Срок действия договора аренды земельного участка

Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Статья 39.8 . Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 39.8 ЗК РФ

1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

Информация об изменениях:

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

5. Утратил силу с 1 января 2019 г. – Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

Информация об изменениях:

6. Утратил силу с 30 декабря 2020 г. – Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

Информация об изменениях:

7. Утратил силу с 30 декабря 2020 г. – Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

Информация об изменениях:
Информация об изменениях:

Статья 39.8 дополнена пунктом 7.1 с 4 августа 2018 г. – Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ

7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее – приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, – обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;

3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

4) утратил силу с 30 декабря 2020 г. – Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

Сроки аренды

В зависимости от срока различают долгосрочную и краткосрочную аренду.

Договор аренды земельного участка представляет собой соглашение между двумя лицами, в котором собственник земли передает ее во временное пользование арендатору на определенные цели (ведение предпринимательства, ИЖС, садоводство, огородничество и пр.).

В число основных условий сделки, которые прописываются в договоре, входят срок аренды земельного участка, способы пролонгации договора.

Виды аренды земли в зависимости от срока

Краткосрочная аренда предполагает оформление договора на незначительный срок (на 3-5 лет) с возможностью его пролонгации по соглашению сторон. Обычно такая аренда заключается для строительства объектов, обустройства парковок и пр.

Стоит учитывать, что арендные договоры, которые заключаются на срок от года подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Без этого они теряют свое юридическое значение. Не нужно регистрировать договора, которые заключены на сроки в пределах года или являются бессрочными.

При долгосрочной аренде договор оформляется на срок от 5 до 49 лет. В данном случае в нем оговариваются ключевые условия сотрудничества и продления договора. Аренда на столь длительный срок обычно оформляется при необходимости долгосрочной эксплуатации объекта, при наличии планов по дальнейшему выкупу участка или для ведения личного подсобного хозяйства.

Что такое аренда земли на неопределенный срок и ее особенности

Такое условие содержит Гражданский кодекс в статье 610. Стороны в рамках подобного соглашения вправе отказаться от аренды в любое время по своему желанию, для этого они должны заблаговременно уведомить другую сторону (как минимум за три месяца до окончания аренды).

Договор может предусматривать и иные сроки для предупреждения о прекращении арендного договора, заключенного на неопределенный срок, либо другие условия его расторжения.

Договор с неопределенными сроками имеет несколько преимуществ: его необязательно регистрировать в Росреестре, а стороны свободно могут расторгнуть соглашение в любое время по своему желанию.

Сроки аренды земли разного целевого назначения

По общим правилам сроки заключения договора аренды устанавливаются в договоре по соглашению сторон, либо договор заключается на неопределенный срок. Но в некоторых случаях законодательно прописан предельный срок аренды земли.

Например, договор аренды земли сельхозназначения заключается на срок не более 49 лет. Если в таком договоре срок не определен или ни одна из сторон не откажется от его заключения до истечения предельного срока, то такой договор прекращает свое действие после 49 лет действия.

Земельный кодекс предусматривает максимальные сроки предоставления земельных участков в аренду в зависимости от их целевого предназначения.

Таблица Максимальные сроки аренды в зависимости от целевого предназначения участков согласно Земельному кодексу

Цели аренды землиМинимальный и максимальный срок, лет
Строительство, реконструкция зданий и сооружений3-10
Размещение линейных объектов49
ИЖС или ЛПХ (в границах населенного пункта)20
Комплексное освоение территорий/ведение дачного хозяйства (для юрлиц)3-5
Достройка объекта незавершенного строительства3
ОхотохозяйствоНа срок охотохозяйственного соглашения
Сельхозпроизводство3-49
Сенокошение, огородничество, выпас животных3

Что происходит после истечения срока аренды земли и какие действия стоит предпринять?

Допустим, срок аренды истекает. Какие действия нужно предпринять сторонам, чтобы продлить действие договора? Обычно арендодатель заблаговременно направляет в адрес арендатора письмо о том, что скоро истекает срок действия договора.

К основным способам продления договора аренды можно отнести:

  • его перезаключение на новый срок;
  • подписание допсоглашения;
  • автоматическое продление.

В первом рассматриваемом случае договор составляется заново, а положения старого — нивелируются. Он может как изменять, так и оставлять в силе пункты предыдущего соглашения.

Только стороны нового договора остаются прежними. К перезаключению договоров стороны обычно прибегают при долгосрочной аренде, когда условия прежнего соглашения могут уже не соответствовать требованиям нового законодательства.

Допсоглашение само по себе не имеет юридической силы и автономно недействительно, оно опирается на пункты действующего договора. Соглашение может предусматривать изменение сроков, на которых пролонгируется договор. Подписание допсоглашения менее хлопотно, чем заключение нового договора и именно этот способ наиболее часто практикуется сторонами.

Автоматическое продление договора происходит в том случае, если стороны не проявили никаких шагов при завершении действия соглашения. В такой ситуации старый договор остается в силе и сохраняет все условия, т.е. просто дублируется. Дополнительная регистрация аренды не требуется.

В некоторых случаях арендатору может быть отказано в пролонгации договора. Правомерность такого решения арендодателя зависит от его правового статуса. Если он является физлицом, то он не может без объяснения причин отказать в продлении договора и передать права на аренду третьему лицу. Дело в том, что он должен соблюдать право приоритетной очереди, которая предоставляется предыдущему арендатору на протяжении года.

Но если отказ был получен со стороны муниципалитета, то он действует в правовом поле. Он не обязан учитывать приоритет очереди арендатора. Новый арендатор обычно выбирается в ходе торгов.

Важные моменты

Сколько стоит аренда земли в год?

Годовая стоимость аренды зависит от целого ряда факторов. В их числе статус арендодателя (государственная структура или физлицо), регион расположения арендованного земельного надела и его целевое предназначение.

Физические лица назначают цену аренды по своему усмотрению исходя из соотношения спроса и предложения. Арендатора никто не заставит заключать договор, если цена видится ему завышенной.

Государство обычно ориентируется в определении цены аренды на результаты торгов. Их победителем становится лицо, предложившее наибольшую стоимость, которую он готов ежегодно перечислять за свое право пользование этим участком.

Стоимость аренды в различных регионах можно приблизительно оценить на основании официальных данных торгов, проводимых государственными и муниципальными властями.

