия оформления соглашения;
  • заключительные положения договора;
  • реквизиты и подписи сторон.

Необходимо подготовить по одному экземпляру договора для непосредственных сторон сделки, а также для Росреестра, застройщика и кредитора.

Зарегистрировать договор можно как в Росреестре, так и через МФЦ.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

В каких случаях выплачивается пособие по временной нетрудоспособности

Пособие выплачивается, если нетрудоспособность наступила в период работы, а также в случаях, когда заболевание или травма наступили в течение 30 календарных дней со дня прекращения работы либо в период со дня заключения трудового договора до дня его аннулирования (ч. 2 ст. 5 закона об обязательном социальном страховании).

С 1 июля 2017 года медицинские организации вправе по выбору пациента и с его письменного согласия выдавать больничный лист в виде электронного документа, подписанного лечащим врачом и медучреждением с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (Федеральный закон от 01.05.2017 № 86-ФЗ).

Выплачивается оно по общему правилу за весь период временной нетрудоспособности до дня восстановления трудоспособности или установления инвалидности (ст. 6 закона об обязательном социальном страховании).

Застрахованному лицу, признанному инвалидом (за исключением заболевания туберкулезом), пособие выплачивается не более четырех месяцев подряд или пяти месяцев в календарном году.

Если был заключен срочный трудовой договор на срок до шести месяцев, а также если заболевание или травма наступили в период со дня заключения трудового договора до дня его аннулирования, пособие по временной нетрудоспособности (за исключением заболевания туберкулезом) выплачивается не более чем за 75 календарных дней.

Больным туберкулезом в двух последних случаях пособие выплачивается до дня восстановления трудоспособности (установления инвалидности).

Пособие по временной нетрудоспособности при необходимости ухода за больным членом семьи выплачивается за определенный законом срок. Подробнее об этом – в таблице 1.

Таблица 1. Срок выплаты пособия по временной нетрудоспособности при уходе за больным членом семьи в зависимости от его возраста и заболевания.

Возраст и заболевание члена семьи

Срок, за который выплачивается пособие

З а весь период амбулаторного лечения или совместного пребывания с ребенком в стационаре, но не более чем за 60 календарных дней в году по всем случаям ухода за этим ребенком.

Этот срок увеличивается до 90 дней в году, если ребенок страдает заболеванием, включенным в специальный перечень (приказ Минздравсоцразвития России от 20 февраля 2008 г. № 84н). К таким болезням относятся многие виды рака, инсулинзависимый диабет, артрит, шизофрения, аутизм, эпилепсия, астма и т. д. В перечень включены также травмы (например, внутричерепные травмы и травмы внутренних органов), ожоги, обморожения и т. д.

О т 7 до 15 лет

З а период до 15 календарных дней по каждому случаю амбулаторного или стационарного лечения ( если родитель ложится в больницу вместе с ребенком).

При этом максимальный срок не должен превышать 45 календарных дней в году

Р ебенок-инвалид в возрасте до 18 лет

З а весь период амбулаторного лечения или совместного пребывания с ребенком в стационарном лечебно-профилактическом учреждении. Но не более чем за 120 календарных дней в году по всем случаям ухода за этим ребенком

Д о 18 лет, если ребенок ВИЧ-инфицирован либо страдает от поствакцинального осложнения либо раком ( включая злокачественные новообразования лимфоидной, кроветворной и родственных им тканей )

З а весь период совместного пребывания с ребенком в стационарном лечебно-профилактическом учреждении без максимального ограничения срока

В остальных случаях ухода за больным членом семьи при амбулаторном лечении

Н е более чем за семь календарных дней по каждому случаю заболевания, но не более чем за 30 календарных дней в календарном году по всем случаям ухода за этим членом семьи

Есть еще два случая выплаты пособия по временной нетрудоспособности. Первый касается ситуаций, когда вводился карантин. На пособие могут рассчитывать те, кто контактировал с инфекционным больным или сам является носителем бактерий – на весь период отстранения от работы в связи с карантином. А если под карантин попали дети до семи лет, посещающие детский сад, или недееспособные члены семьи, пособие будут выплачивать их законным представителям на протяжении всего периода карантина.

Второй случай – это протезирование по медицинским показаниям в условиях стационара. Пособие должны выплачивать за весь период освобождения от работы по этой причине, включая время проезда к месту протезирования и обратно.

В остальных случаях ухода за больным членом семьи при амбулаторном лечении

Какой доход учитывается?

В расчете компенсации утраченного заработка учитывается весь доход, с которого были удержаны страховые взносы. Перечень его источников регламентирован Федеральным законом №255 от 29.12.2006 года, в котором определен порядок взаимоотношений, права и обязанности участников страховых отношений. В него не включаются выплаты, с которых не производились обязательные платежи, имеющие статус пособий и материальной помощи. В расчете учитывается прибыль, имеющая статус:

  • Оплаты труда, с которой были удержаны социальные взносы;
  • Заработной платы, с которой не удерживались обязательные платежи по причине отнесения деятельности человека к категории, доход с которой освобождается от страховых взносов;
  • Премии за определенные результаты;
  • Вознаграждения за достижения.

При определении суммарной величины выплат работнику и его стажа не учитываются дни отпуска без сохранения заработной платы, по уходу за ребенком или оформленном для получения образования и сдачи экзаменов. Не включаются в расчет дни, добавленные к отпуску, предоставленные по причине болезни работника во время официального оплачиваемого отпуска или необходимости ухода за малышом. Если ввиду проблем в организации деятельности, в ней был зафиксирован простой, и в этот период работник заболел, то эти дни не включаются в расчет.

  • Оплаты труда, с которой были удержаны социальные взносы;
  • Заработной платы, с которой не удерживались обязательные платежи по причине отнесения деятельности человека к категории, доход с которой освобождается от страховых взносов;
  • Премии за определенные результаты;
  • Вознаграждения за достижения.

Действие 4. Рассчитать пособие по временной нетрудоспособности

Средний дневной заработок надо умножить на дни болезни, которые подлежат оплате.

Разберем алгоритм расчета пособия на примере.

Средний дневной заработок надо умножить на дни болезни, которые подлежат оплате.

Добавить комментарий