Как расторгнуть договор купли-продажи дома?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи дома?

Приобретение недвижимого имущества у третьих лиц в обязательном порядке сопровождается заключением письменного договора купли-продажи, на основании которого в органах Росреестра будет производиться перерегистрация собственника.

Любой письменный договор купли-продажи – это соглашения между продавцом и покупателем относительно недвижимого объекта. Продавец обязуется передать его новому собственнику, а взамен получить оговоренную плату.

Природа договора ясна и понятна. Как и любой другой договор, сделку по купле-продаже недвижимости также можно расторгнуть.

Рассмотрим, каким образом это производится, и какие для этого нужны основания.

Как расторгнуть договор купли-продажи дома до и после регистрации?

Право собственности на приобретенную квартиру переходит к покупателю только после регистрации в органах Росреестра. Заключение письменного соглашения – это только первый шаг к переходу права собственности. После того, как соглашение подписано, необходимо подать двухстороннее заявление в Росреестр для регистрации перехода права собственности, основанием для которого и будет являться договор.

Процедура расторжения договора во многом будет зависеть от того, на какой сейчас стадии находится сделка.

Расторжение сделки до регистрации перехода права в Росреестре

Это наиболее простой способ расторжения договора, поскольку сделка как таковая без регистрации не завершена.

Стороны просто заключают двухстороннее письменное соглашение о расторжении сделки и не проводят никаких дальнейших процедур с регистрирующими органами.

Соглашение о расторжении должно заключаться в той же форме, что и сама сделка. Если стороны заключали договор в нотариальной форме, то и при расторжении нужно еще раз обратиться к нотариусу.

С момента расторжения стороны больше не имеют никаких взаимных прав и обязанностей – недвижимость остается у продавца, а деньги у покупателя.

Не будет иметь никакого правового значения, почему стороны взаимно решили расторгнуть сделку, если такое волеизъявление взаимно.

Расторгнуть договор даже на этом этапе в одностороннем порядке гораздо сложнее – для этого нужно обращаться в суд и доказывать, что одна из сторон допустила существенные нарушения при исполнении обязанностей.

Договор заключен, заявление о переходе права подано в Росреестр, но еще не зарегистрировано

В этом случае, стороны должны совместно подать заявление в Росреестр о прекращении регистрационных действий, а затем осуществить процедуру расторжения договора, что описана выше.

Переход права в Росреетре зарегистрирован и в ЕГРН собственником внесен покупатель

Это самый сложный вариант расторжения, который на практике встречается крайне редко.

Если запись о новом собственнике уже внесена в ЕГРН, то соглашение, которым сделка расторгнута, необходимо также подавать в органы Росреестра для аннулирования первоначальной сделки.

При этом на практике аннулирование сделки возможно только в период, когда первоначальная сделка ее признается действующей (не истек срок действия договора).

Если же срок истек, по соглашению сделку уже не расторгнуть.

В этом случае иногда применяется вариант с обратным договором – стороны просто меняются местами и покупатель продает обратно продавцу его же квартиру и получает назад оплаченные ему деньги.

В некоторых случаях вернуть все на круги своя возможно через признание сделки недействительной.

Если будет выяснено, что сделка была совершена с нарушением условий гражданского законодательства (например, одна из сторон оказалась недееспособным лицом, купля-продажа недвижимости была мнимой или притворной сделкой), то положения договора не могут быть применены и стороны обязаны вернуть обратно все полученное по сделке.

Росреестр внесет запись об аннулировании записи на основании судебного решения.

Основания для расторжения договора купли-продажи дома

Если стороны расторгают договор по взаимному согласию, то их мотивы могут быть абсолютно любыми. Люди могли банально передумать, все еще раз взвесив и оценив – это их право.

Совсем иная ситуация, когда стороны требуют расторжения договора в одностороннем порядке. Этот процесс, как уже указывалось выше, должен быть осуществлен исключительно в судебном порядке.

Сторона, которая настаивает на расторжении сделки должна доказать, что вторая сторона, желающая сохранить соглашение в силе, существенно нарушает условия сделки.

Типовой образец договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны покупателя.

Про типовой договор купли-продажи квартиры по ипотеке от Сбербанка 2018 смотрите тут.

Что понимается под «существенными нарушениями», смотрите ниже:

  • Продавец представил в отношении квартиры поддельные документы. Конечно, довольно сложно себе это представить на практике, но теоретически возможно;

Неверное указание площади, или вообще отсутствие у продавца каких бы то ни было прав на квартиру – вот вероятные нарушения.

Конечно, вся информация о приобретаемой недвижимости может быть проверена продавцом через заказ выписки из ЕГРН, а если этого сделано не было, то можно говорить о крайней неосмотрительности такого покупателя.

  • Нарушение условий о передаче квартиры. Если деньги внесены и оговоренный час передачи жилплощади по акту настал, но ключи покупателю так и не переданы, это нарушение условий договора;

Если продавец по непонятным причинам уклоняется от передачи объекта сделки покупателю, то последний имеет полное право обратиться в суд и потребовать расторжения договора.

  • Обратная ситуация – продавец не может дождаться внесения оплаты за квартиру. Недвижимость может быть уже передана (хотя это тоже очень неосмотрительно, передавать недвижимость до получения оплаты), но денег за нее продавец так и не увидел. Тогда уже он может написать исковое заявление в суд и потребовать расторгнуть такую сделку.

Исковое заявление в любом случае должно быть грамотно составлено.

Если есть сомнения относительно правильности подготовки подобного документа, то лучше обратиться к профессиональному юристу.

Негативные последствия расторжения договора купли-продажи дома для сторон

Есть в ст.453 ГК РФ один весьма интересный момент. В ней сказано, что при расторжении договора ни одна сторона не может потребовать возврата того, что уже фактически исполнено, если иное не предусмотрено соглашением.

П.4 ст.453 ГК РФ сформулирован именно таким образом:

«Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон».

Иными словами, может сложиться ситуация, при которой покупатель может внести оговоренный соглашением авансовый платеж, но покупатель квартиру ему не отдаст. Покупатель потребует через суд расторжения договора, которое суд удовлетворит.

При этом продавец откажется возвращать ему деньги, сославшись на вышеуказанную норму, и будет формально прав.

Справедлива и обратная ситуация. Покупатель получил квартиру после внесения авансового платежа, зарегистрировал право собственности и начал благополучно жить на новой жилплощади. Однако окончательный расчет с продавцом он так и не произвел. Если продавец в судебном порядке добьется расторжения договора, он рискует не получить назад своей квартиры.

Парадоксально, но факт.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, необходимо в тексте договора обязательно указывать, что в случае расторжения договора стороны должны вернуть друг другу все полученное в связи с исполнением взаимных обязательств.

Чтобы избежать подобных рисков, при заключении договора рекомендуется обращаться за консультацией к профессиональному юристу.

Лучше выявить все опасные моменты сделки до ее совершения, нежели потом пытаться отстоять свои права в судебных тяжбах.

Человек, не обладающий юридическим образованием, вполне может составить качественный текст договора, но вот «подсветить» такие тонкие моменты может только опытный правовед.

Как расторгнуть договор купли продажи дома?

Покупка объекта недвижимости считается процедурой, при которой нужно учитывать разные юридические тонкости. Встречаются ситуации, когда требуется расторжение договора купли-продажи дома. Как оформляется процедура, и с какими рисками связана?

Нормативная база

Расторжение договора купли-продажи недвижимости представляет собой прекращение гражданско-правовых отношений между покупателем и продавцом.