Таблица Стоимость годовой аренды земли исходя из ее предназначения и региона расположения

РегионПредназначение землиПлощадь, кв.м.Стоимость, руб.
Краснодарский край, Павловский р-н, Павловская ст-цаовощеводство92 478282 315
Ханты-Мансийский Автономный округ – Югра АО, Няганьовощеводство3 807150 000
Чеченская Респ, Грозныйовощеводство57 452120 000
Ростовская обл, Неклиновский р-н, Покровскоеовощеводство138 30030 800
Омская обл, Нововаршавский р-н, Славянка сс/х542 25229 823,86
Орловская обл, Мценский р-нс/х1 020 00091800
Мордовия Респ, Атяшевский р-н, Капасовос/х78 137247 824
Ставропольский край, Грачевский р-нс/х397 841194 000
Ульяновская обл, Цильнинский р-ндля организации и ведения крестьянского хозяйства600 00044 190
Кабардино-Балкарская Респ, Прохладненский р-нсадоводство57,768 га223 300
Омская обл, Марьяновский р-н, Москаленский псвиноводство780024 000
Башкортостан Респ, Бакалинский р-н, Старошарашлинский с/спчеловодство161 97432 856
Мурманская обл, Полярные Зори г, Зашеекведение дачного хозяйства6022 140
Псковская обл, Локнянский р-н, Кривцыведение дачного хозяйства983398
Белгородская обл, Ровеньский р-нИЖС15008 880
Свердловская обл.ИЖС200059 467
Тюменская обл, Тюменский р-н, Винзили рпИЖС1543127 371
Московская обл, Озерский р-н, ОзерыИЖС112254 710
Московская обл, Лотошинский р-н, Турово дИЖС150099600
Пермский край, Пермский р-н, Козыбаево дведение ЛПХ160550 400
Тверская обл, Торжокский р-н, Грузиныведение ЛПХ15002 637
Сахалинская обл, Южно-Курильский р-нведение дачного хозяйства14001 006
Кабардино-Балкарская Респ, Чегемский р-нвыращивание зерновых культур9000017 757
Приморский крайвыращивание зерновых культур19679068 089

Выводы

Существенным условием договора аренды является сроки его действия. При подписании договора стороны самостоятельно выбирают сроки арендных отношений.

При заключении договора на срок от года он считается заключенным с момента его госрегистрации, в других ситуациях — с момента подписания документа обеими сторонами.

Земельный кодекс прописывает предельное значение сроков аренды. Например, для арендуемых участков с целью ведения сельского хозяйства он составляет 49 лет, для участков под ИЖС — 20 лет.

После того, как действие арендного договора истекает, у сторон есть несколько вариантов действия. Они могут заключить новый договор, подписать допсоглашение или расторгнуть его. Если условия договора предполагают автоматическую пролонгацию, то договор продляется без какого-либо вмешательства сторон.

Продление аренды земельных участков: успеть до марта 2021 года

Аренда земли – это один из вариантов законного использования участка. Не имеет значения, кто является собственником – государственный или муниципальный орган, частное лицо или организация, продлить договор аренды земельного участка можно почти в любом случае.

Аренда – это передача объекта во временное пользование. Договор на землю предполагает, что собственник или иное лицо, обладающее соответствующими полномочиями, передаёт арендатору участок, а тот обязуется оплачивать его использование в оговоренные сроки и в установленном размере.

Статьей 606 ГК РФ установлены правила аренды, в статье 607 ГК РФ определена возможность передачи участка во временное пользование, а в статье 610 ГК РФ – о сроке сделки.
Договор аренды земельного участка составлен для того, чтобы узаконить финансовые отношения сторон. В документе прописаны сумма арендной платы, реквизиты сторон и даты, с момента которых ведется начисление. Продляют договор аренды до момента его окончания. В случае если арендатор обратился с заявлением о продлении после окончания срока аренды, то участок выставляют на аукцион.

Проще обстоят дела у физических лиц, потому что договоры аренды участков для строительства частных домов заключаются на срок до 20 лет. К тому же получить разрешение на строительство такого дома можно намного быстрее. Недострои могут изымать и у физических лиц, поэтому вышеперечисленные случаи относятся и к участкам под ИЖС или ЛПХ. А вот садоводам и огородникам нечего бояться, если они члены некоммерческого товарищества, то им участок предоставят без торгов и с просроченным договором.

Если договор аренды участка заключён на неопределённый срок, то он не бессрочный, как многие считают. Срок его действия ограничен и зависит от цели, для которой предоставлен участок. Например, для участка под строительство индивидуального дома – это 20 лет, для застройки коммерческими объектами – от 3 до 10 лет.

Поэтому проверяйте документы и следите за сроками, чтобы не лишиться преимущественного права на аренду и не попасть на торги.

С просроченным договором преимущественное право на аренду без участия в аукционе имеет только тот застройщик, который успел построить здание, ввести его в эксплуатацию и зарегистрировать в собственность. Недостроенное здание ситуацию не спасёт, даже если разрешение на его строительство получено. Незарегистрированный недострой для администрации не значит ничего. Однако если владелец недостроя докажет, что срок действия договора истёк по вине государственных органов или коммунальных служб, которые должны были присоединить здание к инженерным сетям, то суд отклонит иск об изъятии и продаже данного земельного участка на торгах.

Возможность заключения арендатором земельного участка нового договора аренды данного земельного участка при соблюдении определенных условий (под п.32 п.2, п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ) прописана в Земельном кодексе РФ, и гарантирует защиту прав и законных интересов арендаторов.

Если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.

Но администрация зачастую отказывает в продлении аренды земельного участка ссылаясь на то, что заключение дополнительных соглашений к договору официально не предусмотрено.

Но есть практика Верховного суда РФ (определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС 17-7338 по делу № А 41-27734/2016), когда судебная коллегия ВС РФ подтвердила: фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно.

Хотя упрощенно продлить договор аренды земельного участка можно на срок не более срока действующего договора. В случае, если аренда оформлена на срок более 3 лет – на три года. Но всегда стоит начать с обращения в администрацию с заявлением именно о ПРОДЛЕНИИ договора аренды со ссылкой на указанные выше законы и решения судебных коллегий. Особенно, если данный участок был предоставлен вам ранее без торгов (п.3 ст. 39.6 ЗК РФ).

Читайте также:  Расписка в получении трудовой книжки на руки

Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» дает право продлить аренду участка без торгов. Для продления договора аренды земельного участка необходимо соблюсти несколько условий:

1) Договор аренды земельного участка заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (в феврале-марте 2020 года).

2) Срок действия договора аренды не истек и арендодатель не подал иск в суд. Т.е. на дату подачи заявления о продлении аренды земельного участка договор аренды должен действовать и срок действия договора аренды еще не истек. И на дату подачи заявления арендодатель не подал иск в суд о расторжении договора.