Процедура регулируется следующими нормативными актами:

  • Гражданский кодекс;
  • Закон № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей»;
  • Закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Порядок расторжения договора может быть прописан в самом тексте документа.

Закон № 2300-1 применяется к соглашениям, заключенным между физическим и юридическим лицом. Это может быть застройщик, риэлтерское агентство. Отношения между физическими лицами регулируются Гражданским кодексом.

Основания расторжения договора купли-продажи дома

Причины аннулирования сделки встречаются следующие:

  • согласие обеих сторон;
  • нарушение условий договора одним из участников сделки;
  • изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

До регистрации

До регистрации договора в Росреестре перехода права собственности не происходит. Если участники сделки приняли решение аннулировать сделку, то необходимо заключить соглашение об этом. Документ должен быть составлен в той же форме, что и договор купли-продажи. То есть, если договор был оформлен через нотариуса, то и соглашение заверяется в нотариальной конторе.

Если документы на переход права собственности уже поданы в Росреестр, то необходимо подать совместное заявление от покупателя и продавца в регистрирующие органы о том, что сделка расторгается. После аннулирования договора у сторон восстанавливается их первоначальный статус.

После регистрации

После регистрации право собственности на дом переходит к покупателю. Договор купли-продажи считается исполненным, поэтому правовые статусы сторон вернуть не получится.

Если участники сделки достигли соглашения, то они могут заключить новое соглашение. В нем предмет и стоимость остаются теми же, но покупатель и продавец меняются ролями. При отказе одной из сторон от аннулирования сделки, второй участник имеет право подать иск в суд.

При аннулировании государственной регистрации права на основании заявления от обеих сторон, возвращается половина оплаченной госпошлины (ст. 333.40 НК РФ).

Варианты расторжения

Расторжение договора происходит по добровольному соглашению или в судебном порядке. Инициатором может выступать любая заинтересованная сторона.

по инициативе продавца

Договор расторгается по инициативе продавца при наличии следующих оснований:

  • необоснованный отказ в регистрации права собственности;
  • отсутствие полной или частичной оплаты;
  • нарушение обязанности по страхованию объекта недвижимости, если это прописано в договоре.

Продавец должен направить претензию покупателю. Если вторая сторона отказывается аннулировать сделку, то пишется исковое заявление в суд.

по инициативе покупателя

По инициативе покупателя договор может быть расторгнут, если жилье аварийное, в нем имеются скрытые или явные дефекты.

Основаниями для аннулирования сделки также служат:

  • наличие обременений на дом;
  • нарушение прав несовершеннолетних;
  • неправильно оформленные документы;
  • несвоевременное освобождение жилья.

Для расторжения соглашения в одностороннем порядке необходимо оформить письменную претензию второй стороне с предложением аннулировать сделку. В ней нужно указать факт нарушения обязательств.

по соглашению сторон

Если обе стороны не протии расторжения сделки, то заключается мирное соглашение. Единой формы документа не установлено законодательно.

В нем нужно прописать следующие сведения:

  • личные данные продавца и покупателя;
  • реквизиты договора купли-продажи;
  • дата аннулирования сделки;
  • отсутствие претензий с обеих сторон;
  • дата подписания соглашения.

В документе необязательно указывать причину аннулирования сделки.

Пошаговая инструкция

Для того, чтобы расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения в одностороннем порядке, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  1. Составить претензию второй стороне об аннулировании сделки.
  2. Оформить исковое заявление в суд и подготовить документы.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Принять участие в судебных заседаниях.
  5. Получить решение суда.
  6. Обратиться в Росреестр, если в регистрационные данные уже были внесены изменения.

Сроки обращения в суд законодательством не установлены. Обычно к таким ситуациям применяется правило исковой давности. По нему гражданин имеет право обратиться в суд в течение 3 лет после того, как ему стало известно о нарушении его прав.

Досудебная претензия направляется заказным письмом с уведомлением. Если вторая сторона согласна с требованиями, то заключается добровольное соглашение. В случае, когда получатель претензии проигнорировал ее или отказывается решать проблему мирным путем, оформляется заявление в суд. На рассмотрение документа дается 30 дней, если иное не указано в договоре (ст. 452 ГК РФ).

При несоблюдении порядка досудебного урегулирования конфликта иск может быть возвращен судом гражданину. Это не лишает его права повторно обратиться с тем же заявлением после устранения нарушений.

В иске должны быть указаны следующие сведения:

  • наименование судебной инстанции;
  • данные об истце и ответчике;
  • реквизиты договора, номер и дата;
  • основания для расторжения соглашения;
  • ссылки на нарушенные нормативно-правовые акты;
  • требования истца;
  • список приложений.

Образец иска можно посмотреть/скачать здесь.

Если расторжение договора делается из-за невыполнения одной из сторон своих обязательств, то истец может требовать компенсацию упущенной выгоды или понесенных убытков. При подаче заявления юридическому лицу при нарушении прав потребителя, заявитель имеет право претендовать на оплату пени, возмещение морального вреда.

Судья рассматривает заявление в течение 5 дней после получения. Если иск принимается в производство, то должностное лицо назначает время слушаний (ст. 133 ГПК РФ). О дате предварительного заседания, как и основного рассмотрения дела должны быть извещены все стороны.

Одновременно с иском можно подать заявление о принятии обеспечительных мер (ст. 140 ГПК РФ). Это необходимо для того, чтобы ответчик не смог распорядиться домом по своему усмотрению, пока будут длиться разбирательства.

При принятии положительного решения необходимо обратиться в Росреестр с судебным актом. Он является основанием для внесения изменений в регистрационные записи относительно объекта недвижимости.

Решение суда вступает в силу через месяц после его принятия в окончательной форме. В течение этого срока его можно обжаловать в апелляционном порядке. Если жалоба не подана своевременно по уважительной причине, то этот период может быть восстановлен.

Документы

К исковому заявлению требуется приложить следующие документы:

  • копия договора купли-продажи;
  • документ о досудебном урегулировании конфликта;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы, подтверждающие основания расторжения договора;
  • расчет взыскиваемой суммы (если требуется).

При подаче заявления и документов представителем гражданина необходима нотариальная доверенность.

Подсудность

Подсудность иска о расторжении договора купли-продажи дома устанавливается ст. 29 ГПК РФ. Заявление подается по месту нахождения объекта недвижимости. Иски, связанные с защитой прав потребителя, могут подаваться по адресу истца или ответчика, его юридического адреса.

Госпошлина

Размер госпошлины зависит от стоимости иска. Он рассчитывается в соответствии со ст. 333.19 НК РФ и составляет:

  • от 100 000 до 200 000 – 3200 руб. и 2% от суммы, выше 100 000 руб.;
  • от 200 000 до 1000 000 – 5200 руб. и 1% от стоимости больше 200 000 руб.;
  • от 1000 000 – 13200 руб. и 0,5% от суммы выше 1000 000 руб.

Максимальный размер госпошлины составляет 60 000 руб.

Если иск подается на основании Закона «О защите прав потребителей», то на сумму до 1 000 000 руб. сбор в государственную казну не оплачивается. При стоимости дома больше госпошлина рассчитывается на общих основаниях.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что если покупатель не оплатил стоимость дома, то продавец имеет право требовать расторжения соглашения и возврата объекта недвижимости.

Так, гражданка Д. продала гражданину П. дом с земельным участком в Санкт-Петербурге за 4,5 млн. руб. Право перехода собственности было зарегистрировано, но истица не получила от покупателя денежных средств. Женщина обратилась в суд.

На заседании гражданин П. заявил, что передал бывшей владелице дома всю сумму, но его слова не подтверждены расписками и другими документами. В решении Приморского районного суда Санкт-Петербурга № 2-1214/2016 указано, что сделка должна считаться расторгнутой, а недвижимость возвращена гражданке Д.