3) Отсутствует информация о нарушениях, выявленных в ходе государственного земельного надзора, т.е. если нарушения выявлены после подачи заявления о продлении аренды, то такие нарушения не засчитывают. Если нарушения были, но до подачи заявления они устранены, то отказать в продлении аренды не могут, а сами по себе нарушения не являются безусловным основанием для отказа в продлении.

4) Продлить аренду можно даже при наличии задолженности по арендной плате.

В законе 166-ФЗ сказано: арендатор вправе потребовать заключения дополнительного соглашения. Данное соглашение предусматривает увеличение срока действия договора аренды. Поэтому в заявлении нужно изложить требование о заключении дополнительного соглашения на аренду земельного участка.

В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции», а также в соответствии с частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»:
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды.
Согласно части 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ: Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.
На основании вышеизложенного, ПРЕДЛАГАЮ:
Заключить дополнительное соглашение к договору № ХХ от 05 марта 2019 года аренды земельного участка с кадастровым номером ХХХ об увеличении срока аренды на 3 года.

Арендой государственной и муниципальной земли занимаются местные администрации, и они обязаны в течение 5 рабочих дней заключить дополнительное соглашение о продлении аренды. Пятидневный срок отсчитывают со дня подачи заявления о продлении аренды земельного участка.

Сделка регистрируется в Росреестре или через МФЦ. Нотариальное удостоверение не является обязательным и никакого преимущества не даёт!

Вышеописанное основание для продления аренды участка носит разовый и временный характер. Появление этого способа продления аренды связно исключительно с обстановкой пандемии.

Подать заявление о продлении аренды можно до 1 марта 2021 года.

ВЫВОДЫ: в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, арендаторы могут рассчитывать на заключение повторного договора без проведения торгов в следующих случаях:

• изначально участок был предоставлен без проведения торгов;

• участок предоставлялся через аукцион, но его назначение – ведение садоводства.

Также п. 5 статьи 39.6 ЗК РФ указывает, что новый договор может быть заключен однократно, если на нём располагается объект незавершённого строительства. Это будет возможно в следующих случаях:

• гражданин приобрёл право на объект, возведённый иным лицом, в результате проведения публичных торгов, а участок был изъят у предыдущего собственника после окончания срока;

• лицо является собственником объекта незавершённого строительства, участок изначально находился у него в аренде, при этом после окончания срока сделки по предоставлению земли в течение полугода администрация не обратилась в суд за изъятием.

Если на аукцион подавалась всего одна заявка, при этом лицо соответствует всем требованиям, договор заключается с ним.

Чаще всего пролонгация договора (продление) производится через заключение новой сделки или дополнительного соглашения. Но если речь идёт об автоматическом продлении, важным моментом считается размер арендной платы. По общему правилу, если иное не указано в договоре, она остаётся прежней. Если изначально арендная плата не оговаривается (что не является существенным нарушением и не будет поводом для расторжения сделки), она определяется по рыночной стоимости, то есть в размере, подобной аренды в аналогичных ситуациях. Чаще всего речь идёт о какой-то устной договорённости между лицами.

На практике многие граждане заключают договоры сроком на 11 месяцев. Это делается для того, чтобы не производить государственную регистрацию сделки. Если проставить условие о пролонгации, договор будет автоматически продлён на неопределённый срок и его регистрация так и не потребуется.

Нюанс: Максимальный срок продления аренды составляет 3 года. Но нужно учитывать: если общий срок договора аренды меньше 3-х лет, срок продления не может превышать общий срок договора (часть 6 ст. 19 Закона 98-ФЗ от 01.04.2020 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»).

Например: а) договор заключен на 1 год. В этом случае продлить аренду можно не более чем на 1 год. б) договор заключен на 20 лет. В этой ситуации продлить аренду допускается не более чем на 3 года.

Уменьшить размер арендной платы?

Это возможно и предусмотрено ч.3 ст. 19 Закона №98-ФЗ:

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Для уменьшения размера арендной платы не предусматривается ни ограничение круга арендаторов, ни издание никакого постановления Правительства. Из Постановления Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» следует, что арендная плата может быть уменьшена одновременно с предоставлением отсрочки. Степень уменьшения арендной платы не оговаривается и является предметом договоренности сторон.

Какие бывают сроки у договора аренды земельного участка и что делать при его истечении?

Аренда — это разрешение на временное пользование.

Сроки должны быть оговорены в процессе составления договора. Однако на временные рамки влияют не только участники соглашения, но и закон.

Российское законодательство имеет четкие указания по поводу максимального срока аренды земельного участка.

Разновидности

Основными законодательными актами, которыми должны руководствоваться стороны при заключении договора аренды земли, являются Гражданский Кодекс и Земельный Кодекс России. В этих документах указаны основные положения временной передачи собственности, а также особенности пользования земельными участками.

Хотя некоторые термины не используются в законодательных актах, на практике все контракты условно можно разделить на:

  • Краткосрочные;
  • Долгосрочные;
  • Безвозмездные;
  • На неопределенный срок.

У каждой разновидности есть свои нюансы. Ниже будут подробно рассмотрены все отличия между подобными соглашениями.

Краткосрочный

Термина “краткосрочный договор” нет в ЗК. Но в ст. 22 пункт 9 кодекса упоминается, что сделка сроком менее, чем на 5 лет, не дают права переуступки и субаренды.

При краткосрочном соглашении арендатор имеет право пользоваться землей только по целевому назначению.

Еще один нюанс краткосрочной сделки — не обязательно проходить процедуру регистрации документа в Росреестре. Это касается только соглашений на период до года. Для периода от 1 до 5 лет регистрация обязательна.

Долгосрочный

По аналогии с краткосрочной сделкой можно выделить понятие долгосрочной аренды. Это соглашение сроком более 5 лет.

У арендатора есть возможность передавать землю в субаренду третьим лицам без оповещения землевладельца.

Долгосрочные соглашения преимущественно заключаются физическими лицами, которые планируют в дальнейшем выкупить участок.

Также это оптимальный вариант для получения земли для ведения личного подсобного хозяйства. Еще одним преимуществом является тот факт, что досрочное расторжение долгосрочного договора по желанию владельца земли допускается только через суд.

Безвозмездный

Безвозмездные соглашения являются срочными, т.е. заключаются на ограниченный период. Их особенность в том, что арендодатель получает землю бесплатно. Но такие контракты не могут быть подписаны между физ.лицами. Соглашение заключается между физ.лицом и организацией (включая муниципалитет).

Срок действия безвозмездного контракта ограничивается ст. 39.10 Земельного Кодекса РФ. В зависимости от арендатора и цели землепользования безвозмездный договор заключается на период от 1 до 10 лет. Но допускаются и исключения, когда безвозмездная сделка действует неопределенный срок. Например, в случае передачи участка сотруднику в качестве служебного надела.

Гражданин имеет право пользоваться землей, пока работает на арендодателя.

На неопределенный период

Понятие соглашения на неопределенный срок описывается в ст. 610 Гражданского Кодекса РФ. Такие договора не обязательно регистрировать в Росреестре, а в самом документе не указана точная дата истечения арендного периода.

Пользоваться участком бессрочно не получится, так как это положение перекрывается Земельным Кодексом.

Существуют максимальные временные рамки для целевой аренды. Соответственно, максимальный период аренды по договору на неопределенный срок не может быть больше, чем срок целевой.

При этом сделку можно расторгнуть в любой момент. Достаточно уведомить другую сторону за 1-3 месяца.

Особенности целевой аренды

Сроки для целевой аренды прописаны в ст. 39.8 пункт 8 ЗК РФ. Так как в договоре участка обязательно указывается назначение надела и цель его использования, в документе не может быть срок больше того, что разрешен законом. В противном случае соглашение будет считаться недействительным по этому пункту.

Для удобства возможный период целевого использования указан в таблице.

ЦельМинимальный срок (лет)Максимальный срок (лет)
Строительство, кроме ИЖС, ЛПХ и линейных объектов310
Строительство линейных объектов149
Под ИЖС120
Для ЛПХ120
Комплексное освоение территорий (только для юр. лиц)35
Для сельскохозяйственных нужд, кроме сенокоса, выпаса животных или огородничества для физ. лиц349
Сенокос, выпас животных, огородничество физ. лицом13
Собственнику здания, которое находится на арендуемом участке149
Для окончания строительства здания на участке13

Срок договора аренды земельного участка для юр.лиц в случае использования недр или водных ресурсов может быть увеличен.

Что делать после окончания периода действия контракта?

Законом допускается досрочное расторжение контракта о временном пользовании. Но в большинстве случаев для этого требуются весомые аргументы. Например, невыполнение обязательств арендодателем.

В случае с муниципальной или государственной собственностью важным моментом является сохранение экологии. Но если досрочно документ не был расторгнут, сторонам еще предстоит дождаться окончания действия сделки. И не всегда эта дата знаменует полное окончание отношений между арендатором и арендодателем.

Непродление

После завершения действия контракта об аренде стороны могут прекратить отношения.

В случае, если контракт не регистрировался в Росреестре, арендатор просто возвращает участок арендодателю. Подписывать дополнительные документы для непродления не требуется.

Но документ, зарегистрированный в системе, может быть автоматически продлен.

Избежать этого можно только с помощью нового соглашения о расторжении аренды. К нему следует приложить акт приема-передачи земли.

Арендодатель имеет право требовать свой участок в том же состоянии, в котором он был передан. Поэтому арендатор должен возместить убытки (при их наличии) и снести постройки.

Договор о расторжении аренды регистрируется в Росреестре.

Заключение нового контракта

После окончания действия договора стороны могут заключить новый. Для этого подписывается соглашение о расторжении старого документа и составляется новый контракт на аренду. Стороны могут полностью продублировать предыдущее соглашение или внести в него изменения по своему усмотрению.

Перезаключение договоренности на аренду земли обычно связано с изменениями в законодательстве. Если в силу вступили поправки, рекомендуется составить новый договор с учетом всех изменений. Но до заключения нового соглашения, старый документ не утратит своей силы.

Регистрировать в Росреестре нужно соглашение о расторжении и новый договор аренды.

Дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение — это еще одна возможность продлить аренду. Старый договор не расторгается, а продолжает действовать по праву автоматической пролонгации. Но при этом стороны могут внести в него поправки. Например, увеличить размер арендной платы.

Дополнительное соглашение необходимо регистрировать в Росреестре, но оно не имеет юридической силы без первоначального договора аренды.

Даже если в дополнительном документе указываются новшества по всем пунктам основной сделки, он может быть использован только в качестве приложения.

Дополнительное соглашение чаще используется, так как является более простой формой продления отношений.

Автоматическая пролонгация

В первоначальном документе стороны может быть пункт о продлении договора. После завершения даты действия, если обе стороны не предпринимают никаких действий, сделка автоматически продлевается. Пролонгация производится на тот же срок, что был заключен договор. Все прежние положения остаются в силе.

Автоматическое продление не нужно регистрировать. Но так как невозможно внести поправки в отношения между сторонами, этот тип продления отношения обычно используется только для краткосрочных соглашений.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о регламентированных сроках аренды земельных участков различных категорий.

Заключение

Хотя максимальный период действия договора аренды земельного участка закреплен в законе, у граждан есть легальная возможность увеличить его за счет пролонгации.

В большинстве случаев, текущие арендаторы имеют преимущественное право перезаключения арендного соглашения на муниципальную землю. Этот пункт не относится только к ИЖС, так как такой договор продлевается только один раз до конца строительства, но не более 3 лет.

Срок аренды земельного участка от 1 до 49 лет.

На текущий момент срок аренды земельного участка может быть от 1 года до 49 лет.

Безусловно, срок аренды земельного участка может быть и меньше 1 года, а также превышать 49 лет.

Читайте также:  Кадастровый паспорт на дачный участок

Я насчитал 21 вид сроков аренды земли.

Эти виды отличаются категорией земель и целевым использованием участков.

Рассмотрим по порядку все сроки аренды земли, и начнем с самого востребованного.

Какой срок аренды земельного участка самый востребованный?

На мой взгляд, самые востребованные участки — под ИЖС и ЛПХ.

Это связано со следующим.

На участках ИЖС и ЛПХ строительство дома, по цене выходит дешевле городской квартиры.

Короткая справка:

Какие сроки аренды земли бывают?

  1. под ИЖС и ЛПХ срок аренды – 20 лет.
  2. участки сельскохозяйственного назначения – от 3 до 49 лет.
  3. под огород, сенокошение и выпас скота – до 3 лет.
  4. под объектом незавершенного строительства – 3 года.

1. Срок договора аренды земельного участка 20 лет под ИЖС и ЛПХ.

Если получите участок под ИЖС или для ЛПХ в границах населенного пункта, то срок аренды — 20 лет.

Двадцатилетний срок аренды установлен в подпункте 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков под ИЖС и ЛПХ возможно на аукционе или без торгов.