Ответчик подал апелляционную жалобу в городской суд Санкт-Петербурга. Должностное лицо по результатам рассмотрения материалов дела вынесло решение о том, что гражданке Д. должно быть возвращено не имущество, а оплачен долг и проценты со ссылкой на ст. 486 ГК РФ.

Рассмотрение дела в Верховном суде позволило вернуться к изначальному решению. Коллегия постановила, что согласно ст. 486 ГК РФ продавец может требовать деньги с покупателя согласно договору и проценты за несвоевременную оплату, но это не лишает его права расторгнуть соглашение и вернуть себе объект недвижимости.

Читайте также:  Как оформить кредит неработающему ?

Сложности при расторжении договора

Расторжение договора купли-продажи дома непростая процедура. Поэтому как покупатель, так и продавец могут столкнуться с некоторыми сложностями.

из-за скрытых дефектов

Нередко новый владелец дома решает расторгнуть договор из-за скрытых дефектов. Это касается недостатков, которые невозможно выявить при визуальном осмотре. Скрытые дефекты могут проявиться в процессе эксплуатации дома. Это могут быть проблемы с отоплением, появление грибка на стенах и другие недостатки.

На основании ст. 475 ГК РФ в случае, если дефекты не были оговорены продавцом, покупатель может требовать:

  • соразмерного уменьшения стоимости объекта недвижимости;
  • устранения недостатков в разумные сроки;
  • возмещение расходов на исправление дефектов продавцом собственными силами;
  • расторжения договора купли-продажи.

При подаче иска в суд необходимо предоставить свидетельства того, что скрытые дефекты были до того момента, когда объект недвижимости был передан покупателю. Обычно для этого проводится специальная экспертиза, результаты которой прикладываются к исковому заявлению.

в связи с неоплатой

Расторжение договора в связи с неоплатой покупателем всей или части суммы встречается нередко. При этом должностное лицо может постановить взыскать с гражданина деньги и проценты за просрочку, а не аннулировать сделку. Верховный суд придерживается точки зрения, что продавец имеет право требовать расторгнуть договор, о чем говорит Постановление Пленумов Верховного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010.

Заключение

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

  1. Расторгнуть договор купли-продажи дома можно при заключении добровольного соглашения или в судебном порядке.
  2. Основаниями для аннулирования сделки могут служить существенные нарушения условий документа или изменение обстоятельств.
  3. Перед подачей иска в суд необходимо направить письменную претензию второй стороне.
  4. Заявления рассматриваются судебным органом по месту нахождения объекта недвижимости.

Расторжение договора купли-продажи дома в судебном порядке является непростым процессом, поэтому рекомендуется обратиться к юристам для правильного составления иска. Специалисты помогут правильно составить заявление и собрать необходимые доказательства для успешного разрешения дела.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как это сделать?

Иногда происходят ситуации, когда после заключения договора купли-продажи недвижимости одна из сторон принимает решение его расторгнуть.

Однако, как быть в том случае, если договор уже зарегистрирован в Росреестре?

Рассмотрим, на каких основаниях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли провести расторжение после регистрации?

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор? Ответ на поставленный вопрос главным образом зависит от стадии выполнения условий, обговоренных в рамках договора. Тут возможны два варианта:

  • Если квартира уже передана покупателю, а деньги получены продавцом, то в данном случае расторгнуть сделку уже не получится. Единственный выходом из подобной ситуации является оформление сделки обратной купли-продажи квартиры.
  • Если участники соглашения еще не рассчитались между собой, то тогда есть шанс вернуть все на исходные позиции, даже при условии того, что договор уже прошел процедуру регистрации.

Есть большая разница в последствиях судебного решения между расторжением договора и признанием договора недействительным:

    В судебной практике, если договор признан недействительным продавец и покупатель должны будут вернуть друг другу все полученное по сделке, то есть обменять назад деньги на квартиру (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Основания для признания договора недействительным (ст. 168-179 ГК РФ):

  • оформление сделки с нарушением законодательства;
  • противоречие нормам правопорядка и нравственности;
  • заключение соглашения путем обмана;
  • если одна из сторон сделки недееспособна или не достигла 14 лет и др.
  • Если договор расторгается по инициативе одной из сторон в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ участники соглашения не имеют права требовать возврата того, что было исполнено ими до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Одна из сторон может требовать только возмещения убытков (п. 5. ст. 453ГК РФ).
  • Поэтому лучше изначально включить в условия договора купли-продажи пункт о действиях сторон в случае его расторжения.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Основания: в каких случаях расторжение возможно?

    Далее рассказано, можете ли вы расторгнуть договор, к примеру, по обоюдному желанию со второй стороной. В соответствии со статьей 450 и 450.1 ГК РФ существует три причины, по которым стороны сделки могут разорвать достигнутую ранее договоренность:

    • Письменное соглашение, заключенное по обоюдному желанию покупателя и продавца недвижимости.
    • Судебное решение, вынесенное по требованию одного из участников сделки купли-продажи недвижимости.
    • Односторонний отказ от выполнения условий, обозначенных в рамках договора (в случаях, предусмотренных законодательством или четко прописанных в самом соглашении).

    Сроки отмены сделки

    Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд можно в течение 3 лет с момента, если одна из сторон сделки узнала о нарушении своего права. Такой срок исковой давности установлен в п.1 ст. 196 ГК РФ.

    Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

    1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
    2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

    Как аннулировать в досудебном порядке?

    Узнайте, как же расторгнуть договор после гос регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ прежде чем обратиться в суд с иском о расторжении договора покупатель (продавец) должен предпринять попытки мирно урегулировать данный вопрос. Для этого в адрес другой стороны необходимо направить письменное извещение, содержащее соответствующую просьбу. Единого образца такого документа нет, поэтому его можно составить в произвольной форме. При этом рекомендуется прописать точный срок, в течение которого должен поступить ответ.

    Так, если вторая сторона сделки согласилась аннулировать заключенную ранее договоренность, то далее выполняются следующие действия:

      Cоставляется письменное соглашение. Делается это в том же порядке, что и подготовка первоначального документа. Так, если договор купли-продажи был удостоверен нотариусом, то и данное соглашение должно быть оформлено аналогичным образом.

    Сегодня нет единой формы такого документа, однако он обязательно должен включать в себя следующую информацию:

    • название бумаги;
    • дату и место заключения соглашения;
    • ФИО покупателя и продавца квартиры;
    • реквизиты первоначального договора;
    • день, начиная с которого договоренность будет считаться расторгнутой;
    • заявление об отсутствии претензий между участниками сделки;
    • реквизиты сторон соглашения.
  • Далее покупатель и продавец должны поставить свои подписи в подготовленном документе. Именно с этого момента договор купли-продажи квартиры будет считаться аннулированным.
  • Если уже были переданы документы на регистрацию права собственности, то стороны разорванной сделки должны подать в Росреестр совместное заявление о прекращении данной процедуры и возврате всех бумаг (п. 1 ст. 31 Закон РФ от 13.07.2015 год № 218-ФЗ).
    • Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости
    • Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

    Как отменить соглашение?

    Иногда аннулировать договор мирным путем не получается, так как вторая сторона не желает идти на встречу. В этом случае единственным выходом является обращение в суд. Однако для этого необходимо, чтобы было соблюдено одно из следующих условий (п. 2 ст. 452 ГК РФ):

    • Наличие письменного отказа в расторжении сделки, полученного от продавца (покупателя).
    • Неполучение ответа в срок, обозначенный в извещении. При этом, если конкретной даты не было указано, то за такой период принимается 30 дней.