Самостоятельно получить землю без торгов поможет:

Пошаговая инструкция: «Как получить земельный участок?»

Мне удалось с помощью Пошаговой инструкции получить 3 земельных участка.

Один участок я выиграл на аукционе, и 2 участка получил без торгов через предварительное согласование.

Вернемся к срокам аренды.

Обратите внимание.

Если получаете участок под ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта на аукционе, срок аренды должен быть ровно 20 лет.

Когда в аукционной документации указан другой срок аренды, это означает, что чиновники «мутят». И их следует потренировать, как показано в Пошаговой инструкции.

Если получаете земельный участок без торгов, например через предварительное согласование, то вправе сами выбирать срок.

Единственное ограничение: выбранный срок не может превышать 20 лет.

2. Срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 3 до 49 лет.

В случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.

Сроки аренды земель, предоставленных для сельхоз. производства, указаны в подпункте 11 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Из этого правила есть одно исключение, которое касается земель для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведение огородничества.

Более подробно данное исключение описано в следующем пункте.

3. Срок договора аренды земельного участка, предоставленного гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведения огородничества.

Срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород не превышает 3 лет.

Иными словами, гражданин может пользоваться землей в указанных целях по одному договору аренды в течение не более 3 лет.

Данный срок аренды установлен в подпункте 12 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

4. Срок аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства.

По общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.

По всей видимости, считается, что 3 года достаточно для завершения строительства незавершенного объекта.

Из общего правила есть одно исключение.

Оно касается случаев, когда право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на аукционе по продаже этого объекта, который был изъят у предыдущего владельца, по причине прекращения действия договора аренды.

Иными словами, исключение действует в отношении объектов незавершёнки, которые проданы на торгах, предварительно, будучи изъятыми у предыдущего собственника, который не успел закончить строительство до истечения своего договора аренды.

Какой же срок аренды установлен для участков под объектами незавершенного строительства, попадающими под исключение?

Простого ответа на этот вопрос нет, потому что наши законодатели «понакрутили» отсылочных норм, в которых без подготовки сложно разобраться.

Но нас это не остановит.

Срок аренды участков, попадающих под исключение, должен в 2 раза превышать срок аренды необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Иными словами, чтобы узнать срок аренды, нам нужно узнать сроки для выполнения вышеуказанных изысканий, проектирования и строительства.

Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр (ред. от 01.09.2015) установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Как видно, сроки выполнения изысканий, проектирования и строительства зависят от площади возводимого объекта. Чем больше площадь, тем дольше срок.

Таким образом, зная проектную площадь объекта незавершенного строительства, можно вычислить срок аренды.

Для этого, общий срок выполнения работ (см. графу 6 таблицы) увеличиваем в 2 раза, и получаем срок аренды земельного участка, попадающего под вышеуказанное исключение.

Срок аренды земельного под объектом незавершенного строительства установлен в подпункте 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, а также в пункте 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

5. Собственник здания и сооружения может арендовать земельный участок сроком до 49 лет.

В одной из статей я писал, что собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость.

Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.

Следует также знать, что, арендовать земельный участок сроком до 49 лет могут не только собственники зданий и сооружений, но и собственники помещений, расположенных в этих зданиях и сооружениях.

Иными словами, для реализации права аренды не обязательно иметь в собственности здание целиком.

Достаточно быть собственником помещения в здании.

49-летний срок аренды земельного участка для собственников зданий, сооружений и помещений установлен в подпункте 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Необходимо также отметить, что 49-летний срок аренды имеет универсальный характер.

Универсальность его состоит в том, что данный срок применяется всегда, когда конкретный срок не указан в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Другими словами, если для каких-то участков срок аренды не установлен в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ, то применяется предельный 49-летний срок аренды.

По большому счету самые интересные для граждан сроки аренды земельных участков уже рассмотрены.

Оставшиеся случаи для широких кругов не столь интересны.

Тем не менее, рассмотрим их для полноты освещения вопроса.

6. Срок аренды от 3 до 10 лет для земельного участка под строительство, реконструкцию зданий, сооружений.

Из данного случая есть несколько исключений.

Первое исключение касается аренды под ИЖС и ЛПХ, в границах населенного пункта.

Как вы помните, в начале статьи мы рассмотрели предоставление земли под ИЖС и ЛПХ, и выяснили, что срок аренды составляет 20 лет.

Второе исключение касается линейных объектов, о которых речь пойдет в следующем пункте.

Данный срок закреплен в подпункте 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

7. Срок аренды земельных участок для размещения линейных объектов до 49 лет.

Линейные объекты это дороги, ЛЭП, водо- газо- нефтепроводы, линии связи и т.д.

См. подпункт 2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

8. Срок аренды от 3 до 5 лет для комплексного освоения территории и ведения дачного хозяйства.

Данный случай распространяется только на юридические лица, получившие земельный участок для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Обратите внимание.

С 01 января 2019 года данный срок не будет распространяться на случаи ведения дачного хозяйства, потому что закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» исключил такой вид использования земли как дачное хозяйство.

Подробности см. в подпункте 4 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

9. Срок аренды земельного участка образованного из исходного участка.

Земельные участки можно делить, выделять из одного участка один или несколько участков поменьше.

При таких преобразованиях срок аренды вновь образованного участка не может превышать срок аренды исходного участка.

Иными словами, срок аренды нового участка не может быть больше, чем срок аренды участка, из которого новый участок получился.

См. подпункт 5 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

10. Срок аренды участка, предоставленного по охотхозяйственному соглашению.

Земельные и лесные участки могут представляться для добычи охотничьих ресурсов в границах охотничьих угодий.

Срок аренды таких земельных участков должен быть равен сроку действия охотхозяйственного соглашения.

Указанные соглашения могут заключаться на срок от 20 до 49 лет.

Соответственно и срок аренды земельного участка под эти цели имеет диапазон от двадцати до сорока девяти лет.

Подробности см. в подпункте 7 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

11. Срок аренды участка зависит от срока действия соглашения с властью.

Органы власти вправе заключать различного рода концессионные соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве.

Если в рамках этих соглашений предоставляется земельный участок в аренду, то срок аренды должен быть равен сроку действия договора или соглашения с органами власти.

См. подпункт 8 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

12. Срок аренды земли для строительства и эксплуатации наемного дома.

Государственные и муниципальные власти могут заключать договоры для освоения территории.

Целями освоения территории может быть строительство и эксплуатация наемного дома коммерческого или социального использования.

Если власть заключает подобные договоры для освоения территории, то сроки аренды земельных участков, должны быть равны срокам действия договоров на освоение территории.

Подробности см. в подпункте 8.1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

13. Срок аренды земельного участка для некоммерческой организации.

Органы власти субъектов РФ и органы местного самоуправления могут создавать некоммерческие организации для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования.

Срок аренды земельных участков, предоставляемых таким некоммерческим организациями под указанные цели, будет устанавливаться законами субъектов РФ.

Иными словами, в каждом регионе власти сами установят срок аренды земельного участка.

См. подпункт 8.2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

14. Срок аренды земли для комплексного развития территории.

Органы местного самоуправления могут изымать землю в целях предоставления для комплексного развития территории.

Органы местного самоуправления также могут предоставлять свободную землю для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур лицу, в рамках договоров о комплексном развитии территории.

В этих 2-х случаях, срок аренды земельного участка и срок действия договора о комплексном развитии территории должны быть равны.

Подробнее см. в подпункте 8.3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

15. Срок аренды не менее 3 лет в случае предоставления земельного участка взамен изъятого.

Земельный участок, находящийся в собственности или аренде может быть изъят для государственных или муниципальных нужд.

Если изымаемый участок находился в аренде, то власть обязана взамен предоставить в аренду аналогичный участок.

Срок аренды нового участка не может превышать оставшегося срока аренды изымаемого участка.

Иными словами, если вы арендовали участок на 20 лет, а через 15 лет власть решила его изъять, то вам должны предоставить другой участок в аренду сроком на 5 лет, то есть на оставшийся период.

Если оставшийся период срока аренды меньше 3 лет, то срок аренды вновь предоставляемого участка не может быть меньше трехлетнего срока.

Другими словами, если вы арендовали участок на 20 лет, а через 19 лет власть решила его изъять, то вам должны предоставить другой участок в аренду сроком на 3 года, а не на 1 оставшийся год.

Это конечно слабое утешение, когда у вас изымают участок.

Подробности см. в подпункте 9 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

16. Срок аренды земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами.

Лицензии на пользование недрами выдаются на определенные сроки.

Срок аренды земельного участка, предоставляемого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен превышать срок действия лицензии, но не более чем на 2 года.

См. подпункт 10 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

17. Срок аренды земельного участка, который зарезервирован для государственных и муниципальных нужд.

Власть имеет право резервировать земельные участки для своих нужд.

Как правило, получить зарезервированный земельный участок по инициативе граждан весьма проблематично.

Но сама власть может сдавать зарезервированные участки в аренду.

В таких случаях срок аренды не может превышать срок, на который участок был зарезервирован.

Обычно срок резервирования составляет не больше 3 лет, но в отдельных случаях может достигать 25 лет.

Обратите внимание.

Если вы арендуете зарезервированный земельный участок, то вы должны быть готовы к досрочному расторжению договора в любой момент.

Единственная гарантия: вас как арендатора должны уведомить о досрочном расторжении договора не менее чем за 1 год.

Подробнее см. в подпункте 13 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

18. Срок аренды участка, расположенного в зоне территориального развития.

Данный срок аренды земельного участка соответствует сроку реализации инвестиционного проекта.

Срок реализации прописывают в инвестиционной декларации резидента зоны территориального развития.

При этом, резидента включили в реестр резидентов той зоны территориального развития, где расположен земельный участок.

См. подпункт 14 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

19. Срок аренды участка, предоставленного для осуществления деятельности, связанной с использованием водных биологических ресурсов.

Деятельность, связанная с использованием водных биологических ресурсов может осуществляться на основании:

  • решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользования,
  • договора о предоставлении рыбопромыслового участка,
  • договора пользования водными биологическими ресурсами.

Указанные решение и договоры имеют свои сроки действия.

Как уже, наверное, догадались, срок аренды земельного участка равен сроку действия решения или указанного договора.

Подробности см. в подпункте 15 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

20. Срок аренды земельных участков, для которых установили минимальные и/или максимальные сроки.

Федеральная власть может принимать законы, в которых устанавливать минимальные и (или) максимальные сроки аренды для определенных видов земельных участков или арендаторов.

При предоставлении такого земельного участка, срок аренды должен устанавливаться в определенных федеральным законом пределах.

Подробнее см. в подпункте 16 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

21. Срок аренды участка, предоставленного резиденту свободного порта Владивосток.

Деятельность резидента свободного порта Владивосток осуществляется на основании соглашения.

Срок действия соглашения определяет сам резидент в своей заявке на получение этого статуса.

Срок действия соглашения не может превышать срок, на который создан свободный порт Владивосток. На текущий момент этот срок составляет 70 лет.

См. подпункт 18 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

На этом все виды сроков аренды земли рассмотрели.

Для получения земли используйте готовые инструкции, потому что они облегчают приобретение участка, в том числе, без торгов.

На какой срок можно взять в аренду земельный участок? Правовые нормы заключения договора

Основные аспекты договора аренды, в том числе и земельных участков, указаны в ст. 606 ГК РФ. При этом в ст. 607 ГК РФ указано, что условия по их сдаче могут быть дополнены. Такие поправки содержатся в земельном кодексе. Крайне важно знать особенности существующих сроков аренды земельных участков.

Недопустимы коллизии с нормам статьи 39.8 ЗК РФ, в которой прописаны ограничения на минимально и максимально возможная продолжительность действия арендного соглашения, в зависимости от субъектов договора, назначения земель и их категории.

  1. Виды найма земли в зависимости от продолжительности
  2. Что такое наем на неопределенный промежуток времени и каковы особенности?
  3. На какой минимальный и максимальный период заключается соглашение?
  4. С физическим или юридическим лицом
  5. С государством или муниципалитетом
  6. Заключение арендного соглашения на земли разного целевого назначения
  7. Что делать после окончания действия документа?
  8. О продлении
Читайте также:  Перечисление алиментов через службу судебных приставов

Виды найма земли в зависимости от продолжительности

Ограничения по длительности аренды земельных участков подробно прописаны в ЗК РФ. Всего существует 19 различных сроков сдачи земель в аренду. Все эти сроки можно разделить на три основные категории:

  • краткосрочная от 3 до 5 лет;
  • среднесрочная до 10 лет:
  • долгосрочная до 49 лет.

Больше информации об особенностях и отличиях долгосрочной и краткосрочной аренды земли найдете тут.

Что такое наем на неопределенный промежуток времени и каковы особенности?

Обращаясь к стандартным правилам гражданского законодательства, которое по умолчанию должно быть применено ко всем видам договоров аренды, императивного обязательства о включении в текст соглашения конкретного временного промежутка, на который такой договор заключается, не предписывается.