    С чего начать: на каком основании допустимо оспорить сделку на недвижимость?

    Так, в соответствии со ст. 450 и 451 ГК РФ договор может быть расторгнут через суд только при наличии следующих оснований:

      Существенное нарушение условий договора. К типичным примерам такого относятся:

    • отказ от оплаты квартиры со стороны покупателя;
    • отказ освободить помещение продавцом;
    • внезапное появление третьих лиц, имеющих право пользования жилым помещением, о чем покупатель не был о на момент регистрации сделки.
  • В других ситуациях, предусмотренных законодательством (например, наличие признаков недействительности сделки).
  • Существенное изменение обстоятельств сделки.
  • Таким образом, продавец (покупатель) не имеет права на пустом месте подать ходатайство в суд об аннулировании письменной договоренности. Сделать это можно только при наличии серьезных оснований с представлением соответствующих доказательств.

    Подготовка к судебному процессу: какие потребуются документы и доказательства?

    Следующим шагом является подготовка необходимого пакета бумаг. Общий перечень документов приведен в ст. 132 ГПК РФ. Сюда входит:

    • исковое заявление;
    • квитанция об уплате госпошлины;
    • доверенность на представление интересов в суде (если от имени истца участвовать в заседаниях будет его представитель);
    • доказательства правомерности выдвинутых требований;
    • предложение о расторжении договора, которое ранее направлялось в адрес ответчика.

    Особое внимание следует уделить доказательной базе, которая будет представлена в суде. В данном случае набор документов будет зависеть от конкретных обстоятельств дела. В качестве примера можно рассмотреть несколько типичных ситуаций:

    • в случае, если продавец настаивает на том, что договор купли-продажи квартиры был подписан им в невменяемом состоянии, то ему необходимо будет представить заключение судебно-психиатрической экспертной комиссии;
    • если согласно исковому заявлению недвижимость находится в аварийном состоянии, а покупатель приобрёл ее, не зная об этом факте, то в суде необходимо будет представить экспертное заключение сторонней организации.

    Кроме того, в качестве доказательств также могут выступать показания:

    • соседей;
    • случайных свидетелей;
    • близких родственников и т.д.

    Порядок обращения с иском

    Подача иска производится в общепринятом порядке:

    1. Выбор судебного органа. Споры, связанные с недвижимостью, разрешаются в судах общей юрисдикции. При этом подавать заявление необходимо по месту жительства истца или по месту нахождения оспариваемого имущества.
    2. Оплата госпошлины.
    3. Подготовка иска и сбор необходимых бумаг.
    4. Передача полного пакета документации в канцелярию судебного органа.Получение уведомления о принятии дела к рассмотрению и дальнейшее ожидание повестки в суд.

    Правила оформления иска

    В соответствии со ст. 131 ГПК РФ исковое заявление подается в письменном виде. В нем обязательно должна быть отражена следующая информация:

    1. координаты судебного органа, в которое направляется ходатайство;
    2. сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес проживания, телефоны и т.д.);
    3. основания обращения и выдвигаемые требования;
    4. стоимость иска (в данном случае это будет цена квартиры), а также расчет сумм, которые истец желает дополнительно взыскать (например, расходы, понесенные на ремонт квартиры, в которой невозможно дальнейшее проживание);
    5. сообщение о пытке решить вопрос в досудебном порядке (обязательно приложить копию предложения о досудебном урегулировании вопроса с отметкой о вручении ответчику);
    6. перечень документов, которые прилагаются к иску.
    • Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости
    • Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости

    Ход процесса

    Порядок судебного разбирательства четко определен в главах 13 – 16 ГПК РФ.

    Сроки

    В течении какого времени можно расторгнуть договор и есть ли точные сроки? Так, весь судебный процесс условно делится на несколько этапов:

    1. Рассмотрение искового заявления – в соответствии со ст. 133 ГПК РФ судья должен вынести решение о принятии дела к производству в течение 5 дней с момента поступления иска.
    2. Подготовка к судебному процессу – на данном этапе уточняются отдельные нюансы и обстоятельства дела, определяется законодательство, действующее в конкретной области и т.д. Точные сроки длительности подготовительного процесса в кодексе не указаны. Они устанавливаются судьей в соответствующем определении.
    3. Разбирательство по делу – на этом этапе организуются судебные заседания, выслушиваются доводы обеих сторон, показания свидетелей и т.д. В соответствии с п. 1 ст. 154 ГПК РФ гражданские дела должны быть разрешены в течение 2 месяцев с момента подачи иска (в случае, если не обнаружились новые обстоятельства дела).
    4. Вынесение решения – вступает в законную силу через месяц после его оглашения.
    Издержки истца

    Согласно п. 1 ст. 88 ГПК РФ вся совокупность судебных расходов делится на две группы:

    1. Уплата госпошлины.
    2. Издержки, связанные с рассмотрением дела.

    Так, в ходе судебного разбирательства истец может понести следующие расходы:

    • суммы, которые необходимо выплатить свидетелям, различным специалистам, экспертам и переводчикам;
    • оплата проезда и проживания лиц, привлеченных к судебному разбирательству;
    • выплата вознаграждения представителям истца;
    • компенсация за потерю времени (если поданный иск является неосновательным) и т.д.
    Как вести себя в зале заседания истцу?

    В ходе судебного заседания очень важно следить за своим поведением. Истцу следует придерживаться следующих основных правил:

    • соблюдать этикет поведения в суде (при обращении судьи вставать с места, использовать выражение «Ваша честь» и т.д.);
    • следить за своими эмоциями (недопустимо бурное выражение мыслей, крик, оскорбления);
    • складно и последовательно излагать свою точку зрения;
    • не отклоняться от существа дела в ходе изложения своего мнения.

    Действия после вынесения решения

    После судебного разбирательства дальнейшие действия истца будут зависеть от вынесенного решения.

    Как вернуть обратно право собственности?

    После удовлетворения иска, следующим шагом продавца будет являться возращение права собственности на квартиру, переданную по расторгнутому договору-купли продажи. Для этого необходимо аннулировать ранее зарегистрированное право и оформить его на «нового» владельца.

    Итак, в данном случае истцу необходимо подготовить соответствующее заявление и явиться с ним в территориальное отделение Росреестра. Основанием для погашения права собственности предыдущего собственника будет являться судебное решение.

    Как обжаловать решение в вышестоящие инстанции?

    В п. 2 ст. 321 ГПК РФ написано, что любая из сторон судебного разбирательства (истец или ответчик) имеет право обжаловать вынесенное решение. Делается это в следующем порядке:

    1. вначале необходимо составить апелляционную жалобу;
    2. далее ее следует подать в суд, в котором было принято первоначальное решение;
    3. по истечении срока, отведенного для обжалования, суд первой инстанции направляет дело вместе с жалобой и другими материалами в суд апелляционной инстанции, где происходит ее дальнейшее рассмотрение.

    Таким образом, аннулировать действие договора купли-продажи квартиры после его регистрации в ЕГРН в отдельных случаях вполне возможно. При этом наиболее удобным и простым вариантом является расторжение соглашения по обоюдному согласию обеих сторон сделки.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас

    +7 (499) 938-94-16 (Москва)
    +7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости: пошаговая инструкция

    Дата публикации материала: 25.02.2021

    Последнее обновление: 25.02.2021

    Рассказываем, как правильно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и избежать возможных проблем.

    Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости

    Итак, в каких случаях вы можете расторгнуть договор купли-продажи дома или квартиры? В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ любой договор может быть расторгнут:

    • По соглашению сторон;
    • По требованию одной из сторон (в судебном порядке).