На основании этого длительность предполагаемой аренды в договоре прописывать не обязательно, они не указаны как обязательное условие, следовательно, даже без них соглашение будет законным и действительным. В этом случае право аренды предоставляется арендодателю на неопределённый срок.

Подобное неосмотрительное отношения к данному пункту оставляет обе стороны в весьма рискованном положении, оба участника договорного соглашения об аренде имеют право на отказ от исполнения своих обязательств, предупредив об этом другую сторону всего за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

В некоторых случаях законодатель устанавливает нижний и верхний порог по длительности аренды на земельные участки. Если участок попадает в одну из таких категорий, то будет считаться что вы заключили соглашение на предельно допустимый промежуток времени, после чего все обязательства прекратят свое действие.

На какой минимальный и максимальный период заключается соглашение?

Хотя в нашей стране и существует принцип свободы договора, аренда некоторых категорий земель не может быть предоставлена на сроки, отличающиеся от установленных в земельном кодексе. Ограничения необходимы в связи с особенностями использования различных земельных участков.

В зависимость от субъекта, для разделения по возможной продолжительности аренды, можно обозначить две категории, основанные на принадлежности участка:

  1. земли физических или юридических лиц;
  2. земли государства или муниципалитета.

С физическим или юридическим лицом

Физические лица изначально не имеют разрешения на приобретение в право собственности участков, подпадающих под особую законодательную охрану. Таким образом, особых порядков по сдаче в аренду земельных участков физических лиц не предусмотрено. Сроки заключения договора определяются сторонами – участниками арендного соглашения.

В случаях, когда в договоре не указан срок действия, применяются нормы ст. 610 ГК РФ. Договор признается заключенным на неопределенный срок, а каждая из сторон имеет право отказаться от своих обязанностей, предупредив другую сторону не позднее, чем за три месяца.

Подробнее о нюансах заключения и составления договора аренды земли между физическими лицами мы рассказываем тут.

С государством или муниципалитетом

Ограничения, касающиеся максимальных и минимальны сроков аренды земельных участков, применяются к землям, принадлежащим государству и муниципалитету. Так, согласно 39.8 ЗК РФ, участки, передаваемые с целью возведения зданий и сооружений можно получить минимум на 3 года, но не более 10 лет.

Кроме этого, ограничения касаются и земель, предназначенных для ведения сельского производства. Такой участок государство сможет дать в аренду не менее чем на 3 года, но не более чем на 49 лет. А если лицо захочет использовать государственные или муниципальные земли для огородничества или сенокошения, то в законе установлен максимальный предел – 3 года.

Эти ограничения связаны, прежде всего, с охраной плодородности земель. Государство следит за нормальными сроками восстановления полей и предотвращает возможность преждевременного износа почвы.

Больше информации об условиях и правилах получения земли в аренду от муниципалитета найдете тут, а как и на каких условиях можно арендовать участок у государства, узнаете здесь.

Заключение арендного соглашения на земли разного целевого назначения

Для чего будет использована земля?Границы законодательно установленных ограничений в годах
Возведение зданий и проведения с ними строительных работот трех (минимум) до десяти (максимум) лет
Установление линейных объектовдо сорока девяти лет
Индивидуальное строительство и ведение домашнего подсобного хозяйства (ИЖС И ЛПХ)двадцать лет
Освоение территорий комплексно, проводимое юридическим лицомот трех (минимум) до пяти лет
Работы по завершению строительстватри года
ОхотхозяйствоНа время действия соглашения
Сельхозпроизводствоот трех (минимум) до сорока девяти (максимум) лет
Покос сена, осуществление огороднических работ, организация пастбища для животныхтри года максимум

Что делать после окончания действия документа?

После того как истек срок, на которой изначально было заключено арендное соглашение, арендатор обязан вернуть земельный участок. При этом, уровень износа земельного участка либо не должен превышать разумных значений, либо должен соответствовать иным условиям договора.

Кроме того, если в документе не прописано иное, то арендатор так же обязан снести все постройки своими силами и средствами, и предоставить участков том виде, в котором его получил. Все улучшения, неразрывно связанные с земельным участком, но произведенные без согласия арендодателя, денежному возмещению не подлежат.

О продлении

Продление договора возможно несколькими различными способами, но, в первую очередь, нужно обратить на соответствующий пункт договора. Если условия продления прописаны, то руководствоваться необходимо ими. В противном случае, продление срока действия будет происходить в соответствии с законом. Данные положения указаны в ст. 621 ГК РФ.

При продолжении использования участка арендатором, без наличия возражений от арендодателя, договорные отношения считаются возобновлёнными с теми же условиями, но договор будет считаться заключённым на неопределённый срок.

Наличие в договоре пункта с указанием продолжительности действия арендных правоотношений в настоящее время не относится к списку существенных условий, необходимых для признания договора законным, однако для получения желаемого результата, необходимо разобраться с возможными подводными камнями.

Необходимо обратиться к земельному законодательству и выяснить, не попадает ли интересующий земельный участок под действие ограничений. Только после этого можно будет приступить к составлению договора аренды. В ЗК РФ указаны все существующие ограничения и обязательства по срокам аренды участков.

Главным образом, сроки зависят от целевого назначения использования земель. Например, для ИЖС срок всего один – 20 лет, ни больше ни меньше. А земли, выдаваемые для ведения сельскохозяйственной деятельности, не могут быть арендованы больше, чем на 49 лет.

Продлить пользование участком, как правило, можно без лишних проблем. Когда действие уже существующего арендного договора заканчивается, у сторон появляется возможность закончить арендные отношения, или оставить все как есть и инициировать тем самым автоматическую пролонгацию.

Таким образом, можно подписать новый договор, составить дополнительное соглашение или расторгнуть договор. Если же по условиям договора не исключена автоматическая пролонгация, то договор будет считаться продленным без какого-либо дополнительного вмешательства сторон.

Что делать если срок действия договора аренды земельного участка истёк

Как поступить арендаторам земельных участков, у которых закончился срок действия договора аренды

Несмотря на то что гражданским кодексом предусмотрено автоматическое продление не расторгнутых договоров аренды, юристы АН “Правозем” в последнее время сталкиваются с интересными ситуациями. К нам обращаются арендаторы земельных участков, которым до истечения установленных в договорах сроков не удалось завершить строительство своих зданий. А некоторые ещё даже не получили разрешение на строительство и уж тем более не начали строить.