    Первый вариант наиболее выгоден для всех участников сделки, однако, на практике (в Москве и Московской области) добровольное соглашение о расторжении встречается крайне редко. Намного чаще можно встретить расторжение договора в одностороннем порядке — при существенном нарушении договора одной из сторон.

    Читайте также:  Микрозаймы — что делать если нечем платить

    Что касается причин отмены сделки, то их может быть множество. Например:

    • Покупатель не передал деньги продавцу;
    • Прежний собственник отказывается выселяться из проданной квартиры;
    • Выяснилось, что при заключении сделки были использованы поддельные документы;
    • В правоустанавливающих документах были обнаружены ошибки и т.д.

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон

    Чтобы расторгнуть договор купли-продажи дома или квартиры по соглашению сторон, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

    Шаг первый: составьте соглашение о расторжении договора

    Если обе стороны договора согласны отменить сделку, продавец и покупатель должны составить письменное соглашение о расторжении договора (ст. 452 ГК РФ).

    По общему правилу соглашение составляется в произвольной форме, с обязательным указанием основных пунктов:

    • Сведения о продавце (ФИО, дата рождения, паспортные данные);
    • Сведения о покупателе (ФИО, дата рождения, паспортные данные);
    • Сведения о недвижимости (местонахождения, общая площадь и т.д.);
    • Реквизиты договора купли-продажи недвижимости;
    • Условия расторжения договора;
    • Дата, с которой договор прекращает свое действие;
    • Дата и места подписания соглашения.

    Обратите внимание! Если договор купли-продажи был заверен у нотариуса, соглашение о расторжении такого договора также должно быть заверено нотариально.

    Шаг второй: обратитесь в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)

    На следующем этапе продавцу и покупателю необходимо обратиться в Росреестр — для регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи (адреса и телефоны отделений Росреестра в Москве представлены на сайте rosreestr.ru).

    После соблюдения всех необходимых бюрократических процедур в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) будет внесена запись о прекращении сделки.

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке

    Чтобы расторгнуть договор купли-продажи дома или квартиры в одностороннем порядке, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

    Шаг первый: подготовьте исковое заявление

    Основные требования, предъявляемые к содержанию искового заявления, прописаны в ст. 131 ГПК РФ.

    Итак, в соответствии с действующим законодательством, в исковом заявлении должны быть указаны:

    • Наименование и реквизиты суда, в который подается исковое заявление;
    • Данные истца (ФИО, место жительства, паспортные данные, контактный телефон, адрес электронной почты);
    • Данные ответчика (ФИО и место жительства);
    • Обстоятельства дела (обязательно должны быть указаны реквизиты и условия договора купли-продажи);
    • Требования истца (в данном случае — требование о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества);
    • Цена иска;
    • Перечень прилагаемых к заявлению документов.

    Шаг второй: соберите необходимый пакет документов

    Исчерпывающий перечень документов, которые необходимо приложить к исковому заявлению, можно найти в ст. 132 ГПК РФ:

    • Копия договора купли-продажи недвижимости;
    • Копии искового заявления (в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц);
    • Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
    • Расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, подписанный истцом;
    • Квитанция об уплате госпошлины.

    Шаг третий: обратитесь в суд

    Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи подается в районный суд по месту нахождения недвижимости.

    Обратите внимание! Если вы живете в Москве, найти нужный вам суд вы можете на сайте mos-gorsud.ru.

    Шаг третий: примите участие в судебном заседании

    В течение пяти рабочих дней после регистрации искового заявления суд должен назначить дату и время заседания.

    Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование (т.е., через 30 дней).

    Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

    Последние изменения: Январь 2021

    Все сделки по продаже дома или квартиры в соответствии с действующим законодательством должны быть оформлены документально, путем подписания договора купли-продажи. Когда же все формальности соблюдены, и право перехода собственности зарегистрировано уполномоченными на это государственными органами, возникает вопрос: «Реально ли отказаться от сделки на данном этапе и отменить продажу?» Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации действительно возможно, если соблюсти ряд условий.

    Прекращение действия ДКП: главные моменты

    Под прекращением понимается, совокупность действий, аннулирующих заключенный ранее договор купли-продажи. Его обязательно требуется оформить документально в письменном виде.

    Согласно законодательству установлен период в размере трех лет, в течение которых стороны договора купли-продажи вправе рассчитывать на расторжение подписанного договора (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

    Аванс, если такой был прописан по договору и уплачен стороной на деле, не подлежит возвращению продавцу, как уже исполненное обязательство, если иное не предусмотрено условиями ДКП.

    Заявление от физ. лица о прекращении регистрации. Образец (16,9 KiB, 256 hits)

    Когда возможно расторжение договора купли-продажи

    В главе 29-й Гражданского кодекса РФ содержатся основополагающие нормы, которыми стоит руководствоваться при необходимости расторгнуть договор купли-продажи.

    Законодательно предусмотрены два варианта расторжения договора купли-продажи недвижимости после перехода прав на нее новому владельцу:

    1. Предпочтительным и упрощенным является способ расторжения, когда это решение достигнуто по обоюдному соглашению сторон (п.1 ст. 450 ГК РФ).
    2. Встречаются случаи, когда согласия другой стороны (других сторон) не удалось добиться. Тогда разрешить ситуацию получится лишь по обращению в суд (п.1 ст. 450 ГК РФ).

    В п. 2 ст. 450 ГК РФ также обозначено, что за основание для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке принимается факт существенного нарушения условия, обозначенного в договоре, одной из сторон.

    Оформление расторжения при наличии обоюдного согласия

    Когда стороны сошлись во мнении и готовы расторгнуть ДКП недвижимости, одним из используемых способов признается составление еще одного договора купли-продажи. По новому договору право недвижимое имущество возвращается первоначальному владельцу, который на этот раз выступает в роли покупателя. Впоследствии права по сделке нужно вновь зарегистрировать.

    Если составляется соглашение на расторжение договора купли-продажи, то оно подписывается обеими сторонами. О расторжении должна быть сделана отметка в Росреестре.

    Соглашение о расторжении договора купли-продажи. Бланк (13,1 KiB, 234 hits)

    Расторжение ДКП жилплощади через суд

    При отсутствии согласия, стороне, изъявившей желание прекратить действие ДКП по сделке с недвижимостью, требуется в письменной форме обратиться за получением такового ко второй стороне-участнику.

    По истечении 30-ти дней со дня отправки уведомления, не зависимо от того будет ли получен отказ, или запрос будет оставлен без внимания, возникает право на обращение в суд.

    Иск о расторжении договора купили-продажи квартиры (57,0 KiB, 241 hits)

    Побуждение к аннулированию договора

    В юридической практике встречаются случаи, когда расторжение происходит по инициативе покупателя жилья.

    Имеется ряд поводов, благодаря которым покупатель вправе рассчитывать на положительное решение по своему вопросу:

      проданное жилье не соответствует основным параметрам и характеристикам, зафиксированным в договоре (техническое состояние, площадь, количество комнат и хозяйственных построек не соответствует документам); неожиданно возникшие обременения: задолженности по уплате платежей по коммунальным услугам; появление лица, неосведомленного о продаже и имеющего законные права жить и пользоваться имуществом и претендующего на реализацию своих законных прав. не произошла фактическая передача недвижимости продавцом покупателю, либо была осуществлена, но не в полной мере, или в случае существенного несоблюдения сроков передачи.

    Совершение платежа требуется подтвердить: распиской, квитанцией, выпиской из банка и др.

    Иные обстоятельства для аннулирования

    Помимо указанных обстоятельств, за основания достаточные для аннулирования ДКП недвижимости бывают:
    1 Сделка, осуществленная сторонами, признается недействительной, если совершена при наличии следующих факторов:

      сторона-участник операции по сделке с квартирой (домом) недееспособный гражданин; подписание договора было получено насильно, посредством угрозы благополучию и здоровью непосредственно участнику сделки или членам его семьи; сторону сделки заведомо ввели в заблуждение, обманули, что принудить к заключению договора.
      внесения изменения в законодательную базу; существенное изменение стоимости объекта сделки, например, при возникновении финансового кризиса.

    3 Сделка заключалась с явным нарушением действующего законодательства.

    4 Договором ущемляются права несовершеннолетних.

    5 Сделка совершена вопреки общепринятым и государственным нормам и неприемлема государством и обществом.

    6 При составлении документов допущена грубая ошибка, которая выявлена уже после подписания договора.
    Чтобы сделка попала под данную категорию, нужно одновременное соответствие четырем условиям:

      Появиться неожиданно; Представлять собой непреодолимое обстоятельство; Быть угрозой к возникновению ущерба сторон-участников; Касаться каждого участника.

    Специфика правильной подачи обращения в судебную инстанцию

    Не редки случаи, когда судья вынес вердикт: договор подлежит расторжению, но имущество остается во владении приобретателя по ДКП. Так как аннулировать продажу и при этом вернуть права на недвижимость? Чтобы это осуществить, в иске нужно обязательно указать требование не только о расторжении, но и возврате, а также о компенсации ущерба.

    Заключение

    Стоит учитывать тот факт, что в большинстве случаев решить вопрос полюбовно не всегда удается, а многочисленные судебные тяжбы – утомительный и затратный процесс, поэтому перед подписанием ДКП необходимо тщательным образом исследовать все нюансы:

      учесть в договоре право и порядок проведения процесса расторжения; прописать в ДКП важные условия, касающиеся оплаты, сроков, и способа фактического приема-передачи недвижимости.

    Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

    Расторжение договора купли / продажи недвижимости после регистрации перехода права собственности

    Завершающей процедурой оформления сделок купли-продажи недвижимости является государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателю. На практике нередко встречаются случаи, когда по тем или иным обстоятельствам возникает необходимость расторжения договора купли-продажи уже после регистрации сделки. Рассмотрим данные ситуации более подробно.

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон

    Продавец и покупатель могут расторгнуть договор купли-продажи без обращения в суд на основании письменного соглашения сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), при условии что сделка после регистрации не была полностью исполнена сторонами.

    Например, если покупатель не расплатился за приобретённую квартиру в установленные договором сроки и при этом выплатил менее половины её стоимости.

    Соглашение о расторжении договора купли-продажи заключается в той же форме, что и сам договор. Если сделка купли-продажи была удостоверена нотариусом, то соглашение о расторжении также подлежит заключению в нотариальной форме. В соглашении о расторжении договора должны быть указаны следующие обязательные сведения:

    • наименование и реквизиты сторон;
    • ссылка на расторгаемый договор;
    • чётко выраженное намерение сторон на прекращение договора, т.е. указание на то, что договор расторгается;
    • реквизиты объекта недвижимости, в отношении которого осуществлялась купля-продажа;
    • обязанности сторон по возврату объекта и денежных средств с указанием сроков и порядка совершения указанных действий.

    Если недвижимость уже фактически передана покупателю по акту приёма-передачи, к соглашению о расторжении прикладывается акт возврата объекта. Для исполнения соглашения о расторжении договора купли-продажи сторонам необходимо обратиться в регистрирующий орган (Росреестр) с совместным заявлением на обратный переход права собственности. Договор будет считаться расторгнутым с даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

    Если же сделка была полностью исполнена (недвижимость передана и стоимость её оплачена), то расторгнуть такой договор по соглашению сторон уже нельзя, т.к. его действие прекратилось. В этом случае сторонам необходимо заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец и покупатель меняются местами.

    Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке

    Законодательство РФ не предусматривает одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимости во внесудебном порядке после процедуры регистрации. Такой договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон только через суд в следующих случаях (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ):

    • при существенном нарушении договора другой стороной;
    • в иных случаях, предусмотренных сторонами в договоре.

    При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по вышеуказанным основаниям.

    Допущение стороной существенного нарушения является одним из наиболее распространённых оснований расторжения договора купли-продажи.

    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Вопрос о том, считается ли конкретное нарушение существенным, будет решать суд с учётом обстоятельств дела.

    Так, например, существенным нарушением договора со стороны покупателя судебная практика признаёт следующие случаи:

    • если покупатель вообще не оплатил стоимость объекта недвижимости;
    • если покупатель не оплатил большую часть стоимости объекта недвижимости и допустил значительную просрочку в оплате.

    Со стороны продавца существенное нарушение может иметь место, когда продавец отказывается передать объект покупателю в фактическое владение и пользование, необоснованно уклоняется от подписания акта приёма-передачи после регистрации сделки.

    Договор может быть также расторгнут по требованию любой из сторон при существенном изменении обстоятельств (п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ). Существенным считается изменение таких обстоятельств, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили на значительно отличающихся условиях.

    Чтобы расторгнуть договор по этому основанию, необходимо доказать, что у стороны — инициатора расторжения есть одновременно четыре условия, названные в п. 2 ст. 451 ГК РФ:

    • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
    • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
    • исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
    • из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

    Являются ли изменения обстоятельств существенными, определяет суд в каждом конкретном случае. Как показывает практика, суды обычно отказывают в удовлетворении требования о расторжении договора по данному основанию.

    Расторжение договора купли-продажи по инициативе одной из сторон

    Кроме вышеуказанных оснований, по которым договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, рассмотрим также ситуации с расторжением договора в суде по инициативе продавца и покупателя.

    Продавец вправе в одностороннем порядке требовать расторжения договора купли-продажи путём обращения в суд в следующих случаях:

    • отказ покупателя от приёмки объекта и его оплаты;
    • неисполнение покупателем обязанности по внесению оплаты за приобретённую недвижимость, если договором предусмотрена рассрочка платежа (однако продавец не может отказаться от договора, если покупатель выплатил более половины стоимости имущества);
    • неисполнение покупателем судебного решения о взыскании с него денег за оплату недвижимости.

    Покупатель может требовать расторжения договора купли-продажи через суд при наличии следующих обстоятельств:

    • в случае обнаружения обременений недвижимости правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (например, если после регистрации сделки выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц, имеющих право бессрочного пользования жилой площадью);
    • при наличии правопритязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти правопритязания впоследствии были в установленном порядке признаны правомерными (например, риск правопритязания супруга продавца, согласие которого на сделку не было получено);
    • в случае отказа продавца передать недвижимость покупателю;
    • если переданная недвижимость имеет существенные недостатки. В этом случае для определения признаков существенности суд, как правило, назначает экспертизу;
    • если продавец при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, указанную в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ (обременения земельного участка, ограничения его использования в соответствии с разрешённым использованием и др.).

    Порядок действий при расторжении договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке

    Для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке необходимо соблюсти определённый порядок действий.

    До обращения в суд сторона-инициатор расторжения должна направить другой стороне письменное требование о расторжении договора. Требование о расторжении может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор либо в случае неполучения ответа в срок, указанный в уведомлении или установленный законом или договором, а если такой срок не указан — по истечении 30-дневного срока.