Если первоначально участки были предоставлены в аренду без проведения торгов, такое было возможно до 01.03.2015, администрация обязывает тех арендаторов, которые упустили сроки, перезаключать договоры по новым правилам. То есть выставляет участки на торги, и бывшим арендаторам приходится участвовать в них наравне с другими претендентами. Администрация не обращает внимания на то, что арендаторы исправно вносили арендную плату и после окончания сроков. Только победив на торгах, застройщики могут заново арендовать участки, при этом условия сделок могут измениться.

Уточним, что с просроченным договором преимущественное право на аренду без участия в аукционе имеет только тот застройщик, который успел построить здание, ввести его в эксплуатацию и зарегистрировать в собственность. Недостроенное здание ситуацию не спасёт, даже если разрешение на его строительство получено. Незарегистрированный недострой для администрации не значит ровным счётом ничего.

Если на участке ничего не построено

Когда на участке ничего не построено, не зарегистрировано и срок договора аренды истёк, но разрешение на строительство или на ввод получить всё-таки нужно, юристы АН “Правозем” не советуют обращаться в администрацию за продлением. Стоит попытаться получить разрешения с имеющимися документами, иначе участок могут отправить на торги. И хорошо, если других лиц, заинтересованных в аренде участка, не объявится. Однако практика по Москве и Московской области показывает, что желающих находится много.

За последний месяц нашим юристам неоднократно удавалось убедить сотрудников Минстроя в том, что гражданский кодекс никто не отменял, и просроченный договор аренды продолжает действовать до тех пор, пока его не расторгнут. Если получить разрешение на строительство с просроченным договором получится, то и разрешение на ввод в эксплуатацию тоже выдадут. Тогда и право собственности в Росреестре без проблем зарегистрируют. В результате администрация примет этот факт и передаст земельный участок в аренду на следующий срок уже без проведения торгов, как этого требовала ранее.

Если недострой уже оформлен в собственность

Согласно Земельному и Гражданскому кодексам, если участок был предоставлен на основании проведённого аукциона и срок действия договора аренды закончился, то недостроенное здание может быть изъято на основании решения суда и продано на аукционе. В суд может подать местная администрация, с которой был заключён договор аренды этого участка. Однако если владелец недостроя докажет, что срок действия договора истёк по вине государственных органов или коммунальных служб, которые должны были присоединить здание к инженерным сетям, то суд отклонит иск.

Если на протяжении одного месяца со дня опубликования извещения никто не подаст заявку на участие в аукционе, то в течение двух месяцев после этого администрация может приобрести недострой в муниципальную собственность, причём по минимальной цене. Кроме того, из вырученных средств вычтут затраты на проведение аукциона, а собственнику выплатят то, что осталось. То же касается и участков, которые были предоставлены в аренду без организации аукциона для завершения начатого, но так и не завершённого, строительства. Завершённым при этом строительство считается, если здание введено в эксплуатацию и оформлено в собственность.

После того как администрация в результате несостоявшегося аукциона приобретёт недострой в муниципальную собственность, участок под ним также выставят на торги. Следующий арендатор, который победит на аукционе, сможет арендовать эту землю на 3 года, чтобы завершить строительство объекта. И, если до указанного срока не справится с поставленной задачей, этот недострой больше не будут пытаться продать, а попросту снесут.

Если аукцион состоится, и недостроенный объект приобретёт не администрация, а другое лицо, то ему участок предоставят в аренду уже без торгов на срок от полутора до девяти лет, зависит от проектируемой площади. Однако из всех этих правил есть одно исключение: к незавершённым зданиям здесь не относятся объекты долевого строительства. К тому же они действуют только в тех случаях, когда недострой был оформлен в собственность или истёкший договор аренды участка был заключён после 28.02.2015.

В каких случаях участок с недостроем можно арендовать без торгов

Арендатор, который успел подать заявление на заключение нового договора аренды до окончания срока старого и оформить в собственность недостроенное здание, может арендовать участок на новый срок, но только один раз. Есть шанс и у того арендатора, который не успел подать заявление. Это возможно в двух случаях и тоже только один раз за всю историю участка:

Когда арендатор получил участок или успел зарегистрировать недострой на нём до 01.03.2015.

Если за 6 месяцев после окончания действия договора этот объект не успеют изъять, то есть либо администрация не подаст заявление в суд, либо суд откажет в удовлетворении иска, либо, кроме владельца недостроя, больше никто не отправит заявку на участие в аукционе. При этом в истории участка не должно быть события, в котором предыдущий собственник недостроя уже брал его для завершения строительства. Следовательно, при выполнении этих четырёх условий через полгода законный собственник недостроя сможет без торгов арендовать участок под ним.

Если просрочен договор аренды участка под ИЖС, ЛПХ или садоводство

Проще обстоят дела у физических лиц, потому что договоры аренды участков для строительства частных домов заключаются на срок до 20 лет. К тому же получить разрешение на строительство такого дома можно намного быстрее. Однако расслабляться тоже не следует, некоторые семьи и за это время не успевают достроить дома. Недострои могут изымать и у физических лиц, поэтому вышеперечисленные случаи относятся и к участкам под ИЖС или ЛПХ. А вот садоводам и огородникам нечего бояться, если они члены некоммерческого товарищества, то им участок предоставят без торгов и с просроченным договором. В любом случае при непонятной ситуации обращайтесь к опытным юристам, которые подскажут, как выйти из неё с минимальными потерями или вовсе без них.

Аренда участка на неопределённый срок

Если договор аренды участка заключён на неопределённый срок, то он не бессрочный, как многие считают. Срок его действия ограничен и зависит от цели, для которой предоставлен участок. Например, для участка под строительство индивидуального дома — это 20 лет, для застройки коммерческими объектами — от 3 до 10 лет. Поэтому проверяйте документы и следите за сроками, чтобы не лишиться преимущественного права на аренду и не попасть на торги.

Юристы АН “Правозем” помогают арендаторам земельных участков, попавшим в подобные ситуации. Мы получаем в Минстрое разрешения на строительство с уже просроченными договорами аренды. Также вводим построенные объекты в эксплуатацию и оформляем права собственности. После чего продлеваем договоры аренды в администрации без проведения торгов.

Кроме того, мы получаем градостроительные планы земельных участков и проводим все виды инженерных изысканий. На основании этого составляем проектную документацию и регистрируем её в ИСОГД с дальнейшим получением разрешения на строительство. Подсказываем, какие требования предъявляются к различным видам строительных объектов для успешной сдачи в эксплуатацию. Помогаем с арендой различных участков компаниям и физическим лицам.

Оцените статью
Добавить комментарий