    Читайте также:  Какие документы нужны для открытия пекарни

    По итогам рассмотрения иска суд может вынести следующие решения:

    • о расторжении договора купли-продажи;
    • об отказе в удовлетворении иска;
    • о возвращении недвижимого имущества и возврата денежных средств.

    Продавец вправе заявить в иске о применении норм законодательства о неосновательном обогащении (ст. 1102-1104 Гражданского кодекса РФ). В этом случае покупатель по решению суда должен вернуть всё, чем владеет незаконно. Таким образом, при обращении в суд с иском необходимо заявлять не только о расторжении, но и о последствиях прекращения действия договора – возврате недвижимости или денежных средств.

    Кроме того, при рассмотрении дела о расторжении истец может заявить дополнительные требования о взыскании понесённых убытков (например, стоимости неотделимых улучшений, произведённых покупателем в период владения квартирой), а также о возмещении морального вреда.

    Необходимо иметь в виду, что судебное разбирательство по спорам о расторжении договора купли-продажи носит, как правило, затяжной характер, и за это время ответчик может продать объект недвижимости. Поэтому при обращении в суд важно заявить об обеспечении иска: по ходатайству истца суд может наложить арест на спорную недвижимость.

    Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения Росреестром записи в ЕГРН о расторжении договора по заявлению соответствующей стороны (инициатора расторжения договора).

    Расторжение договора купли-продажи квартиры

    Желание расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) квартиры может возникнуть по разным причинам: покупатель не выплатил сумму, указанную в договоре; собственник отказывается покинуть квартиру; на жилье появились иные претенденты; условия проживания не соответствуют ожидаемым. Иногда стороны договариваются об обоюдном расторжении сделки и оформляют соглашение, но чаще приходится обращаться в суд.

    Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры

    Процесс заключения договора «растянут» во времени. Это связано с необходимостью собирать справки, проверять документы, урегулировать вопросы с органами опеки и попечительства, банком. За это время может случиться, что решительно настроенный продавец (покупатель) откажется от намерения совершать сделку, или, поддавшись давлению, подпишет договор, но постарается быстрее все вернуть «на круги своя». Закон предоставляет такую возможность. Гражданский кодекс регламентирует не только процесс заключения сделки, но и порядок ее расторжения.

    Прекращая соглашение, собственник и покупатель надеются, что одному вернется недвижимость, а другому — деньги. Однако если в договоре нет пунктов, предполагающих возврат имущества, то расторжение сделки не является основанием для возврата квартиры покупателю.

    Например, в соглашении прописано «… при невыполнении указанных условий одной из сторон договор может быть расторгнут в одностороннем порядке или по обоюдному согласию». Из содержания ясно — расторжение возможно, но это ничего не влечет.

    Как нужно: «… При расторжении договора Продавец и Покупатель обязуются вернуть все исполненное по обязательствам» и далее — конкретизировать, когда производится возврат имущества: «… Возврат необходимо произвести в течение n дней. При несоблюдении данного условия нарушителем выплачивается неустойка в размере m».

    Если договор заключен без нарушения норм права, то только при наличии подобных пунктов возможен возврат к исходному состоянию.

    Согласно ст. 450-453 ГК РФ, расторгнуть заключенный договор купли продажи можно:

    • по соглашению сторон;
    • по требованию одной их сторон путем обращения в суд.

    Стоит уяснить, что «расторгнуть» договор — не значит забыть о нем и жить по-прежнему. Придется заключить «соглашение о расторжении» в той форме, в которой изначально оформлялся документ купли-продажи.

    До регистрации

    Ключевой момент в приобретении квартиры — переход права собственности. Только после регистрации покупатель становится собственником, имеющим право на распоряжение имуществом. До тех пор законным владельцем все еще является продавец.

    На этом этапе для расторжения сделки достаточно составить соглашение о прекращении договора.

    После регистрации

    Если покупатель стал законным собственником, и все условия договора уже выполнены, значит, документ не действует, и расторгать нечего.

    Отменить сделку можно будет только в случаях, предусмотренных законодательством, а также если ранее в договоре были прописаны условия расторжения сделки.

    Один из вариантов выйти из сложной ситуации — заключить новый ДКП, согласно которому квартира перейдет прежнему собственнику.

    Основания и условия для расторжения сделки

    Основная статья закона, на которую ссылаются при отмене соглашения — ст. 450 ГК РФ. Согласно п. 2, изменение или расторжение договора возможно по одной из причин:

    • одна из сторон существенно нарушила условия;
    • в иных случаях, предусмотренных законом.

    Положения подчеркивают свободу договорных отношений, возможность скорректировать ситуацию.

    «Существенными» называют нарушения, которые влекут нанесение ущерба пострадавшей стороне, препятствуют получению предполагаемой выгоды. При этом под «существенностью» стороны могут понимать разные вещи.

    Недействительность сделки

    Следует различать расторжение по согласию и признание договора недействительным. Последнее регулируется гл. 2 ГК РФ. По закону, сделка может быть признана недействительной в силу своей ничтожности или оспоримости.

    Сделка признается недействительной при наличии следующих обстоятельств:

    • нарушение норм закона при составлении документа;
    • заключение договора недееспособным или ограниченно дееспособным лицом;
    • оформление сделки лицом, находящимся в состоянии измененного сознания (или ином), препятствующим пониманию совершаемых действий;
    • подписание соглашения несовершеннолетним без участия официальных представителей;
    • заключение договора под принуждением, путем обмана;
    • оформление мнимой сделки.

    После признания операции купли-продажи недействительной возникает правовое последствие. Стороны производят возврат всего полученного в результате заключения договора, а если вернуть в натуре квартиру не удается, осуществляется возврат ее стоимости.

    Возможные причины отмены сделки для покупателя и продавца

    Реализовать возможность расторгнуть соглашение в одностороннем порядке покупатель может следующих случаях:

    • Истребование переданного по договору имущества третьими лицами.
    • Отказ от передачи имущества продавцом по причине его изъятия при условии, что покупатель не знал о предстоящем событии.
    • Несоответствие переданной квартиры параметрам, указанным в договоре. Если будет доказано, что предоставляемые документы о технических параметрах квартиры были фальшивыми, и цель подделки — введение в заблуждение заинтересованного лица, сделка будет признана недействительной. Если же покупатель не увидел разногласий в документах по невнимательности, продавец не виноват.
    • Отказ от страхования, если это оговорено в договоре.
    • Нежелание продавца предоставить документы об объекте.

    Продавец может инициировать расторжение, если покупатель:

    • уклоняется от выплаты денег в порядке, предусмотренным договором;
    • покупатель не исполняет прочие обязательства, прописанные в соглашении.

    Расторжение ДКП возможно только при веских на то причинах, хотя даже невыплата одной стороной денег может быть признана недостаточным основанием для аннулирования договора. В таких случаях продавцу рекомендуется подавать иск о выплате средств и начислении неустойки.

    Наиболее частые нарушения:

    • отказ выселиться из квартиры;
    • отказ от совершения оплаты.

    В таких ситуациях для выбора правильного направления действий рекомендуется получить консультацию юриста.

    Существенные изменения условий

    Если одна из сторон не знала о каких-либо обстоятельствах, которые могли бы в корне поменять решение о приобретении квартиры, договор может быть расторгнут.

    Примеры таких обстоятельств:

    1. После непродолжительного проживания выяснилось, что дом в аварийном состоянии и подлежит сносу.
    2. Резкие изменения в экономике привели к падению (росту) курса расчетной валюты. В результате одна из сторон несет существенные убытки.
    3. В соседней квартире находится парикмахерская (сауна, игровая комната и прочее), что мешает спокойному времяпровождению дома.

    При грамотной проверке документов подобные неудобства можно было выявить еще при заключении предварительного договора, проверив план реконструкции города, познакомившись с соседями. Вовремя не проявив бдительность, пострадавшей стороне придется решать вопрос в суде, и результат может быть непредсказуем.

    В течение какого времени можно расторгнуть договор

    Сроки расторжения разнятся в зависимости от сопутствующих обстоятельств:

    1. Если договор еще не выполнен, не произведена регистрация, его можно расторгнуть в согласительном порядке в любое время до произведения регистрации.
    2. Если договор исполнен, причин для признания недействительности нет, осуществляется обратная сделка, срок которой неограничен.
    3. В суд обращаются, если соглашение о расторжении достичь не удается, есть причины для признания договора недействительным. Срок подачи иска — 3 года с момента заключения сделки или момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав.

    Если квартира передана, деньги выплачены в указанные сроки, произошла регистрация перехода права собственности, и все осуществлялось в рамках закона, расторгнуть соглашение можно только при веских на то основаниях. А насколько существенны будут аргументы, решит суд.

    Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации

    Пути прекращения договорных взаимоотношений различаются затратами времени, сил и материальных средств. Если выбирать путь наименьшего сопротивления, то это — заключение соглашения.

    Порядок действий при решении вопроса в согласительном порядке

    Независимо от факта регистрации договора, расторгнуть его можно в согласительном порядке. Для этого необходимо:

    Если регистрация не произошла

    Если регистрация состоялась

    Обсудить возможность заключения дополнительного соглашения об отмене договора

    Обсудить возможность оформления обратной сделки

    Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи

    Оформить новый договор купли-продажи, где покупатель становится продавцом той же квартиры, а продавец – покупателем

    Заверить документ у нотариуса, если он был ранее заверен, или просто подписать, если соглашение составлено в простой форме

    Поставить нотариальное заверение, произвести регистрацию договора

    Уведомление о намерении расторгнуть соглашение направляется в письменном виде, желательно — почтой в виде письма с описью вложения. Вторая сторона может обдумать предложение в течение 30 дней (если иное не было оговорено договором). В случае отказа не избежать суда.

    Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

    Данный порядок действий соблюдается и при намерении обратиться в суд. Органы правосудия задействуются только при условии, что стороны не смогли достичь компромисса.

    Как расторгнуть договор купли-продажи в суде

    Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:

    1. Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
    2. Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
    3. Подготовить сопутствующие документы.
    4. Подать иск в суд.
    5. Принять участие в судебном процессе.
    6. Получить решение суда.

    Судья может вынести вердикт:

    • Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.
    • Отказать в удовлетворении иска.

    Как составить иск

    Форма и содержание документа должны соответствовать ст. 131 ГПК РФ. Он делится на несколько частей:

    • «Шапка», где указываются сведения о судебном органе, истце, ответчике; обозначается цена иска (стоимость квартиры) и госпошлина.
    • Основная часть. В ней истец указывает, когда совершена сделка, какие нормы права нарушены. Необходимо лаконично и убедительно доказать, что возникшие обстоятельства являются существенными для прекращения договора и возврата имущества.
    • Прошение. Здесь оказывается, что хочет в итоге получить истец: расторгнуть договор, вернуть недвижимость, обязать ответчика выплатить сумму с учетом пени.
    • Перечень документов.
    • Подпись и дата.
    Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры

    Документы

    К иску прилагается:

    • копия договора купли-продажи;
    • доказательства досудебного урегулирования спора;
    • доказательства нарушений со стороны ответчика;
    • сведения о передачи денежных средств;
    • чек об оплате госпошлины;
    • копии исков по числу заинтересованных лиц.

    Иск с приложениями рассматривается судьей в течение 5 дней, после чего принимается решение о начале гражданского процесса.

    Поскольку стоимость квартиры превышает 50 тыс. руб., подобные дела рассматриваются в районном суде.

    Госпошлина

    Расчет суммы, которую нужно уплатить накануне подачи иска, производится согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ. В документе указаны суммы, от которых производится расчет. Госпошлина рассчитывается в зависимости от цены иска (стоимости недвижимости).

    Цена иска, руб.Фиксированная ставка, руб.n,%Сумма вычета, руб.
    Меньше 20 000
    (госпошлина не менее 400 руб.)
    4
    20 001—100 000800320,000
    100 001—200 0003,2002100,000
    200 001—1 000 00052001200,000
    Более 1000 000
    (госпошлина не более 60 тыс. руб.)
    13,2000.51,000,000

    Дополнительные затраты будут связаны с услугами юриста по составлению иска, разъяснению положений законодательства.

    Период ожидания

    Подобные дела рассматриваются в пределах 2 месяцев со дня подачи иска. Вторая сторона сможет оспорить решение в порядке апелляции, тогда суд будет длиться до полугода.

    Срок исковой давности

    Произвести отмену договора через суд можно только в пределах срока исковой давности, которая составляет 3 года с момента его регистрации.

    Если пострадавшая сторона имеет веские причины, по которым срок обращения был нарушен, можно подать в суд ходатайство о восстановлении срока и предоставить доказательства обстоятельств, препятствующих более ранней подаче документа.

    Как обезопаситься от срыва договоренностей

    Перед заключением основного договора заключается предварительный, и нарушение его условий уже свидетельствует о недобросовестности нарушителя.

    В таком договоре должны быть пункты:

    • дата (срок) и место заключения Основного соглашения;
    • срок внесения платы за коммунальные услуги;
    • дата выписки (снятия с регистрации) прописанных в помещении лиц, даты выезда самого собственника;
    • заключительный срок оплаты стоимости квартиры.

    Если начались нарушения указанных пунктов, составляется претензия. В документе фиксируется, какие договоренности были нарушены. Впоследствии претензия может быть использована в суде как доказательство несоблюдения условий договора.

    Судебная практика

    Для продавца неуплата покупателем стоимости квартиры кажется существенным условием для расторжения договора, однако при рассмотрении вопроса в органах правосудия судьи обычно иного мнения. Об этом свидетельствует пример из судебной практики.

    Гражданин Ш. приобрел у Л. квартиру по договору купли-продажи. В документе значилась продажная стоимость ХХ руб., из которой Л. уплатил только 1,25%. Остаток суммы покупатель обещал выплатить до n числа 2014 г., но до указанной даты выплата не была произведена. Ш. подал в суд и привел такие аргументы в пользу расторжения договора:

    • Переданная квартира для Л. — неосновательное обогащение. Следуя ст. 1102 ГК РФ, если кто-либо безосновательно приобрел имущество другого человека, он обязан его вернуть.
    • Согласно ст. 1104 ГК РФ если неосновательное обогащение представляет имущество, приобретатель должен вернуть его в натуре.

    Ответчик не явился, о его месте жительства никому неизвестно, и заседание проводилось в отсутствие Л.

    В итоге судья не удовлетворил прошение Ш. о расторжении договора, мотивируя это следующим:

    • Согласно п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22, если произведена регистрация перехода права собственности, но оплата за имущество не произведена, бывший законный владелец имеет право требовать оплату и проценты за просрочку (п. 3 ст. 486 ГК РФ).
    • Истец не смог предоставить существенные доказательства нарушения условий договора, указанные в ст. 450 ГК РФ.
    • В параграфе 7 ГК РФ не указано, что продажа имущества может быть аннулирована при неуплате одной стороной суммы по договору.

    В результате судья пришел к выводу, что ни в законах, ни в договоре нет положений, позволяющих расторгнуть соглашение при невыплате стоимости квартиры. Единственное, что остается продавцу — истребовать сумму в судебном порядке.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
    Оцените статью
    Добавить комментарий